【摘要】 我國目前正處于經(jīng)濟快速發(fā)展時期,隨著我國城市化水平的持續(xù)提高,建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)也在持續(xù)發(fā)展。我國現(xiàn)有的建筑面積已超過了440億平方米,每年新建建筑面積約為20億平方米,是全世界的一半左右。有資料顯示,建筑的碳排放占到整個社會碳排放量的3成以上,而建筑建成運行期間的碳排放又占到了整個建筑碳排放量的一半以上。這對我國的資源環(huán)境的承受能力無疑是一種巨大的挑戰(zhàn)。隨著人們環(huán)保意識的不斷增強,對房屋結構的安全性、室內的空氣質量、房屋的建筑質量和水平以及物業(yè)的水平和環(huán)境都開始重視,同時伴隨著我國建設節(jié)約型社會的全面開展和建筑節(jié)能工作的不斷推進,綠色建筑的項目在不斷增多,目前的房地產(chǎn)市場上“綠色”概念已成為各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新賣點,頻頻推出生態(tài)型和環(huán)保型的綠色住宅和綠色辦公,綠色裝修、綠色能源、綠色景觀等新概念也是層出不窮。面對越來越多“綠色”建筑的建造完成,常規(guī)的物業(yè)管理已經(jīng)不能滿足綠色建筑物業(yè)管理的需要,以“綠色”建筑的不斷興起以及業(yè)主對綠色消費的需求為基礎的,倡導綠色建筑的物業(yè)管理已成為建筑發(fā)展的必然趨勢。因此,開展對綠色建筑的物業(yè)管理的分析及研究,從而帶動提高整個物業(yè)管理行業(yè)的管理水平,是一個亟須解決的問題。本文以綠色建筑的物業(yè)管理為研究對象,研究基于綠色建筑評價體系的綠色建筑的物業(yè)管理,通過調查和研究,建立了綠色建筑的物業(yè)管理評價體系,根據(jù)目前綠色建筑在物業(yè)管理中產(chǎn)生的實際問題,從綠色建筑的管理體系、技術體系和評價體系三個方面對綠色建筑的物業(yè)管理進行了研究；采用理論與實際相結合的方式,以金都某綠色建筑項目和朗詩某綠色建筑項目物業(yè)管理為實際案例,論證實行綠色建筑物業(yè)管理具備可行性。主要的研究內容為：闡述綠色建筑的物業(yè)管理的概念和實行意義,建立綠色建筑物業(yè)管理的操作流程和評估體系,特別明確在《綠色建筑評價標準》的指標規(guī)定下,綠色建筑物業(yè)管理應遵循的管理績效界定和評估標準,以實際項目為案例,根據(jù)綠色建筑物業(yè)管理的操作流程和評估體系,對其進行評估和評級,論證了綠色建筑實行綠色物業(yè)管理的可行性。 

1緒論

1.1研究背景

隨著社會工業(yè)化、信息化的迅速發(fā)展，人類創(chuàng)造出越來越豐富的物質財富，物質文明空前強大。但與此同時，人口數(shù)量的急劇膨脹以及人類對自然環(huán)境前所未有的大規(guī)模開發(fā)利用引發(fā)了深重的環(huán)境資源危機。水污染、大氣污染、水土流失、溫室效應等現(xiàn)象日益嚴重，土地、礦產(chǎn)、水、森林等不可再生資源數(shù)量急劇減少。尤其是20世紀70年代世界能源危機的爆發(fā)，是人類認識到資源環(huán)境問題已經(jīng)成為從根本上影響人類社會生存和發(fā)展的重大問題。

調查顯示，在歐洲大約45%的能源消耗與建造有關，英國超過50%的泣圾來源于建造活動。我國正處于城市化進程加快、房地產(chǎn)業(yè)興盛發(fā)展的過程中，每年新建建筑20億平方米左右，占到了全世界每年竣工房屋面積的一半甚至更多。這雖然為中國建筑業(yè)帶來了良好的發(fā)展機遇，但粗放的增長方式使得建筑的建造和使用過程中資源消耗高、利用效率低，存在著浪費資源、污染環(huán)境的情況。據(jù)調查，我國目前因建材生產(chǎn)、建筑活動產(chǎn)生的污染幾乎占到了全部污染的34%，由此可見，建筑的生產(chǎn)、運行對生態(tài)環(huán)境的破壞很大。

從哥本哈根到坎昆，低碳減排的生活方式已經(jīng)成為了世界各國的共識。隨著人們環(huán)保意識的不斷增強，對房屋結構的安全性、室內的空氣質量、房屋的建筑質量和水平以及物業(yè)的水平和環(huán)境都開始重視，并且對房屋材料的堅固久性和材料的環(huán)保和節(jié)能更加關注，節(jié)能環(huán)保技術不僅在新興建筑得到廣泛推廣運用，既有建筑的節(jié)能改造也表現(xiàn)出了旺盛的需求。隨著我國建設節(jié)約型社會的全面開展和建筑節(jié)能工作的不斷推進，綠色建筑的項目在不斷增多，目前的房地產(chǎn)市場上綠色”概念已成為各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新賣點，他們頻頻推出生態(tài)型和環(huán)保型的綠色住宅和綠色辦公，綠色裝修、綠色能源、綠色景觀等新概念也是層出不窮。面對越來越多“綠色”建筑的建造完成，以“綠色”建筑的不斷興起以及業(yè)主對綠色消費的需求為基礎的，倡導綠色建筑的物業(yè)管理已成為建筑發(fā)展的必然趨勢。

1.2綠色建筑物業(yè)管理的現(xiàn)狀

1.2.1物業(yè)管理的現(xiàn)狀

現(xiàn)階段我國物業(yè)管理存在諸多問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（1）物業(yè)管理法制體系不健全，物業(yè)管理權責不明晰雖然施行了《物業(yè)管理條例》和《物權法》，但是從總體來看，物業(yè)管理的法規(guī)體系還不健全，且過于宏觀。物業(yè)管理服務活動涉及多個相關主體，其中包括業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、公用事業(yè)單位以及政府行政管理部門等。相互之間關系錯綜復雜，而且各方認識也存在差異，使得物業(yè)管理企業(yè)之間、物業(yè)管理企業(yè)與政府之間、物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)商之間以及物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間等眾多主體之間的責權關系不明確，沒有明確的法規(guī)體系來規(guī)范和制約，使物業(yè)管理中產(chǎn)生的大量矛盾和糾紛因無章可循往往得不到及時解決。

（2）物業(yè)管理收費難

目前物業(yè)管理行業(yè)中，聽到最多的是物業(yè)管理收費困難的抱怨。目前業(yè)主拖欠服務費的現(xiàn)象比較普遍，有的已經(jīng)超出了物業(yè)公司的承受能力，影響到物業(yè)公司的正常運行。主要原因是居民收入較低、業(yè)主希望享受服務但又不交納物業(yè)費用，以及部分業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)提供的服務不滿意，拒交物業(yè)管理費。資金回籠困難無疑是影響物業(yè)管理企業(yè)健康成長的重大問題，嚴重制約了物業(yè)管理行業(yè)大再發(fā)展的進程。而業(yè)主為了證明自己不交物業(yè)管理費合理，則舉出諸多理由來證明物業(yè)公司服務不到位。從本質上講，物業(yè)管理費收繳率低的直接后果是欠費業(yè)主侵害了付費業(yè)主的合法權益，同時也干擾了物業(yè)管理企業(yè)正常工作的開展，進而降低了物業(yè)管理的服務質量，形成了惡性循環(huán)。

2文獻綜述

2.1綠色建筑的物業(yè)管理的內涵和外延

綠色建筑的物業(yè)管理理念是基于綠色建筑物業(yè)的興建和業(yè)主對于綠色消費的需求而提出的，它反映了人們對于居住、生活、辦公環(huán)境的要求，是物業(yè)管理逐步由單向管理型向社會經(jīng)濟環(huán)境等綜合管理的效益型轉變成為物業(yè)管理企業(yè)領先市場、獲取利潤的核心因素。因此，無論是普通建筑還是綠色建筑，綠色建筑的物業(yè)管理發(fā)展是必然趨勢，傳統(tǒng)的物業(yè)管理必將被綠色建筑的物業(yè)管理所取代。

綠色建筑物業(yè)管理是指在保證物業(yè)服務質量等基本要求的前提下，從綠色建筑項目的各階段，憑借科學的管理體系和技術體系，最大限度的節(jié)約資源和保護環(huán)境，致力構建節(jié)能低礙生活社區(qū)的物業(yè)管理活動。

在物業(yè)管理服務的日常運作活動中，包括了房屋維護修緒管理、房屋設備管理、物業(yè)安全管理和物業(yè)環(huán)境管理等由容。從綠色建筑指標體系角度分析，物業(yè)管理服務活動即屬于建筑的運營管理階段范疇，也就是說綠色建筑指標體系中的各個分項指標均涉及到物業(yè)管理服務活動。因此，綠色物業(yè)管理可最大限度地節(jié)約資源節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材）、保護環(huán)境和減少污染，從每一棟建筑、每一個小區(qū)做起，為業(yè)主、物業(yè)使用人提供健康、適用和高效的使用空間。

2.2國外綠色建筑物業(yè)管理的先進經(jīng)驗及做法

2009年12月，聯(lián)合國氣候變化大會以低碳經(jīng)濟和綠色建筑發(fā)展為核心的節(jié)能減排話題成為世界關注的焦點�？沙掷m(xù)發(fā)展的人居環(huán)境是各國建筑業(yè)追求的目標，面對高能耗、高污染的現(xiàn)狀，推行綠色建筑刻不容緩。許多國家和組織都在綠色建筑方面制定了相關政策和評價體系。隨著越來越多的綠色建筑的誕生，與之配套的物業(yè)管理體系勢必也需進行技術整合和觀念更新。

自2007年起，世邦魏理仕CBRE便開始釆取計劃和措施減少其全球租用空間的碳排放量，措施包括了可持續(xù)性運營標準、員工教育和認識計劃、綠色租賃標準、可持續(xù)性運營協(xié)議、投資碳減排項目補償其它碳排放等等。世邦魏理仕CBRE每年按照國際公認的世界資源研究所的標準溫室氣體議定書對其碳足跡進行測定，測定范圍包括世邦魏理仕管理或擁有房源的全部全球排放量。世邦魏理仕CBRE是第一家實現(xiàn)碳中和的全球商業(yè)房地產(chǎn)服務公司，2010年該公司通過執(zhí)行碳減排計劃補償了50000多公噸的碳排放。

可持續(xù)性已成為世邦魏理仕為客戶提供服務的基本原則。作為管理著29億平方英尺全球房地產(chǎn)組合的世界最大第三方商業(yè)房地產(chǎn)管理公司，，世邦魏理仕通過幫助客戶降低能耗、提高效率和減少排放，對環(huán)境產(chǎn)生了積極的影響。

3綠色建筑物業(yè)管理的評價體系的構建..........27

3.1綠色建筑評價標識體系......27

3.2綠色建筑物業(yè)管理的思路.....33

3.3綠色建筑物業(yè)管理的內容.......36

4綠色建筑物業(yè)管理的評級體系研究.......44

4.1綠色建筑物業(yè)管理的評級體系的選擇.......44

4.2綠色建筑物業(yè)管理的評級體系的構建原則.......45

5綠色建筑物業(yè)管理的措施和建議.......54

5.1綠色建筑物業(yè)管理核心.......54

5.2綠色建筑物業(yè)管理建議.....55

6綠色建筑物業(yè)管理實例分析

6.1金都某綠色建筑項目

6.1.1概況介紹

本項目參照國家建設部三星級綠色建筑和AAA住宅性能標準建設，領先應用了18項生態(tài)住宅科技系統(tǒng)，經(jīng)專家評審已列入住房和城鄉(xiāng)建設部、浙江省建筑節(jié)能示范工程，并成為我國首批綠色建筑設計評價標識一星級項目。

7結論和展望

7.1結論

本論文采用理論與實際相結合的方式，根據(jù)目前綠色建筑在運行中產(chǎn)生的實際問題，通過理論建模和專家打分法等方法，完成了綠色建筑物業(yè)管理的評價體系和評級體系的理論研究，從綠色建筑的管理體系、技術體系和評價體系三個方面對綠色建筑的物業(yè)管理進行了初步研究，并結合金都某綠色建筑項目和朗詩某綠色建筑項目物業(yè)管理的實例，論證了綠色建筑實行綠色物業(yè)管理具備可行性。通過本論文的研究，主要結論如下：

（1）采用本綠色建筑的物業(yè)管理體系，能夠解決現(xiàn)階段綠色建筑的物業(yè)管理需要解決的實際問題，使綠色建筑的物業(yè)管理更有效率。

（2）釆用本綠色建筑的物業(yè)管理體系，解決了住宅及公共建筑運營管理的指標不夠完善，缺乏細致分類，難以反映出綠色建筑運營管理的特點和目標的問題。在評價體系指標中通過定量的指標，準確評價綠色建筑運營管理的效果。

（3）釆用本綠色建筑的物業(yè)管理體系，可以從量化的角度判斷綠色建筑的物業(yè)管理的水平，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)管理行為，提高服務水平，使服務行為有標準可依，具體事務責任到人，過程控制有據(jù)可查，并通過內外結合的監(jiān)督機制和持續(xù)改進的自我完善機制，保證綠色建筑物業(yè)管理的目標。

（4）釆用本綠色建筑的物業(yè)管理體系，為綠色建筑物業(yè)管理出臺規(guī)范化的標準提供了理論研究基礎和技術儲備。

參考文獻（略）