寫字樓作為商業(yè)房地產(chǎn)的一個(gè)細(xì)分市場(chǎng),為公司辦公提供主要場(chǎng)所。由于可以把寫字樓看成是一種生產(chǎn)資料,其租金不僅和企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為息息相關(guān),還能在一定程度上反映城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況。影響寫字樓租金的因素可以分為宏觀和微觀兩類,本論文從微觀角度出發(fā),分析影響深圳寫字樓租金的因素到底有哪些。 本論文首先通過文獻(xiàn)回顧梳理了影響寫字樓租金的建筑特征、配套設(shè)施、鄰里環(huán)境和區(qū)位特征四大類24個(gè)變量,選取深圳市場(chǎng)上能獲得數(shù)據(jù)的四類20個(gè)解釋變量進(jìn)入租金模型。采用特征模型,對(duì)深圳市114棟寫字樓的要價(jià)租金均價(jià)進(jìn)行回歸分析。結(jié)果顯示,半對(duì)數(shù)形式的租金方程擬合程度更好,20個(gè)解釋變量中,有14個(gè)特征因素對(duì)寫字樓租金有顯著影響;其中,是否商業(yè)綜合體、周邊500m內(nèi)街道數(shù)量及辦公區(qū)總面積三個(gè)變量在先前的國(guó)內(nèi)研究中沒有用到過,并且被證明對(duì)寫字樓租金有積極影響。之后對(duì)租金沒有表現(xiàn)出顯著影響的6個(gè)微觀特征的原因進(jìn)行了分析。研究認(rèn)為,可以用寫字樓市場(chǎng)發(fā)展程度不同來解釋不同城市寫字樓租金影響因素的差異。 本研究為不同城市研究區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹞⒂^影響因素提供了一定的參考,具有一定的研究意義和參考價(jià)值。
【學(xué)位單位】：哈爾濱工業(yè)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位年份】：2011
【中圖分類】：F293.3;F224
【部分圖文】：

線將在大運(yùn)前全部開通，投資者對(duì)深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)充滿信心，國(guó)家又對(duì)住宅進(jìn)行一輪比一輪更嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，都進(jìn)一步掀起了寫字樓的投資熱情。在2008年金融危機(jī)期間，寫字樓的供求量曾有明顯回落，但很快又從較低的狀整到快速上升�？傮w上來說，深圳寫字樓的開發(fā)熱點(diǎn)總是保持與整個(gè)城市的發(fā)展重心一致，市規(guī)劃及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為前提，隨著深圳城市中心的西移而移動(dòng)，保持著投資值增值的實(shí)力，為投資者所看好。.1.2 深圳寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀.1.2.1 市場(chǎng)供給情況對(duì)寫字樓項(xiàng)目而言，從購置土地到寫字樓竣工，一般需要 3-5 年，這意味著樓完成投資指標(biāo)有一定的滯后性，它對(duì)寫字樓市場(chǎng)的影響需要 2-3 年才能表現(xiàn)。深圳市寫字樓市場(chǎng)歷年完成投資額情況如圖 3-1 所示：除 2001 年稍有下跌外年間持續(xù)增長(zhǎng)，說明 10 年間，深圳寫字樓開與投資額持續(xù)增長(zhǎng)，從 1998 年2.1 億元增長(zhǎng)到 2008 年的 26.12 億元，深圳寫字樓市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段。

哈爾濱工業(yè)大學(xué)管理學(xué)碩士學(xué)位論文3.1.2.2 市場(chǎng)需求情況深圳市寫字樓市場(chǎng)歷年銷售情況如圖 3-2 所示。和寫字樓投資情況類似，由于受外部環(huán)境影響大，深圳寫字樓市場(chǎng)近十年間的寫字樓銷售量起伏很大，據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2008 年深圳寫字樓銷售量是 5.59 萬平米，而 2009 年則一下飛躍到 43.萬平米（圖中未顯示）。需要說明的是，從 2004 年華潤(rùn)大廈開始，深圳寫字樓市場(chǎng)開始出現(xiàn)持有型物業(yè)，即只租不售，所以從 2004 年起，寫字樓市場(chǎng)的實(shí)際吸納量比統(tǒng)計(jì)年鑒中反映的數(shù)據(jù)大。雖然，從 2007 年起深圳市新建寫字樓項(xiàng)目中持有型物業(yè)比例逐漸增高，但目前尚沒有關(guān)于持有型物業(yè)的統(tǒng)計(jì)資料，這也可以成為以后研究的一個(gè)方向。

投 . 22%投 . 37%投 . 54%用. 78%用. 63%用. 46%0%20%40%60%80%2008年 2009年 2010年投 用數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)地產(chǎn)白圖 3-3 寫字樓購買客戶置業(yè)目分析Fig. 3-3 The Purpose of Shenzhen Office Buyers.3 深圳寫字樓租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀目前，深圳的寫字樓租賃市場(chǎng)正迎來新一輪的持續(xù)發(fā)展期，最明顯的表現(xiàn)價(jià)格增勢(shì)明顯，而空置率持續(xù)下降，具體分析如下。（1）需求穩(wěn)定增長(zhǎng)導(dǎo)致租金上漲、空置量下降
【參考文獻(xiàn)】

相關(guān)期刊論文 前8條

1 張景秋;陳葉龍;孫穎;;基于租金的北京城市辦公活動(dòng)經(jīng)濟(jì)空間結(jié)構(gòu)解析[J];地理科學(xué);2010年06期

2 張景秋;賈磊;孟斌;;北京城市辦公活動(dòng)空間集聚區(qū)研究[J];地理研究;2010年04期

3 張英麗;彭俊;;上海市甲級(jí)寫字樓影響因素分析[J];經(jīng)濟(jì)論壇;2008年15期

4 蔡菊花;賈士軍;;基于Hedonic模型的住宅租賃價(jià)格影響因素分析[J];經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊;2010年30期

5 楊鴻;賈生華;顧杰;;寫字樓租金差異的特征價(jià)格分析——基于杭州的實(shí)證研究[J];技術(shù)經(jīng)濟(jì);2008年09期

6 梁華;于明;;基于特征價(jià)格模型的商務(wù)樓租金價(jià)格研究——以重慶市為例[J];商場(chǎng)現(xiàn)代化;2009年35期

7 溫鋒華;許學(xué)強(qiáng);李立勛;;西方國(guó)家辦公空間研究綜述[J];世界地理研究;2008年02期

8 溫海珍,賈生華;基于特征價(jià)格的房地產(chǎn)評(píng)估新方法[J];外國(guó)經(jīng)濟(jì)與管理;2004年06期

相關(guān)博士學(xué)位論文 前1條

1 郝前進(jìn);特征價(jià)格法與上海住宅價(jià)格的決定機(jī)制研究[D];復(fù)旦大學(xué);2007年

相關(guān)碩士學(xué)位論文 前2條

1 崔兆毅;北京寫字樓租金價(jià)格確定方法探討[D];對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué);2004年

2 鄭錢洋;沈陽市寫字樓租金的微觀影響因素的實(shí)證研究[D];浙江大學(xué);2006年

本文編號(hào)：2835169