發(fā)布時(shí)間：2020-10-31 02:39

　　 “在企業(yè)內(nèi)部，只有成本�！爆F(xiàn)代管理之父彼得·德魯克這句經(jīng)典之語(yǔ)正在為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的努力方向做出注腳。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式，變?cè)瓉?lái)“向土地要效益”的模式為“向管理要效益”的模式，加緊修煉內(nèi)功，走精細(xì)化成本管理之路。 本文應(yīng)用房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的理論和方法，在總結(jié)借鑒先進(jìn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，應(yīng)用實(shí)例研究房地產(chǎn)項(xiàng)目在過(guò)程中實(shí)施動(dòng)態(tài)成本控制，強(qiáng)化全過(guò)程成本控制為重點(diǎn)的觀(guān)點(diǎn)，針對(duì)項(xiàng)目中存在的問(wèn)題，完整構(gòu)建了成本管理過(guò)程中行之有效的策略和控制要點(diǎn)，以此實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各關(guān)鍵環(huán)節(jié)成本管理的有效控制，為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立和健全現(xiàn)代成本控制體系提供借鑒，為企業(yè)達(dá)到增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力這一目的提供指導(dǎo)建議。 本文的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制及應(yīng)用研究，緊密結(jié)合太湖錦園項(xiàng)目，突出房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的實(shí)踐操作特性，建立起了以全過(guò)程成本控制為基礎(chǔ)，目標(biāo)成本管理為手段的房地產(chǎn)成本管理模式，在逐步建立優(yōu)化成本控制制度、體系、流程的基礎(chǔ)上，在項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)尋找、投資機(jī)會(huì)篩選、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批、簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與物業(yè)管理全過(guò)程階段，在投資決策環(huán)節(jié)、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、招投標(biāo)環(huán)節(jié)、采購(gòu)環(huán)節(jié)、施工環(huán)節(jié)、營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)、交付環(huán)節(jié)等七個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對(duì)成本控制的控制要點(diǎn)和策略提出建議，充分發(fā)揮成本管理的主觀(guān)能動(dòng)特性，加強(qiáng)事前規(guī)劃、事中控制、事后評(píng)估的主動(dòng)管理水平，從而促使成本管理目標(biāo)的全面落實(shí)。 本文的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制及應(yīng)用研究，對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)一步精細(xì)化其成本管理，提高管控能力和水平，具有理論指導(dǎo)意義和實(shí)用價(jià)值。
【學(xué)位單位】：天津大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位年份】：2012
【中圖分類(lèi)】：F293.33
【部分圖文】：

[12]無(wú)錫某住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成如圖 3－2 所示。圖 3－2 無(wú)錫某住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成圖3.3.2房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的概念房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)是企業(yè)永恒的目標(biāo)，在收入一定的情況下，成本越低，利潤(rùn)越高，而企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益與成本管理水平有著密切關(guān)系。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理并不是僅僅是對(duì)合同過(guò)程和施工過(guò)程簡(jiǎn)單財(cái)務(wù)成本控制，而是保證成本支出達(dá)到最有效的收益以達(dá)到提升價(jià)值的目的，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中貫徹一系列成本管理工作如成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本計(jì)劃、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等

錦園項(xiàng)目成本控制的研究17圖 4－1 太湖錦園項(xiàng)目總平面圖4.1.2太湖錦園項(xiàng)目成本控制體系（1）太湖錦園項(xiàng)目秉持以項(xiàng)目為管理對(duì)象的目標(biāo)成本管理體系，即針對(duì)該項(xiàng)目，基于市場(chǎng)狀況，結(jié)合公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，預(yù)先確定項(xiàng)目預(yù)期銷(xiāo)售收入和利潤(rùn)，經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)全過(guò)程控制以實(shí)現(xiàn)成本目標(biāo)。（2）太湖錦園項(xiàng)目從三個(gè)層面控制目標(biāo)成本：第一是建立目標(biāo)成本管理的制度與流程，第二是積累每個(gè)階段的成本數(shù)據(jù)和控制要點(diǎn)，第三從集團(tuán)的戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)、提升價(jià)值[18]。從該項(xiàng)目所屬城市公司管理層面來(lái)看，主要從第一個(gè)及第二個(gè)目標(biāo)成本控制層面進(jìn)行控制。第一個(gè)層面 THY 公司建立的成本管理制度有目標(biāo)成本管理與動(dòng)態(tài)監(jiān)控制度、成本測(cè)算編制作業(yè)指導(dǎo)書(shū)、成本管理巡查工作指引、預(yù)決算工作辦法、招投標(biāo)管理制度、采購(gòu)管理細(xì)則、合同管理細(xì)則等，成本管理流程有設(shè)計(jì)階段成本控制流程、工程變更操作流程、工程結(jié)算流程、工程招標(biāo)流程、戰(zhàn)略采購(gòu)管理流程、戰(zhàn)略采購(gòu)供應(yīng)商管理流程、成本管控流程、付款管理流程等。第二個(gè)層面主要對(duì)成本控制的投資決策環(huán)節(jié)、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、招投標(biāo)環(huán)節(jié)、采購(gòu)環(huán)節(jié)、施工環(huán)節(jié)、營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)、交付環(huán)節(jié)等七個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)采取相應(yīng)的控制措施并積累數(shù)據(jù)[19]。（3）太湖錦園項(xiàng)目清晰界定成本構(gòu)成，對(duì)目標(biāo)成本控制的基本思想：首先是設(shè)定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本層層分解到各階段、

圖 4－4 太湖錦園項(xiàng)目可行性研究操作流程圖其次，THY 公司建立了科學(xué)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，包括規(guī)劃評(píng)價(jià)、設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)、市場(chǎng)定位評(píng)價(jià)、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等指標(biāo)。在土地拍賣(mài)前，無(wú)錫市規(guī)劃局已對(duì)該地塊住宅建設(shè)部分提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，THY 公司通過(guò)科學(xué)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，重點(diǎn)控制拿地成本的基礎(chǔ)上，按上圖可行性研究分析對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估。太湖錦園項(xiàng)目規(guī)劃評(píng)價(jià)指標(biāo)主要考慮確定可使用土地面積 40.36 萬(wàn)平方米、建筑密度﹤20%、容積率﹤0.60、綠地率＞50%、機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)泊位數(shù)量、交通分析、公共設(shè)施配套等因素。設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)主要考慮由于項(xiàng)目地處太湖景區(qū)，指標(biāo)尤其考慮與周?chē)h(huán)境的協(xié)調(diào)、產(chǎn)品格調(diào)、改善型需求等因素。市場(chǎng)定位評(píng)價(jià)指標(biāo)是根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查了解周邊區(qū)域樓盤(pán)定位，并對(duì)擬建項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)測(cè),將產(chǎn)品定位為高檔住宅小區(qū)，精裝修公寓和毛坯別墅聯(lián)合，就銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售對(duì)象、物業(yè)管理費(fèi)等建立評(píng)價(jià)指標(biāo)。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)則考慮財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)，在此階段至少要保證銷(xiāo)售凈利率超過(guò) 20%，通過(guò)定量分析反映項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力以及資金平衡情況,以此判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。綜合評(píng)價(jià)是站在較高的角度判斷項(xiàng)目是否對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)有較大的貢獻(xiàn),促進(jìn)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)
【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2863338