發(fā)布時間：2017-07-28 08:43

1 緒論

1.1 選題背景

納稅籌劃于 19 世紀在西方國家出現(xiàn)，之后逐漸被政府認可，并且普遍應用于納稅主體中，甚至納稅籌劃已成為一種職業(yè)。但是在我國，納稅籌劃還只是近年來才開始被人們碰觸、了解、并研究的新興領域。對企業(yè)而言，納稅籌劃有三重意義：一是通過納稅籌劃使企業(yè)稅負減輕；二是有助于規(guī)避稅務風險；三是有利于提升企業(yè)整體經(jīng)營管理水平。我國正處在城鎮(zhèn)化飛速發(fā)展的進程，房地產(chǎn)行業(yè)成為該進程中舉足輕重的角色，為國家創(chuàng)造了可觀的稅收收入，其涉及的稅種較多，包括營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、印花稅等。其中，土地增值稅政策自 1994 年實施以來，因沒有相關的配套制度輔助，很長一段時間都處于預征階段，但隨著房地產(chǎn)市場步入高速發(fā)展階段，房地產(chǎn)泡沫不斷擴大，為此近年來國家不斷出臺政策，要求各地稅務機關從嚴開展清算工作，以遏制投機者牟取暴利的行為，保護正當房地產(chǎn)開發(fā)的穩(wěn)健發(fā)展。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，通過科學有效的土地增值稅納稅籌劃降低稅負、實現(xiàn)利潤和收益最大化，將成為房地產(chǎn)企業(yè)在市場經(jīng)濟中加強自身競爭力的重要手段。

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1.2 選題意義

自1994年首次確定了土地增值稅法律地位后，從1995到2015年，土地增值稅稅收總量增長了10，000倍，在房地產(chǎn)企業(yè)稅收中占據(jù)了相當大的份額，成為地方財政收入的重要組成部分。作為目的是調(diào)控房地產(chǎn)而出臺的稅種，土地增值稅是一種雙重征收的稅種，既在土地交易階段征收，也在房地產(chǎn)交易階段征收。從宏觀來看，土地增值稅是國家的重要稅收杠桿，執(zhí)行好土地增值稅相關政策，不僅可以規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易秩序，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，保證國家經(jīng)濟的整體進步，也是回應社會矛盾，對房地產(chǎn)這類高收入高回報的土地增值類行業(yè)進行合理收入分配調(diào)節(jié)的需要。而從房地產(chǎn)企業(yè)的角度來看，土地增值稅不但是土地稅類目中分量最重的一個，也是房地產(chǎn)稅中僅次于營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的重要稅種之一,對房地產(chǎn)行業(yè)有著非常重大的影響，尤其在當前國家正在采取各項宏觀調(diào)控措施促進房價穩(wěn)定、房地產(chǎn)行業(yè)由“暴利”轉向“平利”的階段，稅收成本作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用的重要組成部分，極大地影響著企業(yè)的經(jīng)營效益。深入系統(tǒng)的土地增值稅納稅籌劃，可以有效地降低企業(yè)的稅收成本和風險，增強公司的盈利能力和競爭力，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的戰(zhàn)略目標。

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2 土地增值稅納稅籌劃策略及方法

2.1 土地增值稅概述

在我國關于土地增值的相關法規(guī)中，國務院在 1993 年開始實施暫行條例，并且在 1994 年全面推廣。同時，我國財政部也于 1995 年頒布了關于土地增值稅的法規(guī)，對暫行條例進行補充說明。土地增值稅是在使用土地或者建筑物而獲得收益的個人、單位，通過轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅，向國家繳納稅賦，但是，不涵蓋無償轉讓房地產(chǎn)的相關行為。土地增值稅納稅人主要是指為轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權、并取得收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權所取得的增值額。土地價格增值額是指轉讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額。

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2.2 納稅籌劃的概念及特點

本文中的納稅籌劃，是指在法律規(guī)定許可或者法律未禁止的范圍內(nèi)，通過預先對企業(yè)經(jīng)營中各個環(huán)節(jié)的活動進行籌劃和安排，使企業(yè)整體利益達到最大化的行為。納稅籌劃的目標是使納稅人達到稅負最輕、稅后利潤最大化、企業(yè)的利益最大化。一、納稅籌劃具有合法性。合法是稅收籌劃的前提，稅收籌劃的合法性有兩層含義：第一，稅收籌劃是在國家的法律法規(guī)許可范圍內(nèi)進行的，符合國家稅法的立法意圖，具有政策導向性，甚至是稅收政策予以引導和鼓勵的。第二，由于現(xiàn)行立法的缺陷性，納稅人可以在法律未明文禁止的范圍內(nèi)，以“非違法”手段選用對自己最有利的方式來處理應稅事項，需要注意的是，這種行為等于打法律的“擦邊球”，雖然沒有違反法律，但也不符合稅法立法精神，具有一定的風險。

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3 Y 房地產(chǎn)公司土地增值稅納稅籌劃案例分析...............19

3.1 Y 房地產(chǎn)公司基本情況................19

3.2 Y 房地產(chǎn)公司土地增值稅納稅籌劃方案設計................22

3.3 Y 房地產(chǎn)公司土地增值稅納稅籌劃方案比較..................31

4 土地增值稅納稅籌劃管理機制................35

4.1 土地增值稅納稅籌劃存在的問題...............35

4.2 土地增值稅納稅籌劃管理機制構建...............36

4 土地增值稅納稅籌劃管理機制

4.1 土地增值稅納稅籌劃存在的問題

首先，土地增值稅的稅基是土地使用權或不動產(chǎn)所有權發(fā)生轉移時出現(xiàn)的收益，帶有典型的財產(chǎn)稅特征，其預征方式類似于流轉稅，清繳方式又類似于所得稅，使得其征稅程序較其他稅種而言相對繁瑣復雜；其次，由于房地產(chǎn)市場發(fā)展的不穩(wěn)定性，導致國家為了避免房地產(chǎn)行業(yè)的劇烈震蕩和過熱發(fā)展，所采取的宏觀調(diào)控手段也在不斷變化，相應的，土地增值稅相關法律制度和規(guī)定為適應形勢，也在不斷的進行調(diào)整和變化。由于土地增值稅稅制的復雜性和變化性，企業(yè)從事納稅籌劃的人員，想要完全、正確、熟練、及時掌握各類稅收政策和相關規(guī)定是有一定困難的，并且由于目前土地增值稅在具體的稅收事項上還留有一定的彈性空間，稅務機關擁有一定范圍內(nèi)的“自由裁量權”，企業(yè)在對稅法規(guī)定的理解中，很容易產(chǎn)生與國家和稅務部門之間的分歧，導致納稅籌劃方案出現(xiàn)失誤，甚至導致由此而產(chǎn)生的法律風險。

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4.2 土地增值稅納稅籌劃管理機制構建

由于土地增值稅納稅籌劃存在前述的諸多問題，迫切需要建成科學、有效的納稅籌劃管理基礎架構，從而帶動整個納稅籌劃管理實現(xiàn)突破提升。從企業(yè)的管理層開始積極樹立納稅籌劃意識，由某個具體統(tǒng)籌部門，例如財務部，負責指導協(xié)調(diào)、組織實施稅收籌劃管理工作。對外積極聯(lián)絡獲取涉稅信息：加強與稅務部門之間的溝通，避免發(fā)生認識分歧。在理論上，稅收籌劃與偷稅、漏稅和惡意避稅是易于區(qū)分的。然而，在實踐中，由于納稅人和稅務機關所處位置的不同，往往對同一政策存在不同的理解，甚至這些理解會完全相反，在這種情況下，要籌劃的具體操作者分清企業(yè)的具體節(jié)稅行為是否屬于合法的納稅籌劃，往往是非常困難的。因此，企業(yè)制定和選擇的稅收籌劃方案，在具體實施前最好的稅務機關溝通和確定，從而避免違法責任，減少違法的風險。這就要求企業(yè)應加強與稅務部門的溝通和交流，處理好與稅務部門的關系，吸收稅務人員的意見和建議，爭取得到稅務部門的理解、認可和支持。

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結論

隨著國家對房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)控，為了追求更高收益，企業(yè)必須在基于法律稅收規(guī)定的有關政策下，合理分配規(guī)劃房地產(chǎn)住宅開發(fā)收入與支出，找尋最佳的稅收計劃，以盡可能低的企業(yè)稅收負擔，降低企業(yè)開支，實現(xiàn)企業(yè)收益與稅收支出的最佳節(jié)點，以減少土地增值稅的支出，提高企業(yè)盈利水平和資金使用效益。筆者以 Y 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為對象進行土地增值稅的實證研究，，結論如下：一、好的納稅籌劃方案需要綜合考量土地增值稅納稅籌劃不是一蹴而就，也不是獨立存在，與其他經(jīng)營籌劃事項互不相干的，它從頭至尾貫穿在企業(yè)經(jīng)營的方方面面，各個環(huán)節(jié)，且與其他納稅籌劃方案是相互聯(lián)系、相互制約的。因此，土地增值稅納稅籌劃不能局限于該稅種本身，也不應僅僅著眼于節(jié)稅，而是應該考慮到各個稅種之間的利益抵消因素，考慮到企業(yè)整體利益最大化。一個好的土地增值稅納稅籌劃方案的認定不應在于把節(jié)稅指標制定得如何完美，而應該著眼于它是否能夠加強房地產(chǎn)開發(fā)公司對各個環(huán)節(jié)的管控，協(xié)調(diào)公司各部門在實施這一方案過程中的關系。促進各部門之間的相互溝通，使整個開發(fā)項目協(xié)調(diào)一致。并且好的土地增值稅納稅籌劃方案必須是能夠充分考慮到各項具體情況，做出最合適的選擇，從而使公司整體利益達到最大化。

參考文獻（略）

本文編號：583121