地價是反映土地市場和土地供需狀況的“晴雨表”，也是政府宏觀調(diào)控的主要工具�？茖W(xué)地研究地價及其空間結(jié)構(gòu)，為顯化城市土地資產(chǎn)，制定和實施土地供應(yīng)計劃、調(diào)控土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)提供科學(xué)參考，也是土地市場交易、房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)項目投資決策和房地產(chǎn)稅制改革的重要依據(jù)。 過去關(guān)于地價的研究主要視地價的空間結(jié)構(gòu)變化為靜態(tài)，多以特征價格方程等方法全域刻畫地價空間變化，將誤差項假設(shè)為獨立與相等的分配，這樣所得到。的地價空間結(jié)構(gòu)信息非常單一的和缺乏實用性，忽略了地價在局域變化的跳躍性與個別性。在基準地價等研究中，往往人為地分區(qū)域來劃同質(zhì)區(qū)域，決定影響因素的選取，超出同質(zhì)區(qū)域視為沒有影響，這種缺乏足夠依據(jù)的劃分相當程度地影響了土地價值的表達。以往的地價研究，大多數(shù)局限于數(shù)據(jù)調(diào)查與數(shù)據(jù)計算，很少通過圖示清楚地解釋地價空間結(jié)構(gòu)形成的原因，各種因素在不同空間上對地價的作用機理解釋也是很少涉及，人們并不很清楚周邊地價之間的相互關(guān)系，規(guī)劃者也很少探及規(guī)劃變更對直接相關(guān)地區(qū)的土地價值的影響。地價的研究急需要技術(shù)創(chuàng)新，才能更為有效地支持城市的和諧發(fā)展，為政府調(diào)控提供有效和科學(xué)的決策依據(jù)。 本文主要應(yīng)用了目前理論與應(yīng)用較為先進的地理加權(quán)回歸(Geographicall Weighted Regression，縮寫GWR)模型來嘗試處理地價相關(guān)的技術(shù)問題。以杭州市老城區(qū)住宅地價為例進行了實證，樣本為杭州市1998-2005年的土地“招、拍、掛”數(shù)據(jù)，并輔之于各種調(diào)查、統(tǒng)計資料，是較為完整的杭州市“公開市場”地價空間結(jié)構(gòu)的研究。 本研究首先強調(diào)了研究數(shù)據(jù)的預(yù)處理，按照地理學(xué)和統(tǒng)計學(xué)的原理對數(shù)據(jù)進行了完備性處理、特異點處理、標準化處理；特別是標準化處理，以“變程”進行了緩沖區(qū)分析，縮小了實際的研究范圍，提高了研究的精度，同時為樣點選擇影響因素的影響范圍提供了支持。在數(shù)據(jù)預(yù)處理時，同時應(yīng)用了數(shù)據(jù)空間探索性分析技術(shù)，對地價樣點間的空間相關(guān)性進行了分析，結(jié)果顯示地價空間結(jié)構(gòu)不是單一趨勢分布的，不同的空間區(qū)域具有不同的相關(guān)關(guān)系。 為進一步證實了地價空間的非平穩(wěn)性的存在，把地理統(tǒng)計學(xué)、GIS工具融入地價空間結(jié)構(gòu)描述的模型中去，易于直觀顯示地價空間結(jié)構(gòu)的形態(tài)。地價空間不穩(wěn)定性的存在，必須引入專門的空間分析方法，本文通過不同模型、方法的比較，在理論上深入探討了GWR模型的機理以及在地價研究中的可行性和意義。 在住宅地價GWR模型案例實證部分，詳細闡述了因素的選擇和量化，通過最優(yōu)帶寬計算、回歸系數(shù)計算、方差分析、事件智能診斷、Monto Carlo顯著性檢驗等，比較分析了GWR的固定型和調(diào)整型兩種空間核模型的差異，選擇后者作為住宅地價空間結(jié)構(gòu)解釋的模型。住宅地價空間結(jié)構(gòu)的解釋分10個因素展開詳細論述的，分別是：CBD、西湖、錢塘江、城市快速道路系統(tǒng)、小學(xué)、大專院校、醫(yī)院、主要生活品市場、土地面積、容積率。在解釋分析過程中，使用了詳細的地價空間結(jié)構(gòu)影響圖，比以往的研究更加注重直觀性和真實性。為了對比，本研究使用相同的數(shù)據(jù)，應(yīng)用特征價格模型進行了計算，結(jié)果顯示GWR模型更具有技術(shù)先進性。 為了進一步體現(xiàn)本研究成果的實用性和社會價值，分個案估價面積修正和基準地價的宗地面積修正為例分別進行了應(yīng)用性研究，前者的研究使土地估價的影響因素修正更為全面；后者的研究解決了長期以來宗地面積修正方面的技術(shù)困難，為政府決策提供了一種有效的方法。
【學(xué)位單位】：浙江大學(xué)
【學(xué)位級別】：博士
【學(xué)位年份】：2007
【中圖分類】：F293.2;F224
【部分圖文】：

年數(shù)據(jù)殘缺，故未列入。3.1.2空間范圍原始的數(shù)據(jù)收集空間范圍見圖3.1所示。圖3.1杭州市住宅地價樣點的空間分布已有成果研究表明，研究區(qū)域應(yīng)該考慮空間的阻隔影響[7]，按杭州市城市規(guī)劃，市區(qū)主要規(guī)劃為“一主三副”，濱江區(qū)(“一主三副”中的江南副城組成部分)與主城有錢塘江的阻隔，下沙的杭州市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)(“一主三副”中的下沙副城)也遠離市中心，并且后兩者有獨立的行政中心和住宅、就業(yè)中心，捆綁一起研究，影響參數(shù)的檢驗l8]。l0]數(shù)據(jù)來源:史及偉、楊堅主編.杭州藍皮書—2005年杭州房地產(chǎn)發(fā)展報告.杭州:杭州出版社，2005

樣本點錄入時[1’]，確定空間位置的過程步驟如下:(l)查詢1998一2006年《杭州日報》公布的土地招拍掛信息[l2]，按照方位示意圖，初步確定方位，見圖3.2。杭政儲出(2001)25、26、27、28、29號地塊位置示意圖粼倒戶/了西像自{{{節(jié) 節(jié)節(jié) }}}圖3.2杭州市出讓地塊位置示意圖然后根據(jù)收集信息成交案例確切的四至范圍(杭州市國土局提供)，和百度地圖(httP://m即.baidu.com)、地籍圖的道路或者主要建筑物搜索，確定方位。數(shù)據(jù)錄入見圖3.3�！敬狱c錄入時，還沒確定研究范圍和嚴格的數(shù)據(jù)篩選，住宅樣點474個樣點全數(shù)錄入，另外還包括收集到的工業(yè)地價樣點和商業(yè)地價樣點。112】按照國土局提供的成交案例的公布日期數(shù)據(jù)，都能找到相應(yīng)《杭州日報》上對應(yīng)的公布出讓的專欄。38

然后根據(jù)收集信息成交案例確切的四至范圍(杭州市國土局提供)，和百度地圖(httP://m即.baidu.com)、地籍圖的道路或者主要建筑物搜索，確定方位。數(shù)據(jù)錄入見圖3.3�！敬狱c錄入時，還沒確定研究范圍和嚴格的數(shù)據(jù)篩選，住宅樣點474個樣點全數(shù)錄入，另外還包括收集到的工業(yè)地價樣點和商業(yè)地價樣點。112】按照國土局提供的成交案例的公布日期數(shù)據(jù)，都能找到相應(yīng)《杭州日報》上對應(yīng)的公布出讓的專欄。38
【引證文獻】

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10 汪婧;基于GWR模型的住宅地價空間變異分析[D];南京大學(xué);2012年

本文編號：2858147