【摘要】： 城市土地供給機(jī)制,是指特定經(jīng)濟(jì)制度下土地供應(yīng)內(nèi)在關(guān)系的總和,包括土地供給計(jì)劃、土地供給渠道、土地供給方式、土地供給手段等,是一個國家進(jìn)行城市土地供求管理的作用機(jī)制。城市土地供給機(jī)制作為國家管理和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的重要手段,對土地使用權(quán)出讓價格以及住房價格都會產(chǎn)生重要影響。城市土地供給的目標(biāo)是土地資源的最優(yōu)化配置。我國是實(shí)行土地公有制的國家,土地的利用應(yīng)符合廣大人民群眾的利益的要求,因此土地資源配置不僅應(yīng)追求土地資源利用最大化的目標(biāo),而且要在分配中兼顧社會公平,并實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會的可持續(xù)發(fā)展。 本文的研究目的在于通過總結(jié)我國城市土地供給制度中的問題,特別是供給計(jì)劃和供給方式未能實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置、未能兼顧社會公平和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的因素,探討完善我國城市土地供給機(jī)制的建議和措施。為完善土地市場提供政策依據(jù),從而建立政策宏觀管理和市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的土地資源合理配置的市場供給機(jī)制,促進(jìn)土地市場的發(fā)展,建立有序、高效的土地使用和管理制度,為促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)。 土地供給機(jī)制主要包括四個方面,供給計(jì)劃、供給渠道、供給方式和供給手段。由于文章篇幅所限,本論文選擇了供給計(jì)劃和供給方式這兩個方面作為研究對象,主要原因是這兩個方面是最受爭議的兩個方面,對房地產(chǎn)市場的影響也比較明顯。 本文的研究框架是： 第一章闡述了本文的研究背景、目的和意義,總結(jié)了國內(nèi)外學(xué)者對土地供給機(jī)制的研究內(nèi)容、范圍和相關(guān)成果,然后提出本文的研究內(nèi)容和框架,以及創(chuàng)新與不足之處。 第二章是我國城市土地供給機(jī)制的理論體系。介紹了我國城市土地供給機(jī)制的形成、發(fā)展和內(nèi)容,并就具體的內(nèi)容體系作了基本的論述。 第三章分別研究了土地供給計(jì)劃和供給手段這兩個方面。第一節(jié)和第二節(jié)分析了土地供給計(jì)劃的問題以及對房地產(chǎn)市場的影響和原因,第三節(jié)和第四節(jié)分析了供給手段的問題以及對房地產(chǎn)市場的影響和原因。這一章分析的結(jié)論是土地供給計(jì)劃一方面通過供給量影響了土地市場和住宅市場的供需關(guān)系,另一方面通過改變市場參與者的心理預(yù)期。影響了他們的市場行為。土地供給手段中與住宅市場密切相關(guān)的是拍賣制度,在這一制度下壟斷供給和競爭需求的市場結(jié)構(gòu)導(dǎo)致了過度競爭,主要原因一是參與競爭者有財(cái)大氣粗的國企,但其中一些國企并非以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)；另外一個原因是評判標(biāo)準(zhǔn)中的價高者得,提高了開發(fā)成本。 第四章的主要內(nèi)容是借鑒香港和國外其它國家在土地供給管理方面的經(jīng)驗(yàn),在土地供給計(jì)劃和供給方式上的相關(guān)政策和規(guī)定。主要分析了香港的勾地制度和出讓計(jì)劃制度、美國的復(fù)合型規(guī)劃和定量化管理、荷蘭土地銀行的出讓方式和遞減拍賣制度。 第五章在前面分析研究的基礎(chǔ)上針對我國的土地供給計(jì)劃和供給方式提出了相關(guān)的對策建議,并分析了近期優(yōu)化土地出讓方式的兩個案例,一個是上海版的勾地制度,另外一個是莘莊地塊拍賣改成招標(biāo)的出讓方式改革。 本文的創(chuàng)新之處在第三章中土地供給計(jì)劃和方式對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響和原因,從市場結(jié)構(gòu)、市場力量、心理預(yù)期、供需關(guān)系等多方面進(jìn)行了分析。而且,分析過程中引用別人研究成果的同時,也加入最新的市場信息和政策措施,共同展開分析。 本文的不足之處有：第一,文中在分析土地供給計(jì)劃和方式對房地產(chǎn)市場的影響時只進(jìn)行了定性分析,未能開展定量分析,這樣的分析就顯得深度不夠。第二,文章結(jié)構(gòu)上,為了保持理論體系的完整性,在理論闡述時包涵了整個供給機(jī)制,但是在研究過程中考慮到文章的篇幅和深度,只選取了其中的兩個方面進(jìn)行研究,理論體系和研究主體并非完全一致；第三由于資料有限,第四部分的國外相關(guān)制度的分析還很淺顯,有些制度的實(shí)施和影響沒有分析到位。第四,文章在語言表達(dá)等方面還有很多不準(zhǔn)確的地方。
【圖文】：

招拍掛制度的確立在短期內(nèi)對上海土地價格市場和房屋市場確實(shí)產(chǎn)生了一定影響。從全國范圍來看，如圖9所示，由于2004我國對土地開展大規(guī)模的整頓清理工作，尤其是8·31大限政策顯示效果的2005年以后，全國范圍內(nèi)招拍掛出讓土地使用權(quán)的比率達(dá)到35%，，全國不同用途(工業(yè)用地除外)地價水平均表現(xiàn)出明顯的上漲趨勢，尤其是按照規(guī)定必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓使用權(quán)的城市商業(yè)用地和居住用地，增長幅度非常明顯。圖9:2000一2008年全國地價水平(單位:元/平方米)數(shù)據(jù)來源:中國城市地價動態(tài)監(jiān)測

第三章土地供給計(jì)劃和方式存在的問題及影響長三角地區(qū)的地價水平與全國的地價水平變化趨勢相近，大幅度的增長出現(xiàn)在2004年8·31大限之后(如圖10所示)。綜合用地、商業(yè)用地和居住用地均有大幅度的上漲。土地使用權(quán)出讓制度改革前后地價水平變化明顯，可以印證出該制度的實(shí)施確實(shí)對土地市場產(chǎn)生了一定影響。圖10:2000一008長三角地區(qū)地價水平(單位:元/平方米)數(shù)據(jù)來源:中國城市地價動態(tài)監(jiān)測綜上所述，居住用地價格與住宅價格在實(shí)施招拍掛的時間節(jié)點(diǎn)都產(chǎn)生了大幅度的上漲，因此可以得出土地與住宅價格與招拍掛制度具有相關(guān)性的定性結(jié)論。目前居住用地普遍采用招標(biāo)拍賣掛牌的方式出讓使用權(quán)，其中都涉及到與拍賣相關(guān)的競價制度，由于政府定位及行政目標(biāo)、競價現(xiàn)場的不理性、大型央企以其它產(chǎn)業(yè)資金參與房地產(chǎn)市場、競價制度本身惟一目標(biāo)性等等相關(guān)因素，招拍掛制度在一定程度上對土地市場和房屋市場的價格起到了抬升作用。二、土地供給方式對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響的原因從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度講，我國現(xiàn)行的土地招拍掛制度屬于供給壟斷和需求競爭型
【學(xué)位授予單位】：華東師范大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2010
【分類號】：F293.2

【引證文獻(xiàn)】

相關(guān)碩士學(xué)位論文 前1條

1 宋守鵬;馬克思地租理論視角下的我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場問題研究[D];河南科技大學(xué);2011年

本文編號：2652464