【摘要】 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展,城市化進(jìn)程的加快,我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了爆發(fā)性的增長(zhǎng)。大量企業(yè)涌入房地產(chǎn)業(yè),導(dǎo)致土地成本的高漲,市場(chǎng)間競(jìng)爭(zhēng)加劇,迫使企業(yè)對(duì)項(xiàng)目成本控制的要求提高。工程項(xiàng)目的建設(shè)和管理是一個(gè)非常復(fù)雜的綜合性系統(tǒng),其涉及到的資源非常之多,一般規(guī)模也相對(duì)較大,實(shí)施過(guò)程相對(duì)較為復(fù)雜,這給工程項(xiàng)目的建設(shè)的成本控制帶來(lái)了非常大的挑戰(zhàn)。J公司在YX項(xiàng)目的前半期工程的成本控制出現(xiàn)了較大的問(wèn)題,需要通過(guò)研究加以改善和糾正。本文對(duì)工程項(xiàng)目成本控制的相關(guān)理論和方法進(jìn)行了大致的研究,并運(yùn)用了相關(guān)理論的工具,包括ABC分類法、掙值分析法、質(zhì)量成本法。以J房地產(chǎn)公司的YX項(xiàng)目成本控制為例,從YX項(xiàng)目成本控制的現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題入手,對(duì)項(xiàng)目成本控制中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了分析和研究。提出了五個(gè)方面改善策略：一、制定項(xiàng)目全過(guò)程成本控制措施；二、引入成本控制工具；三、加強(qiáng)成本人員隊(duì)伍建設(shè)；四、建立成本控制監(jiān)督和激勵(lì)機(jī)制；五、進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)成本控制；這些策略在項(xiàng)目中得到了實(shí)施和應(yīng)用,并取得了較好的效果。希望本文的研究能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目成本控制提供一定參考和借鑒。 

第1章緒論

1.1研究背景和意義

1.1.1研究背景

改革開(kāi)放以來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)商品化的推進(jìn)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了爆發(fā)性的增長(zhǎng)。伴隨我國(guó)推行城市化發(fā)展戰(zhàn)略，及分析房地產(chǎn)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的占比，表明房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，必將成為長(zhǎng)期影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要因素。經(jīng)對(duì)國(guó)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的研究和分析表明，當(dāng)人均GDP在100-5000美元的階段是人們對(duì)房地產(chǎn)需求最旺盛的時(shí)期，有大量的居民需要改善居住條件，大量的農(nóng)村人口城市化，大量的新增企業(yè)需要商業(yè)和辦公場(chǎng)所……房地產(chǎn)業(yè)的高速增長(zhǎng)成為必然。隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)到一定階段，由于房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)，對(duì)百姓特別是低收入人群的基本居住需求產(chǎn)生制約，影響社會(huì)穩(wěn)定。且房地產(chǎn)會(huì)呈現(xiàn)泡沫化傾向，一旦房地產(chǎn)泡沫破裂對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的打擊將是致命的，所以對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控又必不可少。因此，多年來(lái)國(guó)務(wù)院不斷有針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的支持出臺(tái)，“國(guó)八條”、“國(guó)九條’’、“70-90政策”、“實(shí)行土地增值稅、房產(chǎn)稅等調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，最嚴(yán)厲的就是目前實(shí)行限購(gòu)、限貸政策，嚴(yán)控投資投機(jī)類需求，對(duì)住宅類房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲起到了遏制作用。

隨著住宅開(kāi)發(fā)門濫的日益提高，住宅用地取得的難度不斷增加，以及政府對(duì)住宅地產(chǎn)始終保持的高壓態(tài)勢(shì)，使得許多房地產(chǎn)企業(yè)都在尋找新的生存空間。經(jīng)過(guò)近十年的城市高速發(fā)展，大中型城市中心城區(qū)不斷擴(kuò)大，人口不斷向郊區(qū)擴(kuò)散。為了形成區(qū)域新的聚集效應(yīng)，滿足遠(yuǎn)離城市居民的生活配套和休閑娛樂(lè)需求，集商業(yè)、辦公、居住、文化休閑為一體的城市綜合體應(yīng)運(yùn)而生。目睹了萬(wàn)達(dá)模式”的城市商業(yè)綜合體地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功奇跡的不斷上演，眾多房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，出現(xiàn)了一大批大小城市綜合體類商業(yè)集群。

中國(guó)企業(yè)的逐利效應(yīng)和從眾心理使得商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)同樣出現(xiàn)“羊群效應(yīng)，房企開(kāi)始一窩蜂的進(jìn)行城市綜合體的開(kāi)發(fā)。促使商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)一度白熱化，商業(yè)地產(chǎn)也房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)困難，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上不去，而當(dāng)時(shí)的拿地成本已固定，有些企業(yè)開(kāi)發(fā)預(yù)算的成本就已接近甚至超過(guò)市場(chǎng)銷售價(jià)格。房地產(chǎn)業(yè)不再是一個(gè)“傻子”也能賺錢的行業(yè)，其中也充斥著風(fēng)險(xiǎn)和競(jìng)爭(zhēng)的壓力。這就使得開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目成本管理就成為關(guān)鍵，項(xiàng)目成本管理成為房地產(chǎn)企業(yè)重要的生命線，管理效率的高低直接影響開(kāi)發(fā)成本的高低。在這樣的政策環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境下，就倒逼著房地產(chǎn)企業(yè)從管理中去找效益。房地產(chǎn)暴利時(shí)代已過(guò)去，房地產(chǎn)企業(yè)更面臨著叢林法則優(yōu)勝劣汰的威脅，這就更凸顯了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理和成本控制的在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中重要性。

1.2國(guó)內(nèi)外研究綜述

1.2.1國(guó)外研究現(xiàn)狀

國(guó)外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制，非常注重項(xiàng)目管理工具和方法的系統(tǒng)應(yīng)用。一般從項(xiàng)目啟動(dòng)開(kāi)始，到項(xiàng)目計(jì)劃、執(zhí)行、控制和結(jié)尾，都會(huì)利用項(xiàng)目管理工具進(jìn)行成本、質(zhì)量、進(jìn)度的控制。項(xiàng)目管理的理論在全球范圍內(nèi)存在多種體系，但被廣泛認(rèn)同和使用的是美國(guó)項(xiàng)目管理學(xué)會(huì)PMI推出的項(xiàng)目管理知識(shí)體系及指南。美國(guó)項(xiàng)目管理學(xué)會(huì)于1969年成立。許多項(xiàng)目管理實(shí)踐對(duì)于從建筑到醫(yī)藥等各應(yīng)用領(lǐng)域都具有通用性。1976年在蒙特利爾召開(kāi)論壇時(shí)，人們開(kāi)始普遍討論將這些具有通用性的實(shí)踐方法匯總規(guī)范為一項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。1983年，PMI首次將項(xiàng)目管理知識(shí)體系規(guī)范為一項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，題目為《項(xiàng)目管理知識(shí)體系》。1996年8月，PMI發(fā)表了《PMBOK指南》，用以定義一般公認(rèn)的過(guò)程，以之作為項(xiàng)目管理實(shí)踐的標(biāo)準(zhǔn)。這一標(biāo)準(zhǔn)是應(yīng)用和推動(dòng)其發(fā)展的實(shí)際工作者和學(xué)者逐步建立起來(lái)的。

PMI推出的項(xiàng)目管理知識(shí)體系是一個(gè)涵蓋甚廣的術(shù)語(yǔ)。1996年版的PMBOK內(nèi)容以項(xiàng)目管理過(guò)程為導(dǎo)向，即以個(gè)項(xiàng)目管理過(guò)程組和9個(gè)知識(shí)領(lǐng)域?yàn)閷?dǎo)向。這5項(xiàng)目管理過(guò)程組，有啟動(dòng)過(guò)程組、規(guī)劃過(guò)程組、執(zhí)行過(guò)程組、監(jiān)控過(guò)程組和收尾過(guò)程組。9大知識(shí)領(lǐng)域，有項(xiàng)目綜合管理、項(xiàng)目范圍管理、項(xiàng)目時(shí)間管理、項(xiàng)目質(zhì)量管理、項(xiàng)目人力資源管理、項(xiàng)目溝通管理、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理、項(xiàng)目采購(gòu)管理。關(guān)于PMBOK，后來(lái)經(jīng)過(guò)了幾次修訂。2004年，第三版PMBOK做了最新的調(diào)整，包含了455個(gè)項(xiàng)目管理術(shù)語(yǔ)。

項(xiàng)目管理是20世紀(jì)60年代初在西方發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展起來(lái)的一種新的管理技術(shù)，它考慮了工程項(xiàng)目的多種界面和復(fù)雜環(huán)境，強(qiáng)調(diào)了項(xiàng)目的總體規(guī)劃、矩陣組織和動(dòng)態(tài)控制，由此組成的項(xiàng)目管理系統(tǒng)具有計(jì)劃、組織和控制等職能。此項(xiàng)技術(shù)在工程項(xiàng)目的建設(shè)中得到廣泛的應(yīng)用和發(fā)展。項(xiàng)目管理是一門新興的學(xué)科，是現(xiàn)代工程技術(shù)、管理理論和項(xiàng)目建設(shè)實(shí)踐結(jié)合的產(chǎn)物，它經(jīng)過(guò)了幾十年的發(fā)展和完善日趨成熟，并以經(jīng)濟(jì)上的明顯效益而在各發(fā)達(dá)工業(yè)國(guó)家得到廣泛應(yīng)用。實(shí)踐證明，在經(jīng)濟(jì)建設(shè)領(lǐng)域中中實(shí)行項(xiàng)目管理，對(duì)于提高項(xiàng)目質(zhì)量、縮短建設(shè)周期、節(jié)約建設(shè)資金等都有十分重要的意義。

第2章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制理論基礎(chǔ)

2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)理論

2.1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的定義

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)——顧名思義是以土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)為投資對(duì)象的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概念中有廣義和狹義之分。廣義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概念，一般是指從工程勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)直到房地產(chǎn)銷售及售后服務(wù)的全過(guò)程。狹義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概念，多是指建設(shè)前期的開(kāi)發(fā)工作，即包括工程勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷及土地的“三通一平“或“七通一平部分，也就是土地招拍掛前一級(jí)土地商所做的工作，一般由各級(jí)政府直屬地產(chǎn)公司操作。我們通常所說(shuō)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是指廣義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。本文中所指的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是廣義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

2.1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特征

（1）綜合性強(qiáng)，涉及面廣

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及諸多部門，一般涉及的部門有：規(guī)劃和土地、房屋管理、勘測(cè)、設(shè)計(jì)、施工、水電煤、市政、商業(yè)、服務(wù)、通訊、文教衛(wèi)生、環(huán)保、園林、建筑管理、銀行等。

（2）工程量大，投資量大、周期較長(zhǎng)

工程量一般是從工程的投資成本和建設(shè)工程兩方面來(lái)考慮的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資量較大，開(kāi)發(fā)一個(gè)小區(qū)，少則幾千萬(wàn)，多則可達(dá)億元甚至十幾個(gè)億。開(kāi)發(fā)周期限常常以年或者幾年甚至十幾年來(lái)計(jì)算。房屋開(kāi)發(fā)投資額大和周期性長(zhǎng)的特點(diǎn)也決定了房屋開(kāi)發(fā)的高風(fēng)險(xiǎn)性。

（3）建設(shè)項(xiàng)目種類繁多從用途來(lái)說(shuō)，可分為住宅房屋和非住宅房屋兩大類。非住宅房屋又可分為：

1、生產(chǎn)用房，包括工業(yè)、交通、建筑等企業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)用房；

2、商業(yè)用房，如商店、旅館、銀行等經(jīng)營(yíng)性服務(wù)用房；

3、商務(wù)辦公用房，指用于商務(wù)辦公需求使用的用于出售出租的用房；

4、行政辦公用房，指黨、政、社會(huì)團(tuán)體等使用的辦公用房； 

5、其他專業(yè)用房，如文化、科技、衛(wèi)生、教育活動(dòng)用房。

2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制理論概述

2.2.1項(xiàng)目成本管理基本概念

項(xiàng)目成本管理就是對(duì)在完成一個(gè)項(xiàng)目的過(guò)程中可產(chǎn)生的成本費(fèi)用支出，有組織、有系統(tǒng)的進(jìn)行預(yù)測(cè)、計(jì)劃、實(shí)施、核算、分析等一系列的科學(xué)管理工作。要進(jìn)行成本管理首先就要確定成本管理的對(duì)象和目標(biāo)，然后進(jìn)行控制和分析。

2.2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本主要包括以下幾方面的內(nèi)容：

（1）土地成本

土地成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或土地出讓金，是因開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)獲取或征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，以及土地招拍掛所需支付的土地出讓金。

（2）前期工程費(fèi)

土地、房屋開(kāi)發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究及水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整、市場(chǎng)調(diào)查等費(fèi)用。

（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

土地、房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的供水、供電、供氣、供暖、排污、排水、通訊、環(huán)保、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。

（4)建筑安裝工程費(fèi)

房屋土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備費(fèi)和相關(guān)措施費(fèi)用。包括企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自行發(fā)包方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。建筑安裝工程費(fèi)分為直接成本和間接成本。

(5)配套設(shè)施費(fèi)

在項(xiàng)目中發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開(kāi)發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如垃圾房、變電站、水錄房、居委會(huì)、物業(yè)用房、自行車棚等設(shè)施支出。

(6)銷售費(fèi)用

銷售費(fèi)用是指與銷售相關(guān)而產(chǎn)生的費(fèi)用。如銷售人員工資、獎(jiǎng)金，銷售代理費(fèi)、廣告推廣費(fèi)、銷售道具制作費(fèi)等等，銷售費(fèi)用一般不超過(guò)銷售價(jià)格的。

(7)相關(guān)稅費(fèi)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的稅費(fèi)主要稅種有：營(yíng)業(yè)稅及其附加、土地及房屋契稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅等。由于稅費(fèi)貫穿了房地產(chǎn)幵發(fā)的各個(gè)流通環(huán)節(jié)，因此中國(guó)房地產(chǎn)的稅費(fèi)占房?jī)r(jià)的比重還是相當(dāng)高的。，不論是開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)還是購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，最終都構(gòu)成房?jī)r(jià)，轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上。

第3章房地產(chǎn)公司YX項(xiàng)目成本控制現(xiàn)狀及問(wèn)題分析.....17

3.1公司及項(xiàng)目簡(jiǎn)介.....17

3.1.1公司背景......17

3.1.2項(xiàng)目簡(jiǎn)介.....17

第4章改善房地產(chǎn)公司YX項(xiàng)目成本控制的策略......26

4.1項(xiàng)目全過(guò)程成本控制措施.......26

4.1.1設(shè)計(jì)、規(guī)劃階段的成本控制措施......26

4.1.2招投標(biāo)階段的成本控制措施......28

第5章結(jié)論與展望.....40

5.1結(jié)論......40

5.2對(duì)未來(lái)研究工作的展望.....40

第4章改善J房地產(chǎn)公司YX項(xiàng)目成本控制的策略

隨著我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，以及城市化進(jìn)程的加快，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的成本控制問(wèn)題逐漸凸顯，在這個(gè)過(guò)程中，項(xiàng)目業(yè)主方和施工方如何共同的做好成本控制工作，就成為了一個(gè)薪新的課題，按照常規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理模式難以適應(yīng)J房地產(chǎn)公司的YX項(xiàng)目工程項(xiàng)目成本控制的需求，這需要項(xiàng)目業(yè)主方、施工方以及其他參與的各個(gè)主體之間緊密的聯(lián)系，按照各自的分工，抓住影響到項(xiàng)目成本費(fèi)用的各個(gè)環(huán)節(jié)，采取責(zé)任分解、目標(biāo)控制、核算考核等綜合措施，將成本控制工作落實(shí)到使出。下面我們針對(duì)J房地產(chǎn)公司的YX項(xiàng)目后半部分的成本控制，結(jié)合公司的現(xiàn)狀和項(xiàng)目特點(diǎn)，在總結(jié)前半部分項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，按照工程項(xiàng)目成本控制理論體系進(jìn)行梳理、總結(jié)、歸納得出完善房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目后半部分成本控制體系及其相關(guān)措施。以改善和提高項(xiàng)目的成本控制水平，完善項(xiàng)目的成本管理機(jī)制，從而達(dá)到項(xiàng)目成本控制的目標(biāo)。具體成本控制策略如下：

4.1項(xiàng)目全過(guò)程成本控制措施

前期該項(xiàng)目的成本控制的重點(diǎn)在項(xiàng)目的施工階段，對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招標(biāo)及施工方案評(píng)帝階段的成本控制成本尚未實(shí)質(zhì)性發(fā)生，沒(méi)有足夠的重視。經(jīng)研究表明，房地產(chǎn)成本控制不再是某一個(gè)階段的事情，而是貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)生命周期的全過(guò)程。要全面實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)必須建立全過(guò)程成本控制體系。

4.1.1設(shè)計(jì)、規(guī)劃階段的成本控制措施

上文已經(jīng)提到了J房地產(chǎn)公司的YX項(xiàng)目由于設(shè)計(jì)階段的成本控制不足，造成了大量的損失，因此，在后半部分項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過(guò)程中，我們需要嚴(yán)格進(jìn)行設(shè)計(jì)和規(guī)劃的成本控制。

項(xiàng)目設(shè)計(jì)、規(guī)劃階段的成本控制主要是從如下幾個(gè)方面著手：

(1)認(rèn)真做好設(shè)計(jì)、規(guī)劃方案階段的成本控制我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)主要考慮項(xiàng)目的功能以及技術(shù)、美觀等因素，并未考慮到相應(yīng)的成本管理因素，也很少在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃階段將可實(shí)施的方案與項(xiàng)目的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)性聯(lián)系起來(lái)，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)浪費(fèi)了較多的人力物力，但所設(shè)計(jì)的方案在很大程度上缺少相應(yīng)的可行性。

一般而言，項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案的評(píng)審是能否在設(shè)計(jì)階段就對(duì)工程項(xiàng)目的成本進(jìn)行控制的關(guān)鍵，我們需要從設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)定位、樓層的層高、層數(shù)以及結(jié)構(gòu)的選擇、基礎(chǔ)型式的選擇、主要的設(shè)備和材料等級(jí)的選擇、建筑各區(qū)域部位功能選擇等各個(gè)方面來(lái)進(jìn)行評(píng)價(jià)，以選擇適合的方案，對(duì)成本進(jìn)行控制。在這個(gè)過(guò)程中，投資者對(duì)于設(shè)計(jì)、規(guī)劃方案的認(rèn)定對(duì)最終的成本控制至關(guān)重要，一般的投資者往往只對(duì)建筑設(shè)計(jì)的外形、美觀、規(guī)劃的規(guī)模感興趣，過(guò)分追求建筑的功能，而對(duì)在設(shè)計(jì)階段做出決策對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的成本的影響認(rèn)識(shí)不夠，從而造成設(shè)計(jì)、規(guī)劃階段對(duì)工程成本的制約不夠，影響整個(gè)項(xiàng)目的工程造價(jià)的問(wèn)題。因此，項(xiàng)目的投資者首先就要轉(zhuǎn)變觀念，在設(shè)計(jì)、規(guī)劃方案的評(píng)審階段，從對(duì)功能、外型、規(guī)模的過(guò)分追求中脫離出來(lái)，考慮質(zhì)量?jī)r(jià)格比以及功能價(jià)格比的取舍問(wèn)題，從而有效的利用設(shè)計(jì)、規(guī)劃方案的評(píng)審階段控制工程項(xiàng)目成本。

第5章結(jié)論與展望

5.1結(jié)論

文章對(duì)房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目成本控制的一些要點(diǎn)進(jìn)行了分析，并且對(duì)控制相關(guān)理論、工程成本控制理論進(jìn)行了分析。在此基礎(chǔ)上，文章以J房地產(chǎn)公司的YX項(xiàng)目為分析對(duì)象，闡述了前半部分成本控制和質(zhì)量控制的現(xiàn)狀，分析了前半部分成本控制存在的問(wèn)題，并對(duì)存在的問(wèn)題進(jìn)行了針對(duì)性的研究，為后半部分的成本控制制定了相應(yīng)的策略。這些策略體現(xiàn)在：一、項(xiàng)目全生命周期成本措施；二、采用成本控制理論；三、加強(qiáng)成本控制人員隊(duì)伍建設(shè)；四、建立成本控制監(jiān)督協(xié)調(diào)機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制；五、進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)成本的控制措施。并在后半期的項(xiàng)目的建設(shè)中付諸實(shí)施。經(jīng)研究表明，通過(guò)上述的控制措施，最終決算結(jié)果比原投資預(yù)算節(jié)約1350萬(wàn)元，證明本文提出的控制措施是切實(shí)有效的。

總之，J房地產(chǎn)公司的YX項(xiàng)目的商業(yè)綜合體建設(shè)是我國(guó)城鎮(zhèn)化化建設(shè)過(guò)程中被普遍采用的建設(shè)模式，對(duì)于加快郊區(qū)城鎮(zhèn)發(fā)展，改善中心城區(qū)擴(kuò)散和區(qū)域的聚集效應(yīng)，增加區(qū)域就業(yè)機(jī)會(huì)，拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高人們生活質(zhì)量和文化休閑水平等諸多方面都有很大幫助。城市綜合體建設(shè)的好壞，對(duì)于區(qū)域環(huán)境的影響將是巨大的。因此，讓項(xiàng)目保質(zhì)保量的前提下，合理控制建設(shè)成本，杜絕盲目投資和浪費(fèi)，確保資金鏈安全，對(duì)于項(xiàng)目能否開(kāi)發(fā)成功至關(guān)重要。在這個(gè)過(guò)程中，我們要建起真正能夠起到作用的成本控制體系，以達(dá)到投資產(chǎn)出的合理平衡的效應(yīng)，這無(wú)論是對(duì)公司的自身的良性運(yùn)營(yíng)和發(fā)展，還是區(qū)域城市形象提升都是重要的保障。以實(shí)現(xiàn)J房地產(chǎn)公司的YX綜合體項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益雙重目標(biāo)。

5.2對(duì)未來(lái)研究工作的展望

通過(guò)此次論文的研究，對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)期間項(xiàng)目工程上所發(fā)生的一些突出問(wèn)題進(jìn)行了研究和制定了相應(yīng)的對(duì)策和策略。并通過(guò)實(shí)例加以了論證，取得了一定的效果。但研究結(jié)論實(shí)施和實(shí)踐的案例還不多，具體對(duì)策和策略在各個(gè)不同實(shí)例中的有效性還無(wú)法驗(yàn)證。在不同實(shí)例的具體實(shí)施中又會(huì)碰到什么樣的問(wèn)題，都還有待進(jìn)一步實(shí)踐論證。此次論證的房地產(chǎn)成本控制策略的對(duì)象更多是解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)期所產(chǎn)生的問(wèn)題。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全生命周期的成本控制策略，也就是房地產(chǎn)整個(gè)開(kāi)發(fā)流程中各個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制策略研究還沒(méi)有涉及。實(shí)際上房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)的開(kāi)發(fā)成本在整個(gè)房地產(chǎn)成本構(gòu)成中所占的比重己逐漸縮小，而土地成本及稅收等其他成本占比逐漸增加。要真正做好房地產(chǎn)丌發(fā)成本的控制，必須進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全生命周期成本控制研究，把握好每一個(gè)成本控制環(huán)節(jié)，制定好相應(yīng)的策略，并在實(shí)踐中不斷地修正，不同的時(shí)期、不同的地域、不同的政策環(huán)境采取適合的成本控制策略，才能全面有效的把控好整個(gè)房地產(chǎn)丌發(fā)過(guò)程中的成本，提高資本投資效率，找到投資和價(jià)值回報(bào)的合理的平衡點(diǎn)，并樹(shù)立經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益兼顧的雙重價(jià)值理念，才能實(shí)現(xiàn)投資價(jià)值真正的利益最大化。
 

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