【摘要】： 改革開放以來,廣州房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展,推動了廣州經(jīng)濟的高速發(fā)展。伴隨《珠三角發(fā)展規(guī)劃綱要》的實施和廣州城市化水平的提高,廣州市近幾年呈現(xiàn)出土地供應(yīng)不穩(wěn)定、商品住宅需求旺盛、房屋供求不平衡、商品房屋價格一路快速上漲等市場行為特征。本文從廣州房地產(chǎn)市場供給、需求以及周期性波動等方面展開分析,這樣可以厘清廣州房地產(chǎn)市場內(nèi)在原因和分析未來房地產(chǎn)市場走勢,對廣州房地產(chǎn)健康發(fā)展具有重要意義。 本文先從廣州土地一二級出讓市場和商品房銷售市場兩個角度分別研究廣州房地產(chǎn)市場供給和需求行為特征,后再利用主成分和譜分析方法進行廣州房地產(chǎn)市場供求周期性分析。研究發(fā)現(xiàn):土地出讓受政策性周期影響和市場性周期影響明顯,2004年“8/31”大限、2007年的“穗七條”政策和2008年的金融危機等對廣州房地產(chǎn)市場產(chǎn)生波動;土地供應(yīng)量及地價對房價影響直接而顯著,2005~2007年廣州十區(qū)土地樓面地價快速上升,導(dǎo)致2006和2007年的房價上漲快;商品住宅供求不平衡造成房價上漲,2006年8月至2007年12月廣州中心六區(qū)商品住宅基本處于供不應(yīng)求的局面,2008年上半年處于供求交替領(lǐng)先,下半年開始供大于求;月吸納周期與滯后4、5個月的商品住宅均價呈現(xiàn)明顯負(fù)相關(guān)或相關(guān)性最大,可用吸納周期的變化預(yù)測房地產(chǎn)銷售價格;土地的獲得方式、成交價格、供應(yīng)量變化、供應(yīng)分布、土地用途結(jié)構(gòu)變化和土地市場政策都對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。 另外,通過主成分分析與譜分析相結(jié)合的方法分析廣州房地產(chǎn)市場房屋供求的周期波動特征,結(jié)果顯示:在1990~2004年間,除1996、1997年等個別年份外,其他年份廣州房地產(chǎn)市場房屋供給大于房屋需求,房價比較理性;2004年后房屋供給則小于房屋需求,并進一步拉大,房價非理性快速上漲;廣州住宅房地產(chǎn)市場供給和需求方面分別存在為期3.2a和2.29a的主周期,目前廣州住宅房地產(chǎn)市場基本上處于需求大于供給的局面,房地產(chǎn)市場價格具有不斷上升的趨勢;同時廣州住宅房地產(chǎn)市場供給還存在一個為期8a的次周期,這說明從長遠看,廣州住宅房地產(chǎn)市場仍會經(jīng)常出現(xiàn)需求提高,而供給周期性回落,供求關(guān)系失衡的局面,這也會促進房價的上漲,最后提出了要加強廣州房地產(chǎn)市場周期研究,采取反周期策略等措施,避免房地產(chǎn)市場大起大落。
【學(xué)位授予單位】：華南理工大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2010
【分類號】：F293.3
【圖文】：

07 年土地出讓方式詳細(xì)分析3 知，2007 年廣州十區(qū)土地交易出讓方式以掛牌為主，共 97 宗占少量，分別是 18 宗和 3 宗，占 15%和 3%。從表 3-3 和圖 3-級市場經(jīng)營性開發(fā)用地出讓成交 118 宗，交易用地面積 584.69 ；其中掛牌出讓成交面積達 514.82 萬m2，占總量 88%；拍賣2，占總量 8%；招標(biāo)出讓成交面積達 24.44 萬m2，占總量 4%表 3-3 2007 年廣州十區(qū)土地出讓一級市場交易按出讓方式分data of ten regions in Guangzhou first land market classified by tra類別 宗數(shù) 用地面積 建筑面積 出讓底價 交易金掛牌 97 514.82 951.13 152.19 276.21拍賣 18 45.42 115.93 30.86 52.43招標(biāo) 3 24.44 52.46 3.20 9.36總和 118 584.69 1119.53 186.25 337.99:用地面積和建筑面積單位均是“萬m2”，成交底價與金額單位均是“億

海珠 荔灣 越秀 天河 黃埔 番禺 白云 南沙 花都 蘿各行政區(qū)圖 3-4 2007 年廣州十區(qū)土地出讓一級市場成交的用地面積按用途分 Land area of ten regions in Guangzhou first land transaction classified by pla2）從附表 4 知，2007 年商住住宅部分用地主要來自番禺區(qū)（用地面積 22%）、黃埔區(qū)（用地面積 59.57 萬m2，占 18%）、花都區(qū)（用地面積 57.）、白云區(qū)（用地面積 44.07 萬m2，占 13%）、南沙區(qū)（用地面積 33.88 萬灣區(qū)（用地面積 27.98 萬m2，占 9%）、蘿崗區(qū)（用地面積 23.01 萬m2，（用地面積 5.05 萬m2，占 2%）、越秀（用地面積 6.87 萬m2，占 2%）。3）從附表 5 和圖 3-5 知，2007 年商業(yè)金融用地主要來自天河區(qū)（用地面占 45%）、黃埔區(qū)（用地面積 38.11 萬m2，占 32%）、番禺區(qū)（用地面積 10%）、蘿崗區(qū)（用地面積 11.99 萬m2，占 10%）、海珠區(qū)（用地面積 3.。

-7 2007 年廣州十區(qū)土地出讓一級市場成交金額按用saction sum of ten regions in Guangzhou first land transa2007 年廣州十區(qū)土地交易金額區(qū)域分布：天河、黃交易金額相當(dāng)。2007年廣州土地出讓一級市場成交金額區(qū)域分布各行政區(qū) 21.02 9.00 17.67 67.52 57.58 49.76 74.32 8.84 1海珠 荔灣 越秀 天河 黃埔 番禺 白云 南沙

【引證文獻】

相關(guān)碩士學(xué)位論文 前1條

1 鐘敏;廣州市商品住宅價格時空變化研究[D];廣東工業(yè)大學(xué);2012年

本文編號：2781571