【摘要】：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要依賴(lài)于住房銷(xiāo)售市場(chǎng),相比之下,住房租賃市場(chǎng)發(fā)展較晚尚未成熟�；趪�(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的路程及經(jīng)驗(yàn),健全的住房租賃市場(chǎng)有助于制約住房銷(xiāo)售市場(chǎng),形成兩者相互制約的租買(mǎi)選擇機(jī)制,這對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展有重要意義。本文主要研究城鎮(zhèn)居民住房租買(mǎi)選擇影響因素及影響程度,從消費(fèi)者角度探索租賃市場(chǎng)發(fā)展緩慢的原因,以期為發(fā)展租賃市場(chǎng)提供思路。根據(jù)相關(guān)理論,對(duì)租買(mǎi)選擇影響因素進(jìn)行總結(jié),并結(jié)合中國(guó)綜合社會(huì)調(diào)查微觀數(shù)據(jù)通過(guò)Logit模型先對(duì)全國(guó)城鎮(zhèn)居民的租買(mǎi)選擇影響因素進(jìn)行提取和分析,確定主要影響因素后,通過(guò)熵值法對(duì)2010—2015年數(shù)據(jù)進(jìn)行影響程度分析,直觀展示各因素的影響程度狀況。由于租買(mǎi)選擇受地域發(fā)展水平影響,因此再分別對(duì)東、中、西部地區(qū)租買(mǎi)選擇影響因素做進(jìn)一步確認(rèn),再利用昆明市居民數(shù)據(jù)進(jìn)行補(bǔ)充。本文以城鎮(zhèn)居民為研究對(duì)象,以家庭為個(gè)體,從個(gè)體特征、社會(huì)因素、心理因素3個(gè)方面,選取性別、年齡、教育程度、婚姻狀況、家庭年收入、家庭規(guī)模、本地居住時(shí)長(zhǎng)、社會(huì)保險(xiǎn)、戶(hù)籍、人脈狀況、居住區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房?jī)r(jià)收入比、租售比、幸福感、公平感、住房保障滿意度、社會(huì)地位認(rèn)同、經(jīng)濟(jì)地位認(rèn)知共18個(gè)變量作為城鎮(zhèn)居民住房租買(mǎi)選擇研究的指標(biāo)體系。通過(guò)中國(guó)綜合社會(huì)調(diào)查微觀數(shù)據(jù),進(jìn)行了樣本的描述性統(tǒng)計(jì)、獨(dú)立樣本T檢驗(yàn)和二元Logit模型分析,得出:性別、年齡、收入、教育程度、家庭規(guī)模、本地居住時(shí)長(zhǎng)、本地戶(hù)籍、租售比、居住區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平、幸福感、住房保障滿意度、社會(huì)地位認(rèn)同和經(jīng)濟(jì)地位認(rèn)知這些因素對(duì)租買(mǎi)選擇有顯著影響,而婚姻狀況、房?jī)r(jià)收入比、社會(huì)保險(xiǎn)、和公平感沒(méi)有顯著影響。再進(jìn)一步驗(yàn)證不同經(jīng)濟(jì)水平地區(qū)租買(mǎi)選擇影響因素時(shí)發(fā)現(xiàn),不同地域的影響因素也有所區(qū)別,東部地區(qū)性別不影響租買(mǎi)選擇,西部地區(qū)租買(mǎi)選擇則是基本不受社會(huì)因素影響。昆明市作為西部代表城市之一,在基于全國(guó)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上對(duì)影響因素進(jìn)行補(bǔ)充完善。通過(guò)昆明市樣本進(jìn)行佐證后發(fā)現(xiàn),個(gè)別影響因素盡管在全國(guó)數(shù)據(jù)中通過(guò)檢驗(yàn),但在昆明市樣本中未通過(guò),即部分影響因素確實(shí)具有一定地域差異性。本文通過(guò)熵值法測(cè)算影響程度,根據(jù)2010年至2015年的數(shù)據(jù),在影響程度上,個(gè)體特征因素和社會(huì)因素的影響有上升趨勢(shì),而心理因素有下降趨勢(shì);同一因素對(duì)租賃人群和自有人群的影響程度不同,在時(shí)間層面上的波動(dòng)幅度也有所區(qū)別;在同一區(qū)域內(nèi),各影響因素的影響程度在時(shí)間層面上區(qū)別不大。根據(jù)研究結(jié)果,本文從社會(huì)公共服務(wù)、租購(gòu)?fù)瑱?quán)、宣傳引導(dǎo)、專(zhuān)業(yè)租賃機(jī)構(gòu)培育等方面提出了有關(guān)改善城鎮(zhèn)居民租買(mǎi)選擇現(xiàn)狀的政策和建議。
【圖文】：

圖 1.1 論文基本結(jié)構(gòu)三、本文創(chuàng)新點(diǎn)與不足在租買(mǎi)選擇研究上，國(guó)外研究已經(jīng)從消費(fèi)者家庭特征延伸到心理因素和流性等社會(huì)因素，國(guó)內(nèi)仍舊以家庭特為主要依據(jù)。國(guó)內(nèi)研究集中于驗(yàn)證某因素是有影響，缺少對(duì)影響程度的測(cè)算或判斷，且主要集中于靜態(tài)研究，并未體現(xiàn)某因素在時(shí)間層面上是否對(duì)消費(fèi)者的影響增大或減小，因此，本文在試圖豐富租選擇影響因素的同時(shí)，也將對(duì)不同時(shí)間段各因素的影響程度進(jìn)行測(cè)算。由于數(shù)據(jù)限制，租售比、房?jī)r(jià)收入比等因素只能進(jìn)行粗略的估算不能得到精值；租買(mǎi)選擇的影響因素較多，本文未能考慮全面，例如利率、市場(chǎng)環(huán)境等；取數(shù)據(jù)為截面數(shù)據(jù)，缺少連續(xù)性調(diào)查，對(duì)租買(mǎi)選擇的影響因素的變動(dòng)研究無(wú)法行。

第三章 城鎮(zhèn)居民住房租買(mǎi)選擇相關(guān)理論三章 城鎮(zhèn)居民住房租買(mǎi)選擇理論基礎(chǔ)第一節(jié) 消費(fèi)動(dòng)機(jī)理論需求層次理論家馬斯洛從人類(lèi)動(dòng)機(jī)的角度提出需求層次理論，強(qiáng)定，無(wú)論所處哪個(gè)時(shí)期，都會(huì)存在某種需求占據(jù)主導(dǎo)級(jí)，由低到高，在低一級(jí)需求尚未完全滿足時(shí)，高一級(jí)需求已達(dá)高峰但尚未完全消失時(shí)，高一級(jí)需求會(huì)逐如圖 3.1：
【學(xué)位授予單位】：云南財(cái)經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2019
【分類(lèi)號(hào)】：F299.23

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本文編號(hào)：2612356