【摘要】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為各行業(yè)中稅收負(fù)擔(dān)較重的行業(yè),在開發(fā)及經(jīng)營(yíng)過(guò)程中具有投入資金多、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高、建設(shè)及銷售周期長(zhǎng)、涉稅標(biāo)的金額大、收益高、見效慢等特點(diǎn)。進(jìn)行全方位、多層次的稅收籌劃,不僅能夠有效降低企業(yè)的涉稅成本和風(fēng)險(xiǎn),增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力,有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo),而且也有利于降低房?jī)r(jià),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。因此,深入研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃問題,具有重要的理論價(jià)值與現(xiàn)實(shí)意義。論文以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為研究主體,以其稅收籌劃為研究對(duì)象,結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的特點(diǎn),提出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)主要涉及的稅種進(jìn)行稅收籌劃的方法,并通過(guò)典型案例進(jìn)行驗(yàn)證。論文從介紹稅收籌劃的有關(guān)概念、特點(diǎn)及其與偷稅、避稅的區(qū)別入手,闡述了稅收籌劃的形成機(jī)制、運(yùn)行動(dòng)力、基本方法以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)、涉稅現(xiàn)狀,分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的必要性及可行性,通過(guò)建立博弈模型對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃進(jìn)行分析,并由模型分析總結(jié)出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的幾點(diǎn)啟示,最后對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種進(jìn)行稅收籌劃,具體包括通過(guò)變房地產(chǎn)銷售為投資及減少營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目來(lái)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)稅稅收籌劃,通過(guò)控制增值率、設(shè)立獨(dú)立核算的銷售公司、利用稅收優(yōu)惠等方法進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃,通過(guò)會(huì)計(jì)政策增大扣除項(xiàng)目、規(guī)范賬務(wù)處理行為減少扣除項(xiàng)目損失、利用邊際稅負(fù)不均衡、改變資本結(jié)構(gòu)加大扣除項(xiàng)目等方法進(jìn)行企業(yè)所得稅稅收籌劃,利用征收范圍的稅收優(yōu)惠政策對(duì)城鎮(zhèn)土地使用稅進(jìn)行稅收籌劃,通過(guò)將房地產(chǎn)租金分列為租金和管理費(fèi)兩部分來(lái)實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅籌劃,通過(guò)遞延項(xiàng)目最多化、遞延期限最長(zhǎng)化,減少分包或轉(zhuǎn)包次數(shù)等方式來(lái)實(shí)現(xiàn)印花稅的稅收籌劃。通過(guò)上述稅收籌劃,可以有效降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收成本,有利于抑制房地產(chǎn)過(guò)熱局面,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。 

1 導(dǎo)論

1.1 研究起源
房地產(chǎn)是一個(gè)涉及建材、基建、物業(yè)、廣告、商業(yè)等多種行業(yè)的大行業(yè)，在當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)著重要地位。與一般行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的稅種較多，稅負(fù)較重，因此其面臨的稅收風(fēng)險(xiǎn)也較高。從 2002 年以來(lái)，國(guó)家稅務(wù)部門將房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)稽查作為其重點(diǎn)工作之一，使得房地產(chǎn)企業(yè)在高成長(zhǎng)的同時(shí)，也面臨著復(fù)雜的稅收環(huán)境。特別是自 2009 年以來(lái)，國(guó)家更是不斷加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。2011 年 1 月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，提出要完善相關(guān)的稅收政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收征管，并實(shí)施差別化的住房信貸政策。2013 年 3 月，新國(guó)五條出臺(tái)，其中更是提出在二手房交易中，對(duì)個(gè)人所得征收 20%的稅，這項(xiàng)政策的出臺(tái)無(wú)疑對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了較大程度的影響。與此同時(shí)，國(guó)家在土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管方面亦采取了一系列措施。正是在此背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著比以往更高的開發(fā)成本，資金壓力驟升，其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也隨之加大，如何降低其經(jīng)營(yíng)成本成為諸房地產(chǎn)企業(yè)必須化解的難題。而在房地產(chǎn)的一系列成本管理戰(zhàn)略之中，稅收成本無(wú)疑是房地產(chǎn)企業(yè)的重要組成部分。因此，通過(guò)科學(xué)、合理的稅收籌劃，是房地產(chǎn)企業(yè)在嚴(yán)格的宏觀調(diào)控政策之下，化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的必經(jīng)之路。
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1.2 研究意義
從近幾年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要來(lái)源，房地產(chǎn)業(yè)無(wú)論對(duì)于消費(fèi)市場(chǎng)還是投資市場(chǎng)，都發(fā)揮著重要的作用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，不僅僅是關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)本身的發(fā)展問題，更是關(guān)系著整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。因此，在國(guó)家統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅收政策之下，不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃意識(shí)，是支撐房地產(chǎn)企業(yè)健康運(yùn)行的重要途徑。因此，從這個(gè)意義上講，本研究立足于稅收籌劃的相關(guān)理論，選擇具體的房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對(duì)象，對(duì)其在稅收籌劃中出現(xiàn)的一系列問題進(jìn)行深刻剖析，并提出解決稅收籌劃問題的合理化方案，對(duì)于促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有重大的實(shí)踐意義。國(guó)外對(duì)于稅收籌劃的研究起步較早，事實(shí)上，從現(xiàn)有的文獻(xiàn)來(lái)看，西方學(xué)者對(duì)稅收籌劃的研究研究起源于對(duì)偷稅和逃稅的研究。1956 年，美國(guó)早期經(jīng)濟(jì)學(xué)家卡甘(Cagan，P.)曾發(fā)表題為《與貨幣供給相適應(yīng)的通貨需求》的論文，在論文中卡甘詳細(xì)分析了地下經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，并指出納稅人能夠少申報(bào)納稅數(shù)額的根本原因在于地下經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的大量存在。隨后不久，以古特曼（Gutmann,P.M.）、法伊格（Feige,E.L.）和坦齊（Tanzi,V.）為代表的經(jīng)濟(jì)學(xué)家開始對(duì)地下經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的偷稅行為進(jìn)行了系統(tǒng)的研究。到了 20 世紀(jì) 70年代，通過(guò)建立數(shù)學(xué)模型來(lái)對(duì)偷稅行為進(jìn)行研究的方法開始得到初步的嘗試，其中最具代表性的學(xué)者是阿林厄姆(Alingham，M.G)和桑德姆 (Sandmo，A)。
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2 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃理論概述

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)的概念與特征
關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，我國(guó)官方并沒有給出明確的界定�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》中明確指出：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指以營(yíng)利為目的，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。”從該法的規(guī)定可以看出，國(guó)家只是對(duì)房地開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了界定，而事實(shí)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只是眾多房地產(chǎn)企業(yè)的一部分，還有諸如房地產(chǎn)銷售企業(yè)、房地產(chǎn)租賃企業(yè)、房地產(chǎn)物業(yè)等等。基于此，本文認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不等同于房地產(chǎn)企業(yè)。本研究認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)界定的核心在于房地產(chǎn)，房地產(chǎn)又稱為不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、建筑物以及依附在土地、建筑物上的各種權(quán)益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以界定為圍繞土地、建筑物進(jìn)行的各種開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)總稱。與一般企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)具有與之不同的特征，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。（1）經(jīng)營(yíng)對(duì)象的不可移動(dòng)性。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)對(duì)象乃是不動(dòng)產(chǎn)，無(wú)論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是其他類型的房地產(chǎn)企業(yè)，在經(jīng)營(yíng)時(shí)都無(wú)法移動(dòng)房產(chǎn)。從這個(gè)意義上講，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)只能在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行，無(wú)法進(jìn)行跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)品的供求狀況決定著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)程度。因此，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之時(shí)，深刻把握不動(dòng)產(chǎn)的非流動(dòng)性，立足于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)需求，開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。（2）業(yè)務(wù)形態(tài)的服務(wù)性。房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)形態(tài)具有服務(wù)性的特征，在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，諸如征地、拆遷、開發(fā)、土地轉(zhuǎn)讓等之類的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)必然會(huì)產(chǎn)生大量的籌劃、談判、協(xié)調(diào)等內(nèi)容，而這些內(nèi)容具有服務(wù)性的特點(diǎn)。至于房地產(chǎn)物業(yè)管理和中介服務(wù)，其就更加表現(xiàn)出鮮明的服務(wù)色彩。因此，綜合而言，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)具有服務(wù)性的特點(diǎn)。
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2.2 稅收籌劃的含義
稅收籌劃是一個(gè)外來(lái)詞匯，英譯為 Tax planning。1935 年，英國(guó)的湯姆林爵士最早提出稅收籌劃的說(shuō)法，他認(rèn)為，政府沒有權(quán)力強(qiáng)迫任何一個(gè)納稅人多繳稅，而任何納稅人都有權(quán)安排自己少繳稅。湯姆林爵士的表述標(biāo)志著稅收籌劃開始引起人們的重視。荷蘭的 IBFD 認(rèn)為稅收籌劃就是市場(chǎng)中的納稅主體通過(guò)對(duì)自身經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的合理安排，從而實(shí)現(xiàn)繳納最低限額稅收的目的。美國(guó)學(xué)者 W.B.梅格斯在其代表著作《會(huì)計(jì)學(xué)》中指出，稅收籌劃就是人們?cè)谧袷囟愂辗傻那疤嶂�，通過(guò)合理安排各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，遞延繳稅時(shí)間或少繳稅，以達(dá)到稅負(fù)最低化的目標(biāo)。我國(guó)目前對(duì)于稅收籌劃的概念并沒有形成統(tǒng)一的意見，蓋地教授在其著作《稅務(wù)會(huì)計(jì)與納稅籌劃》中，對(duì)稅收籌劃的概念進(jìn)行較為系統(tǒng)的論述，他認(rèn)為，稅收籌劃就是在遵守我國(guó)基本稅收法律與政策的前提之下，經(jīng)濟(jì)主體通過(guò)對(duì)企業(yè)設(shè)立、重組、投資方式、經(jīng)營(yíng)方向以及管理理念進(jìn)行事先籌劃，以達(dá)到減輕稅負(fù)、增加收益之目的。立足于上述分析，可以看出，無(wú)論是國(guó)內(nèi)的學(xué)者還是國(guó)外的學(xué)者，在定義稅收籌劃時(shí)，都將其視為合法的稅收安排活動(dòng)。因此，本研究認(rèn)為，稅收籌劃就是納稅人在遵守當(dāng)?shù)囟愂辗伞⒄叩那疤嵯�，利用相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策與條件，合理安排企業(yè)經(jīng)營(yíng)的各類項(xiàng)目，達(dá)到減少稅負(fù)、增加收益的過(guò)程。這里需要注意的是，稅收籌劃與偷稅、漏水等行為有著明確的區(qū)別：一方面，稅收籌劃遵守了相關(guān)的稅收法律與政策，是一種合法、合理的行為，而偷稅、漏稅卻是一種法律所禁止的行為，是故意欺騙征稅主體的違法行為；另一方面，稅收籌劃是一種事前行為，發(fā)生在納稅義務(wù)產(chǎn)生之前，而偷稅、漏稅卻是一種事后行為，發(fā)展在納稅義務(wù)產(chǎn)生之后。
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3房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃現(xiàn)狀分析.......... 15
3.1 G 房地產(chǎn)企業(yè)簡(jiǎn)介 .... 15
3.2 G 房地產(chǎn)企業(yè)涉稅環(huán)境分析 .......... 17
3.2.1 企業(yè)涉及的主要稅種分析 3.2 G 房地產(chǎn)企業(yè)涉稅環(huán)境分析.......... 17
3.2.2 企業(yè)財(cái)稅特點(diǎn) 3.2 G 房地產(chǎn)企業(yè)涉稅環(huán)境分析...... 17
3.3 G 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃面臨的困境 .... 19

4 G 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案 ..... 23
4.1 總體籌劃思路與目標(biāo)......... 23
4.2 設(shè)計(jì)開發(fā)之前的稅收籌劃方案........ 23
4.2.1 公司形式選擇時(shí)的稅收籌劃........ 23
4.2.2 籌資方式的稅收籌劃....... 24
4.2.3 購(gòu)買或轉(zhuǎn)讓土地中的稅收籌劃...... 25
4.3 房地產(chǎn)開發(fā)階段的稅收籌劃.......... 26
4.4 銷售階段的稅收籌劃......... 31
4.5 完善房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的幾點(diǎn)建議......... 33
5 結(jié)論.... 35

4 G 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案

4.1 總體籌劃思路與目標(biāo)
房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃有一定的區(qū)別，其主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目多，涉稅種類多，周期較長(zhǎng)。因此，如果房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃過(guò)程中，從稅種的角度來(lái)分析其稅收籌劃的思路，涉及的稅種過(guò)于繁瑣，不利于理清稅收籌劃的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此，本研究從房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)入手，對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的稅收籌劃方案進(jìn)行分析，以為 G 公司稅收籌劃提供有針對(duì)性的指導(dǎo)。具體而言，本研究將從 G 公司設(shè)計(jì)開發(fā)之前、房地產(chǎn)開發(fā)階段、銷售階段幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)對(duì)其稅收籌劃方案進(jìn)行詳細(xì)分析。與此同時(shí)，在進(jìn)行稅收籌劃之前，確定科學(xué)、合理的目標(biāo)，可以指導(dǎo) G 公司正確地開展和實(shí)施稅收籌劃工作。從 G 公司目前的戰(zhàn)略目標(biāo)出發(fā)，立足于公司基本的財(cái)務(wù)和稅收狀況，本研究認(rèn)為，G 公司進(jìn)行稅收籌劃的目標(biāo)主要有三個(gè)：一是減輕公司稅負(fù)，能夠給公司帶來(lái)直接的經(jīng)濟(jì)利益；二是通過(guò)科學(xué)的稅收籌劃方案，提高公司財(cái)務(wù)管理水平；三是促使公司進(jìn)行合法經(jīng)營(yíng)，為公司實(shí)現(xiàn)太原高端房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)服務(wù)。

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結(jié)論

本研究立足于稅收籌劃的基本理論，以房地產(chǎn)企業(yè)為研究對(duì)象，選擇具體的房地產(chǎn)公司作為實(shí)證分析對(duì)象，探討了如何設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃方案，并針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃面臨的困境，提出了完善房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的建議。通過(guò)研究，本文認(rèn)為，稅收籌劃關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的直接經(jīng)濟(jì)利益，但房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃是一項(xiàng)復(fù)雜而綜合的工程，絕非有些企業(yè)想象的依靠幾個(gè)財(cái)務(wù)管理人員就可以完成，在稅收籌劃外部環(huán)境越來(lái)越復(fù)雜的市場(chǎng)背景之下，稅收籌劃人員未來(lái)在公司的地位將不亞于財(cái)務(wù)管理人員。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃過(guò)程中，需要把握三個(gè)重點(diǎn)階段的稅收籌劃：一是設(shè)計(jì)開發(fā)之前的稅收籌劃；二是房地產(chǎn)開發(fā)階段的稅收籌劃；三是銷售階段的稅收籌劃。把握好這三個(gè)階段的稅收籌劃，就可以對(duì)與房地產(chǎn)開發(fā)和銷售密切相關(guān)的土地增值稅、企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅等重點(diǎn)稅種有一個(gè)合理的籌劃，盡量減輕在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的最大價(jià)值。稅收籌劃研究是一個(gè)比較大的課題，其理論博大精深，本論文只是選擇了房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對(duì)象，相對(duì)而言，只是稅收籌劃研究的很小一個(gè)方面。因此，還有很多稅收籌劃的問題值得研究。比如房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃之時(shí)，其理論和實(shí)踐有何區(qū)別；比如如何用一個(gè)模型來(lái)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃進(jìn)行指導(dǎo)等等，這些都值得進(jìn)一步深入研究。
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本文編號(hào)：10243