【摘要】：2008年金融危機(jī)結(jié)束之后,我國(guó)政府為了復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)實(shí)施了“四萬億”刺激計(jì)劃,使得2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速?gòu)钠＼洜顟B(tài)恢復(fù),但全國(guó)房?jī)r(jià)卻普遍出現(xiàn)急速上漲。2010年4月,國(guó)務(wù)院出臺(tái)了史上最為嚴(yán)厲的房產(chǎn)限購(gòu)政策以控制房?jī)r(jià)過快上漲,保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康、發(fā)展。然而,我國(guó)樓市在經(jīng)歷限購(gòu)政策的短暫降溫后又開始升溫發(fā)酵,多個(gè)城市房?jī)r(jià)暴漲。為了抑制房地產(chǎn)泡沫膨脹、打擊住房投機(jī)行為,2016年部分城市先后出臺(tái)了限購(gòu)政策或?qū)σ殉雠_(tái)的限購(gòu)政策繼續(xù)加碼。中央先后出臺(tái)的這兩次房地產(chǎn)限購(gòu)政策,在有效抑制了房?jī)r(jià)上漲的同時(shí),也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展產(chǎn)生較大沖擊,導(dǎo)致其違約風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)較大幅度增加。但是2010年和2016年兩次限購(gòu)政策的出臺(tái)背景和調(diào)控范圍有較大差異,因而房地產(chǎn)企業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)在兩次政策調(diào)控后也表現(xiàn)出不同的變化特征。為了深入剖析限購(gòu)政策及其調(diào)控時(shí)機(jī)、調(diào)控范圍對(duì)房產(chǎn)企業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)的影響,本文首先從理論上分析限購(gòu)政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)的傳導(dǎo)機(jī)理,探討了房地產(chǎn)企業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)的可能變化。然后,以我國(guó)滬深A(yù)股房地產(chǎn)上市企業(yè)為樣本,利用違約風(fēng)險(xiǎn)模型度量了限購(gòu)政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整體違約風(fēng)險(xiǎn)的影響,對(duì)比分析了不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)變化的差異,并對(duì)其背后的經(jīng)濟(jì)原因進(jìn)行深入剖析。之后,針對(duì)2010年和2016年兩次限購(gòu)政策調(diào)控時(shí)機(jī)、調(diào)控思路和調(diào)控范圍的不同,重點(diǎn)對(duì)比分析了這兩次限購(gòu)政策對(duì)房產(chǎn)企業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)影響的差異性。研究結(jié)論顯示:(1)兩次限購(gòu)政策均使得房地產(chǎn)企業(yè)的違約風(fēng)險(xiǎn)大幅上升,但與國(guó)有房產(chǎn)企業(yè)相比,民營(yíng)房產(chǎn)企業(yè)受到限購(gòu)政策的影響更大,違約風(fēng)險(xiǎn)上升速度更快;(2)2010年限購(gòu)政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)影響的程度遠(yuǎn)高于2016年限購(gòu)政策,房企在2016年限購(gòu)政策期間反應(yīng)速度更快,能夠及時(shí)作出調(diào)整,管控自身違約風(fēng)險(xiǎn);最后,本文在理論研究以及實(shí)證分析結(jié)論的基礎(chǔ)上,分別對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的時(shí)機(jī)、調(diào)控范圍以及調(diào)控方式的選擇提出了針對(duì)性的建議。
【圖文】：

碩士學(xué)位論文逡逑ＭＡＳＴＥＲ＇Ｓ邋ＴＨＥＳＩＳ逡逑房?jī)r(jià)過快上漲的同時(shí)也可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生變化。故本文下節(jié)將重點(diǎn)逡逑從理論角度闡述限購(gòu)政策影響房地產(chǎn)企業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)的傳導(dǎo)路徑。逡逑３．２限購(gòu)政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)的影響機(jī)理逡逑房地產(chǎn)企業(yè)的違約風(fēng)險(xiǎn)是指在房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，由于存在各種逡逑不確定因素，導(dǎo)致其實(shí)際財(cái)務(wù)收益與預(yù)期出現(xiàn)偏差，進(jìn)而出現(xiàn)違約的可能性。影響逡逑房地產(chǎn)企業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)的因素可分類為微觀因素和宏觀因素。逡逑微觀層而的因素乜括房企的經(jīng)營(yíng)和投、融資活動(dòng)，宏觀因素主要是宏觀經(jīng)濟(jì)逡逑環(huán)境和Ｗ家宏觀調(diào)控政策。國(guó)家宏觀調(diào)控政策是特殊時(shí)期政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的非逡逑市場(chǎng)手段，其中在房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策中，限購(gòu)政策地影響非常大。限購(gòu)政策逡逑足作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)的典型宏觀調(diào)控政策，主要通過抑制市場(chǎng)過熱投機(jī)購(gòu)房行為以逡逑實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的控制。房地產(chǎn)限購(gòu)政策的核心目標(biāo)，主要是通過限購(gòu)抑制逡逑投資和投機(jī)性購(gòu)房，控制房?jī)r(jià)過快上漲，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。逡逑

１、民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)融資壓力大、融資成本較高逡逑銀行貸款作為房地產(chǎn)企業(yè)主要融資的方式，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)程度和開發(fā)企業(yè)自有資逡逑金審核嚴(yán)格，對(duì)民營(yíng)房企審貸程序和對(duì)貸款的限制條件較國(guó)有企業(yè)更嚴(yán)格。限購(gòu)政逡逑策出臺(tái)后，央行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等紛紛出臺(tái)的新規(guī)，嚴(yán)格控制資金大規(guī)模涌入房逡逑地產(chǎn)市場(chǎng)，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金供給全面趨緊。這一嚴(yán)厲調(diào)控使民營(yíng)房企經(jīng)營(yíng)逡逑活動(dòng)現(xiàn)金流、融資資金受到極大沖擊。逡逑以民營(yíng)房企如泰禾集團(tuán)（０００７３２）為例。泰禾集團(tuán)－足一家福迷本土房企，，但在逡逑２０１３年前后轉(zhuǎn)變發(fā)Ｍ戰(zhàn)略，拓展業(yè)務(wù)區(qū)域，在全國(guó)，以大概每一個(gè)月一塊地的頻率逡逑刷新土地記錄，高調(diào)進(jìn)入一線城市和二線城市。泰禾正在使用“高周轉(zhuǎn)”的商業(yè)發(fā)逡逑展模式來解決自夂“高負(fù)債、高杠桿”的融資問題。然而，在２０１６年樓市調(diào)控之逡逑下，泰禾融資渠道收窄，融資成本攀升，償債壓力增大。由于難以獲得銀行貸款和逡逑公司債券等低成本融資的資金，泰禾只能轉(zhuǎn)向高成本的融資渠道，如中短期融資和逡逑短期融資，導(dǎo)致其２０１６年平均融資成本達(dá)到了邋７．邋６２％，大大高于國(guó)營(yíng)房企的融資成逡逑本。另一方面，山于限購(gòu)令的影響，泰禾“高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式遇到極大挑戰(zhàn)。２０１６逡逑年財(cái)報(bào)顯示其存貨量不降反升，由２０１５年的５８０．邋４２億增至８８８．邋５５億。同時(shí)，泰逡逑
【學(xué)位授予單位】：華中師范大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2018
【分類號(hào)】：F299.23

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本文編號(hào)：2609042