【摘要】：由于我國特殊的國情，導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)市場的特殊性，房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營績效受到宏觀調(diào)控政策很大的影響。尤其是2008年以來，我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策頻發(fā)。另一方面，由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展時間短，宏觀調(diào)控的發(fā)展也剛剛起步，宏觀調(diào)控的手段、方法、效果也存在一些問題。論文從房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營績效與宏觀調(diào)控政策兩個方面對我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行了分析。 論文對2008年到2012年中期房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策進(jìn)行了收集、梳理以及分析。通過分析發(fā)現(xiàn)在近幾年的宏觀調(diào)控政策中，宏觀調(diào)控的方向發(fā)生了兩次重大的轉(zhuǎn)變，一次是2008年9月，另一次是2010年1月，并通過這兩個時間節(jié)點的區(qū)分對鼓勵性的調(diào)控政策和抑制性的調(diào)控政策進(jìn)行了對比分析。 然后，論文重點對房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營績效與宏觀調(diào)控政策之間的相互關(guān)系及作用機制進(jìn)行了研究與分析，并建立了一個具有一級主體中央政府、二級主體地方政府以及客體房地產(chǎn)公司和消費者的作用機制模型，不僅重點分析了宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)公司的影響，而且分析了房地產(chǎn)公司對宏觀調(diào)控政策的影響。 在經(jīng)營績效評價指標(biāo)體系的建立上，論文根據(jù)對大量國內(nèi)外的文獻(xiàn)的查閱選取了一些經(jīng)常使用的，具有代表性的指標(biāo)建立了初選指標(biāo)體系。然后運用主成分分析法對指標(biāo)體系進(jìn)行了優(yōu)化與篩選，并最終建立起適合房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營績效評價指標(biāo)體系。 在理論分析的基礎(chǔ)上，論文還進(jìn)行了實證分析。選取了在滬深兩市上市的70家房地產(chǎn)公司，并收集了2008年到2012年中期五年的原始數(shù)據(jù)，使用SPSS分析軟件進(jìn)行了因子分析，得到了具有一定可靠性的分析結(jié)果。 最后，在對實證結(jié)果進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上得到了論文的研究結(jié)論，并對政府宏觀調(diào)控政策的制定以及房地產(chǎn)上市公司提出了一些建議。在政策制定方面提出了三點建議：1）政府應(yīng)該建立健全長效調(diào)控機制；2）加強信息化建設(shè)；3）加強對政策執(zhí)行的監(jiān)管。對房地產(chǎn)公司也提出了三點建議：1）房地產(chǎn)上市公司應(yīng)該認(rèn)真研究房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，采取合理的對策；2）提高自身的管理水平；3）采取多元化的經(jīng)營策略。以期對我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展有所幫助。
【學(xué)位授予單位】：重慶大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2012
【分類號】：F293.33;F123.16
【圖文】：

消費者的購買活動，最終影響房地產(chǎn)市場上的供求關(guān)系，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市格及成交量的變化。當(dāng)新的經(jīng)濟政策出臺房地產(chǎn)企業(yè)和消費者的心理活動都會發(fā)生變化，房地產(chǎn)考慮要不要投資以及怎樣投資，而消費者考慮要不要購買以及怎樣購買的問并且兩者之間是相互影響的，房地產(chǎn)企業(yè)以及消費者會根據(jù)對方的心理活動調(diào)整自己的活動。房地產(chǎn)企業(yè)和消費者根據(jù)經(jīng)濟政策、掌握的信息、對方的活動形成對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期，并據(jù)此來采取行動。由于每個企業(yè)及個差異性，他們做出的決策并不一樣，所有的這些行動一起會形成一個趨勢，產(chǎn)企業(yè)的投資趨勢以及消費者的購買趨勢，形成了房地產(chǎn)市場上的現(xiàn)實供給實需求，并最終形成了供求關(guān)系。房地產(chǎn)市場上的價格以及成交量隨著供求的改變而改變，具體的作用機制如圖 3.2經(jīng)濟政策

27圖 3.3 行政政策的作用機制Figure3.3 The mechanism of administrative policy① 限制不合理供給當(dāng)限制供給的行政政策出臺，房地產(chǎn)市場上的供給就會確定，這種確定包含方面的可能性，一個是市場上供給總量的確定，另一個是市場上的供給結(jié)構(gòu)定。限制供給的行政政策的出臺還會對消費者的心理產(chǎn)生影響，消費者的心況會根據(jù)確定的供給情況發(fā)生變化，從而影響消費者的購房行動，是否購房什么時候購房，消費者的購房行動又決定了房地產(chǎn)市場上的現(xiàn)實需求，這種包括需求總量和需求結(jié)構(gòu)兩個方面。通過房地產(chǎn)市場上現(xiàn)實供給和現(xiàn)實需求

圖 5.1 綜合經(jīng)營績效得分Fig 5.1 Comprehensive Operating Performance Score中可以看出，2008 年的綜合經(jīng)營績效得分最高，為 0.041961，年我國房地產(chǎn)一片牛市。然而到 2009 年房地產(chǎn)市場又跌入近年市公司綜合績效得分為-0.0437，導(dǎo)致這樣一個現(xiàn)象主要有兩個市場過熱，國家在上半年對房地產(chǎn)采取抑制，并伴隨著全球金，房地產(chǎn)市場一片蕭條，雖然在 2008 年 9 月份以后國家采取一是效果并沒有顯現(xiàn)出來。到 2010 年，經(jīng)營績效出現(xiàn)了回暖，房績效得分從谷底上升到-0.00968，2008 年下半年采取的救市措體現(xiàn)。2009 年底，房地產(chǎn)市場量價齊升，由于金融危機國家救場帶來了一次發(fā)展的機遇，又出現(xiàn)了過熱的勢頭，2010 年 1 月國十一條的發(fā)布宣告開始。然而，在 2011 年房地產(chǎn)上市公司經(jīng)升，其值為 0.012486，直到 2012 年調(diào)控的效果才顯現(xiàn)，經(jīng)營績

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號：2767840