【摘要】：房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導(dǎo)性、支柱性和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè),它的發(fā)展在很大程度上帶動和制約著城市和其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,甚至導(dǎo)致經(jīng)濟的周期性波動。從一些發(fā)達(dá)國家和地區(qū)房價變化歷史經(jīng)驗來看(如日本地產(chǎn)泡沫和美國次貸危機),房價在短期內(nèi)上升過快容易滋生房地產(chǎn)泡沫,破壞金融系統(tǒng),可能會帶來長時間的經(jīng)濟蕭條。房價持續(xù)快速上漲另一方面還會影響到居民的購買力,居住問題不能妥善解決會對社會穩(wěn)定造成很大的負(fù)面影響。如何更好地把握房地產(chǎn)價格的影響因素和運行規(guī)律,對于運用房地產(chǎn)調(diào)控手段熨平房地產(chǎn)價格波動,促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展具有重要意義。 本文首先從理論上分析了影響北京房價的供給和需求因素。需求分析包括購房群體的消費特征、消費水平、影響消費的主要因素等;供給分析包括市場供給特征、供給規(guī)模、供給影響因素等。其次,在理論分析的基礎(chǔ)上,筆者針對北京住宅價格供求影響因素設(shè)計了計量模型,并進(jìn)行了實證檢驗。根據(jù)國內(nèi)外學(xué)者的研究成果,提取了影響商品住宅價格的主要因素,需求因素包括人口數(shù)量、在職職工年平均工資額、年成交面積、住宅價格上漲預(yù)期等4方面,供給因素包括主要成本、住宅竣工面積和房地產(chǎn)開發(fā)投資等3方面,環(huán)境條件因素包括年人均GDP、人均GDP增長率和三次產(chǎn)業(yè)比例等3方面。在價格形成機制分析的基礎(chǔ)上,分別設(shè)計需求、供給和綜合因素影響下的商品住宅價格決定模型,并提出模型的估計和檢驗方法。實證檢驗結(jié)果表明,需求因素影響下,住宅價格上漲預(yù)期每增加1%,住宅價格增長124.584元/m~2,對房價影響非常明顯,其他因素對房價影響相對較小。供給影響下的商品住宅價格模型檢驗結(jié)果表明,竣工面積每增長1萬m~2時,房價將下降2.149元/ m~2;房地產(chǎn)投資每增長1億元,房價將下降1.056元/ m~2,成本每增1元/m~2,對應(yīng)住宅價格增長1.097元/ m~2。從實證結(jié)果來看,成本因素對房價影響較小,說明開發(fā)商不是根據(jù)成本來定價的。因而作者提出目前房價與成本的“脫鉤論”,實際上,開發(fā)商是根據(jù)市場需求程度來決定住宅售價的,開發(fā)商的定價策略就是盡量榨取消費者剩余,與住宅成本關(guān)系不大。綜合因素影響下的商品住宅價格模型檢驗結(jié)果表明,常住人口數(shù)量(萬人)、在職職工年平均工資(百元)、住宅價格上漲預(yù)期(%)、主要成本(建安成本、土地價格)(元/m~2)、房地產(chǎn)開發(fā)投資(億元)、人均GDP增長率(%)等要素,每增加一單位所對應(yīng)的商品住宅價格(元/m~2)的變化分別是13.932、0.421、105.320、0.640、-1.203、0.454單位。從結(jié)果來看,外來人口涌入是影響北京住宅價格上漲的主要因素之一,外地具有超強購買力的投資客(如山西煤老板、溫州炒房團),以“掃樓”的形式大肆搶購樓盤,供不應(yīng)求的假象造成房價節(jié)節(jié)攀高。研究結(jié)果還表明,住宅價格上漲預(yù)期對住宅價格的影響很大,北京房價存在明顯的“預(yù)期主導(dǎo)”效應(yīng)。房地產(chǎn)市場既有實業(yè)投資的性質(zhì),也有金融投機的性質(zhì),北京住宅市場的“預(yù)期主導(dǎo)”效應(yīng)表明,金融投機已經(jīng)居于住宅市場的主導(dǎo)地位,而房價上漲預(yù)期正是金融投機盛行的幕后“推手”。北京房價持續(xù)上漲不是供給絕對不足造成的,而是大量的投機需求導(dǎo)致供給相對不足。這一點也可以從北京很多已售樓盤較高的空置率得到印證。 由于我國在1998年才真正取消實物分房,房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史相對較短,市場化程度比較低,因此,對于房地產(chǎn)價格分布規(guī)律的研究起步很晚。目前,國內(nèi)該領(lǐng)域的理論研究還不夠系統(tǒng),有關(guān)房地產(chǎn)價格分布規(guī)律的測度方法更是鳳毛麟角。本文在國外關(guān)于房地產(chǎn)價格分布規(guī)律研究成果的基礎(chǔ)上,建立了北京市房地產(chǎn)市場實際價格的線性回歸模型,并在此基礎(chǔ)上對一年間北京房地產(chǎn)市場價格分布進(jìn)行了量化分析和計算。筆者的研究結(jié)果發(fā)現(xiàn),北京房地產(chǎn)市場的價格并未如想象的那樣存在嚴(yán)重“偏離”問題,這一結(jié)論和某些學(xué)者認(rèn)為的觀點不一致。原因在于,僅從名義房價來看,北京的房地產(chǎn)市場價格似乎很高,但考慮到北京日漸增值的城市價值,北京住宅市場的價格并不算高。北京的城市價值目前在全國35個大城市中列第三位,2008年奧運概念進(jìn)一步拉升北京的城市價值,房價亦水漲船高。所以,筆者認(rèn)為近幾年北京房價并不是毫無理由地瘋漲,房價總體水平上漲的部分原因是因為城市價值拉升所致。 在上述研究基礎(chǔ)上,作者按四象限和扇區(qū)劃分對北京住宅樓盤進(jìn)行了市場調(diào)研,并根據(jù)調(diào)研情況對北京未來房地產(chǎn)市場走勢進(jìn)行了分析。調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn),在房價分布上,環(huán)線效應(yīng)明顯,從城中心城區(qū)沿環(huán)線房價逐次遞減,體現(xiàn)出“地租效應(yīng)”;就整體而言,北京房價區(qū)域分布不均衡源自于地價分布不均衡,存在著“北高南低、東高西低”的現(xiàn)象;具體到各區(qū)域,房價卻與板塊特征關(guān)系緊密,學(xué)區(qū)房現(xiàn)象尤為明顯,投資性需求主要分布在熱點板塊,而自住性需求一般位于周邊地區(qū);此外,與國際大都市相比,北京房價絕對值較低,但住宅壓力指數(shù)偏高。 雖然北京的房地產(chǎn)市場價格偏離問題還不太嚴(yán)重,但日本房地產(chǎn)泡沫破裂和美國次貸危機為我們敲響了警鐘。2010年4月份國家集中出臺了一系列的打壓一線城市高房價的政策,其中綱領(lǐng)性的文件是4月17日國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(“國十條”)。在歷經(jīng)數(shù)年GDP增長率“保八”之后,中央政府已基本具備了與國際資本博弈的實力。中央調(diào)控的一方面是防止人民幣升值導(dǎo)致國際熱錢涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域,使中國重蹈日本80年代的覆轍;另一方面,也是引導(dǎo)資金進(jìn)入貿(mào)易領(lǐng)域,保證中國在國際貿(mào)易市場的競爭力。所以,此次新政有“舍棄房地產(chǎn),轉(zhuǎn)戰(zhàn)國際”的戰(zhàn)略考慮,所以,本輪政策不同于以往,來勢兇猛,且有不達(dá)目的誓不罷休之勢,我們應(yīng)當(dāng)嚴(yán)肅認(rèn)真地看待本輪政策波。最后,筆者結(jié)合此次新政,提出了保持房價穩(wěn)定的若干政策,以其對決策層有所參考。 本文研究結(jié)果對促進(jìn)北京市房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展,保持北京市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展有重要意義,對其它大中城市也有一定的借鑒作用。
【學(xué)位授予單位】：重慶大學(xué)
【學(xué)位級別】：博士
【學(xué)位授予年份】：2010
【分類號】：F293.3
【圖文】：

圖 2.1 購房者目前的事業(yè)心態(tài)Fig. 2.1 Current Career Moods of House Buyers體沒有品牌認(rèn)知度國外、外地的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)軍北京房產(chǎn)市場，房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌能否被消費者認(rèn)知或記憶對盤銷售具有非常重要的意義。在調(diào)查結(jié)果中，購不等，能夠說出三個及三個以上的開發(fā)商品牌的而根本不知道房地產(chǎn)開發(fā)商品牌的購房者所占的發(fā)商品牌的購房者所占的比例高達(dá) 31.2%，這充分的認(rèn)知程度總體不高。

購房者的意向購買居所與目前居所相比，總體套內(nèi)建筑面積與人均建筑面積均有所增加。調(diào)查表明，購房者的意向居所與目前居所相比，總體套內(nèi)建筑面積有所增加。具體來看，較大套內(nèi)建筑面積的比例有所上升，較小套內(nèi)建筑面積的比例有所下降。國博士學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫 2011年 第07期 經(jīng)濟與管理科學(xué)輯

圖 2.6 購房者意向房屋與目前居所比較分析Fig. 2.6 Analysis of Buyers’ Intended and Existing Residences同時，人均建筑面積也有很大的提高。以購房前后家庭結(jié)構(gòu)沒有發(fā)生變化的三口之家為例，目前家庭成員的人均建筑面積為 15.8 平方米，而購房者的意向居所使家庭成員的人均建筑面積上升到 32 平方米。購房者的意向居所與目前居所相比，同一種格局的套建筑面積有所增加。調(diào)查結(jié)果表明，購房者的意向居所與目前居所，在格局相同的情況下，平均套建筑面積有不同程度的增加。

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本文編號：2793931