第一章緒論

第一節(jié)研究目的和意義

房地產(chǎn)企業(yè)向多項(xiàng)目、多區(qū)域的開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)變，在高成本、低利潤(rùn)的背景下已經(jīng)形成一定規(guī)模，特別是傳統(tǒng)大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，運(yùn)用企業(yè)自身品牌、資本、技術(shù)、資源、人員等配置快速、高效的形成房地產(chǎn)大型集團(tuán)化運(yùn)作，不斷從一二線城市向三四線城市進(jìn)軍，實(shí)行連鎖經(jīng)營(yíng)，以此快速提高市場(chǎng)占有率，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。企業(yè)在進(jìn)行多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，為實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，企業(yè)對(duì)各項(xiàng)目的投資、進(jìn)度和質(zhì)量等提出相應(yīng)要求，以保證各項(xiàng)目按照預(yù)期計(jì)劃逐步開(kāi)展，使得企業(yè)最終目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

但對(duì)于近年來(lái)處于區(qū)域發(fā)展中的區(qū)域型房地產(chǎn)企業(yè)，想要在地產(chǎn)大鱷的圍攻下持續(xù)發(fā)展，勢(shì)必需要調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，由逐次的單一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略，向多項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)的策略進(jìn)行轉(zhuǎn)變，以期在區(qū)域內(nèi)維持市場(chǎng)占有率和市場(chǎng)認(rèn)知度，由此，企業(yè)內(nèi)部組織模式也需向多項(xiàng)目運(yùn)作的組織模式進(jìn)行調(diào)整。另外，在“互聯(lián)網(wǎng)+”的新時(shí)代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)多項(xiàng)目管理運(yùn)營(yíng)與互聯(lián)網(wǎng)間的相互結(jié)合，也將為企業(yè)多項(xiàng)目管理組織模式帶來(lái)一定的優(yōu)化調(diào)整空間。

鑒于此，研究房地產(chǎn)企業(yè)在新形勢(shì)下的多項(xiàng)目管理，為諸多中小型房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中不斷優(yōu)化和調(diào)整企業(yè)自身的組織結(jié)構(gòu)模式提供了一定的理論支持，也為新形勢(shì)下的“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”提供了嶄新的理論基礎(chǔ)，具有一定的創(chuàng)新意義。

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第二節(jié)研究?jī)?nèi)容與方法

一、研究?jī)?nèi)容

本文主要分為三部分內(nèi)容進(jìn)行研究：

首先，提出問(wèn)題部分（第一章），對(duì)論文的研究背景、研究目的和意義，以及具體研究范圍的界定作出清晰的介紹，為研究做好鋪墊。

其次，理論研究部分（第二、三章），以多項(xiàng)目管理為對(duì)象進(jìn)行研究，對(duì)比分析多項(xiàng)目管理和項(xiàng)目管理、項(xiàng)目組合管理及項(xiàng)目群管理等相關(guān)概念。同時(shí)，針對(duì)性地對(duì)房地產(chǎn)多項(xiàng)目管理進(jìn)行深入研究，以大型成熟房地產(chǎn)企業(yè)多項(xiàng)目管理變革及相關(guān)管理組織架構(gòu)、管理現(xiàn)狀、管理特點(diǎn)等進(jìn)行研究。

再次（第四、五章），重點(diǎn)以 H 房地產(chǎn)企業(yè)為研究對(duì)象，首先梳理其由逐次的單項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，向多項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所面對(duì)的問(wèn)題，再結(jié)合企業(yè)自身管理現(xiàn)狀，對(duì)企業(yè)管理結(jié)構(gòu)、管理配套體系等相關(guān)問(wèn)題，借鑒大型成熟房地產(chǎn)企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，從企業(yè)結(jié)構(gòu)入手針對(duì)性地對(duì)企業(yè)核心部門(mén)進(jìn)行設(shè)置并優(yōu)化職能，梳理多項(xiàng)目管理形式下企業(yè)的管理配套體系，最后得出適合企業(yè)發(fā)展的多項(xiàng)目管理模式建議。另外，結(jié)合“互聯(lián)網(wǎng)+”大時(shí)代背景下網(wǎng)絡(luò)的運(yùn)用，提出“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”未來(lái)發(fā)展的新趨勢(shì)和新機(jī)遇。并對(duì)新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理提出一定建議。

最后，提出本文研究的結(jié)論。

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第二章多項(xiàng)目管理的相關(guān)理論

第一節(jié)多項(xiàng)目管理與單項(xiàng)目管理等概念的辨析

一、多項(xiàng)目管理和單項(xiàng)目管理

多項(xiàng)目管理與單項(xiàng)目管理相互聯(lián)系，但又各具特征。單項(xiàng)目管理是通過(guò)應(yīng)用和綜合項(xiàng)目管理的一般管理活動(dòng)進(jìn)行的，其只注重項(xiàng)目本身的計(jì)劃、執(zhí)行和控制，并確保提交合格的成果。而多項(xiàng)目管理則是從組織的戰(zhàn)略高度，通過(guò)對(duì)多個(gè)項(xiàng)目統(tǒng)一的協(xié)調(diào)管理，最終實(shí)現(xiàn)組織的總體戰(zhàn)略目標(biāo)。

兩者之間的區(qū)別主要有：

第一，管理對(duì)象不同。單項(xiàng)目管理以單個(gè)項(xiàng)目為管理對(duì)象；多項(xiàng)目管理以組織內(nèi)所有項(xiàng)目為對(duì)象，而進(jìn)行的統(tǒng)一的協(xié)調(diào)管理活動(dòng)。

第二，目標(biāo)不同。單項(xiàng)目管理是在規(guī)定費(fèi)用和時(shí)間的前提下交付質(zhì)量達(dá)標(biāo)的成果；多項(xiàng)目管理是在組織層面進(jìn)行協(xié)調(diào)管理，其目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略、優(yōu)化資源配置和協(xié)調(diào)項(xiàng)目間的關(guān)系。

第三，管理手段和方法不同。多項(xiàng)目管理包含了戰(zhàn)略管理、資源管理、項(xiàng)目管理以及其他管理的內(nèi)容。

多項(xiàng)目管理和單項(xiàng)目管理相互聯(lián)系，但又各有特點(diǎn)。多項(xiàng)目管理更偏向組織的戰(zhàn)略，通過(guò)對(duì)個(gè)體項(xiàng)目或整體項(xiàng)目的優(yōu)化調(diào)整，以及對(duì)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)和最終產(chǎn)品的統(tǒng)籌，來(lái)獲得更大的利益；而單項(xiàng)目管理注重按計(jì)劃執(zhí)行并提交最終成果。在多項(xiàng)目管理中，項(xiàng)目群管理需對(duì)多個(gè)具有不同目標(biāo)的項(xiàng)目進(jìn)行協(xié)調(diào)和管理；但單項(xiàng)目管理是在單一目標(biāo)的項(xiàng)目?jī)?nèi)進(jìn)行管理。

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第三節(jié)多項(xiàng)目管理的目標(biāo)和內(nèi)容

多項(xiàng)目管理的目標(biāo)是通過(guò)企業(yè)資源調(diào)配、優(yōu)化資源配置，解決多項(xiàng)目間在人、財(cái)、物、時(shí)間等資源方面的沖突問(wèn)題，從而理順項(xiàng)目間關(guān)系，有效降低項(xiàng)目成本，使各項(xiàng)目按質(zhì)按量如期完成，提高企業(yè)管理效率。其內(nèi)容主要體現(xiàn)在以下幾方面：

第一，優(yōu)先級(jí)管理。

進(jìn)行多項(xiàng)目管理時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)各項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)先級(jí)設(shè)定。優(yōu)先級(jí)的設(shè)定需根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)及安排來(lái)確定。企業(yè)戰(zhàn)略中最重要、最緊急的排在最高級(jí)，而后依次類推。確定好優(yōu)先級(jí)后，根據(jù)計(jì)劃對(duì)資源進(jìn)行合理分配。

第二，范圍變更管理。

在管理者/被管理者不斷變化范圍的情況下，是不可能進(jìn)行多項(xiàng)目管理的。在某一個(gè)項(xiàng)目管理過(guò)程中，某一項(xiàng)范圍變更會(huì)影響資源為其它項(xiàng)目的服務(wù)；同樣，不斷的項(xiàng)目變更會(huì)造成項(xiàng)目?jī)?yōu)先級(jí)的重新排列，進(jìn)而破壞多項(xiàng)目管理的順利開(kāi)展。

第三，資源分配的合理化。

多項(xiàng)目管理過(guò)程必須按計(jì)劃嚴(yán)格控制資源的進(jìn)度，因?yàn)楦黜?xiàng)目所使用的組織內(nèi)資源是有限的，是相互制約的。在一個(gè)項(xiàng)目上使用某一資源，另一個(gè)項(xiàng)目在相同時(shí)期內(nèi)就無(wú)法使用該資源。在實(shí)際多項(xiàng)目管理實(shí)踐中必須考慮資源使用的機(jī)會(huì)成本。

第四，合理安排項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間。

在通常情況下，組織中的各項(xiàng)目并不是都處在相同的生命周期中，生命期每一個(gè)不同的時(shí)期對(duì)資源的要求都不一樣。因此在多項(xiàng)目管理中安排好項(xiàng)目啟動(dòng)的時(shí)間，有效的平衡分配資源，避免使用同類資源的項(xiàng)目處于相同的使用時(shí)期。

第五，利益相關(guān)者的綜合分析。

梳理多項(xiàng)目的利益關(guān)系存在一定難度。一是項(xiàng)目干系人數(shù)量較大，二是項(xiàng)目干系人之間也相互聯(lián)系、相互制約。因此，要對(duì)各項(xiàng)目干系人進(jìn)行識(shí)別和綜合分析，找出其主、次要利益關(guān)聯(lián)者，并針對(duì)不同層次的項(xiàng)目干系人采取相應(yīng)的監(jiān)控措施和應(yīng)對(duì)方式。

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第三章多項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)及形式的研究與分析............... 17

第一節(jié)多項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)變革的探討...................17

一、項(xiàng)目組織管理現(xiàn)狀 ..........................17

二、多項(xiàng)目組織管理特點(diǎn) .....................18

第四章 H 房地產(chǎn)企業(yè)多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理....................... 28

第一節(jié) H 房地產(chǎn)企業(yè)情況介紹.............................28

第二節(jié) H 房地產(chǎn)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理現(xiàn)狀.......................29

第五章新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的對(duì)策建議................. 62

第四章 H 房地產(chǎn)企業(yè)多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理

第一節(jié) H 房地產(chǎn)企業(yè)情況介紹

H 房地產(chǎn)企業(yè) 2006 年在廣西成立，是一家以房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)為主，集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等為一體的現(xiàn)代化企業(yè)，目前員工 150 余人。經(jīng)過(guò)近十年的潛心發(fā)展，逐步完成了華府、雅筑、美筑、山水源、御景、新城等 8 個(gè)住宅樓盤(pán)的建設(shè)及交付，總建設(shè)面積達(dá)到 250 多萬(wàn)平米，2 萬(wàn)多戶業(yè)主入住。2013 年度更是以單盤(pán)銷售 58 億元、60 萬(wàn)平方米、5500 多套商品房，一舉奪得廣西樓市 2013 年度成交金額、成交面積和成交套數(shù)的銷售“三冠王”，問(wèn)鼎廣西樓市。

憑借從滿足城市人居環(huán)境出發(fā)，以專業(yè)精神打造高性價(jià)比產(chǎn)品，現(xiàn)已形成了多個(gè)高品質(zhì)樓盤(pán)系列，其設(shè)計(jì)理念、施工質(zhì)量、項(xiàng)目配套設(shè)施以出眾的產(chǎn)品品質(zhì)在區(qū)域市場(chǎng)上形成了標(biāo)桿。企業(yè)下屬的物業(yè)公司以一流的物業(yè)服務(wù)，，獲得市場(chǎng)的認(rèn)可，新建項(xiàng)目的老業(yè)主推薦率達(dá)到 60％以上。

H 房地產(chǎn)企業(yè)擁有投資規(guī)劃、開(kāi)發(fā)建設(shè)、商業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)為一體的全過(guò)程運(yùn)作能力，保證了產(chǎn)品與服務(wù)的連貫性，也促進(jìn)和加快了和諧城市人居環(huán)境建設(shè)和城市綜合體的功能提升。憑借突出的業(yè)績(jī)，成立近十年來(lái)，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，精細(xì)運(yùn)作，贏得了客戶、合作伙伴、業(yè)內(nèi)同行、政府的信任、尊重和贊譽(yù)。歷年來(lái)陸續(xù)獲得：廣西房地產(chǎn)企業(yè) 20 強(qiáng)、南寧樓市年度品質(zhì)明星樓盤(pán)獎(jiǎng)、年度十佳樓盤(pán)獎(jiǎng)、南寧市興寧區(qū)“十佳企業(yè)”、廣西房地產(chǎn)“優(yōu)秀品牌企業(yè)”等榮譽(yù)。

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第五章新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的對(duì)策建議

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，多項(xiàng)目管理在實(shí)踐中越來(lái)越多的被運(yùn)用，但在實(shí)際操作中，需要結(jié)合企業(yè)自身情況和社會(huì)發(fā)展背景情況對(duì)企業(yè)組織架構(gòu)和管理體系進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和綜合考量，以保證在企業(yè)能夠順利高效的進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，其中需重點(diǎn)注意的是以下幾點(diǎn)：

第一，房地產(chǎn)多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的總部管控

房地產(chǎn)企業(yè)的總部職能要實(shí)現(xiàn)從金融控股型或?qū)崉?wù)實(shí)操型向管理控制型的職能轉(zhuǎn)變；業(yè)務(wù)流程中對(duì)價(jià)值貢獻(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)大的環(huán)節(jié)，由總部監(jiān)控運(yùn)作；加強(qiáng)營(yíng)銷策劃、項(xiàng)目前期、資金運(yùn)作和技術(shù)創(chuàng)新類專業(yè)技術(shù)力量，以起到支持、指導(dǎo)項(xiàng)目公司的作用；加強(qiáng)人力資源開(kāi)發(fā)力度，完善相關(guān)選用、培養(yǎng)和激勵(lì)機(jī)制。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)扁平化

適當(dāng)減少房地產(chǎn)企業(yè)總部與項(xiàng)目基層的管理層級(jí)；科學(xué)合理地設(shè)置管理流程；撤并不必要的項(xiàng)目子公司，組建項(xiàng)目部；企業(yè)總部本地項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目部制，本地項(xiàng)目前期策劃和對(duì)外聯(lián)絡(luò)工作，由總部直接負(fù)責(zé)；異地項(xiàng)目實(shí)行分（子）公司制，由分（子）公司對(duì)當(dāng)?shù)仨?xiàng)目實(shí)施管理。

第三，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理務(wù)必做到權(quán)責(zé)分明

首先，只有企業(yè)權(quán)責(zé)合理地劃分，才能為企業(yè)內(nèi)部控制的建立提供更好的組織保障，確保總部和項(xiàng)目部、分（子）公司合理分工，各司其職。其次，建立科學(xué)合理、運(yùn)轉(zhuǎn)有效、保持暢通的溝通管道。使各項(xiàng)目部、職能部門(mén)與總經(jīng)理、董事會(huì)及監(jiān)事會(huì)之間能進(jìn)行更為合理有效地溝通，以利于行使自己的權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。最后，建立科學(xué)合理的授權(quán)體系，形成良好的用人環(huán)境和良好的內(nèi)部控制環(huán)境，以實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制的有效性。

參考文獻(xiàn)（略）