第一章項目概括

1. 1 總論
云南地處在東南亞和東亞的結(jié)合部，通過瀾滄江和細甸、泰國、老挺、柬埔寨和越南緊密相連，云南也靠近馬來西亞和新加坡等國，具有不可替代的獨特地理條件。云南所具有的交通優(yōu)勢和地緣優(yōu)勢，使云南由中國物流產(chǎn)業(yè)的尾端，變成中國對外物流市場開放和交往的前沿，對中國外向型經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生了意義深遠的影響。2010年1月1日，中國一東盟自由貿(mào)易區(qū)正式啟動。這是一個由中國和東盟十國組成，擁有19億人口、，接近6萬億美元國民生產(chǎn)總值、4. 5萬億美元貿(mào)易總額的區(qū)域，從此進入零關(guān)稅時代，并且成為發(fā)展中國家組成的"世界最大自貿(mào)區(qū)”。昆明由西南門戶變?yōu)椤皝喼拗行摹钡目缭绞桨l(fā)展歷程也就從此刻幵始。
………

1. 2 投資環(huán)境

1.2.1云南橋頭堡的歷史機遇
橋頭堡建設(shè)已經(jīng)上升至國家戰(zhàn)略層面。2009年，胡錦濤考察云南后提出把云南建設(shè)成為中國面向西南開放的重要橋頭堡。此后，加速橋頭堡建設(shè)，把云南建設(shè)成為中國沿邊開放經(jīng)濟區(qū)成為云南發(fā)展的重要目標之一。秦光榮省長提出云南橋頭堡建設(shè)：16大戰(zhàn)略目標
1)我國向西南幵放的重要門戶，從陸上通往印度洋的戰(zhàn)略大通道。
2)我國沿邊開放的試驗區(qū)。
3)西部地區(qū)實施“走出去”戰(zhàn)略的先行區(qū)。
4)西部地區(qū)重要外向型特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基地，西南地區(qū)的重要經(jīng)濟增長極。
5)我國重要的生物多樣性寶庫和西南生態(tài)安全屏障。
6)我國民族團結(jié)進步、邊疆繁榮穩(wěn)定的示范區(qū)。
7)國家重要的鍺、銦金稀貴金屬和銅、鉛、鋅、磷等重要戰(zhàn)略資源接續(xù)區(qū)。
8)優(yōu)勢特色農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工、生物資源開發(fā)創(chuàng)新、新材料、清潔載能基地。
9)我國重要的承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移基地和出口加工貿(mào)易基地。
10)面向東南亞、南亞的通信樞紐和區(qū)域信息匯集中心。
11)以水電為主的綠色能源基地。
12)跨區(qū)域電力交換樞紐。
13)國內(nèi)一流、國際知名的旅游目的地。
14)面向東南亞的農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣樞紐。
15)實現(xiàn)各民族交往交流交融，共同繁榮發(fā)展。
16)將以昆明為中心的滇中地區(qū)培育成為云南省經(jīng)濟發(fā)展的重要增長極，把昆明建設(shè)成為全國性物流節(jié)點城市和區(qū)域性國際物流中心，面向東南亞、南亞的國際醫(yī)療和技術(shù)、人才交流區(qū)域中心。
16大戰(zhàn)略目標，分別從區(qū)位、通道、開放、產(chǎn)業(yè)、生態(tài)等方面明確了云南在全國的地位，凸顯了云南的優(yōu)勢和特色。國務(wù)院文件還明確了鼓勵和引導(dǎo)外資銀行到云南設(shè)立機構(gòu)、幵辦業(yè)務(wù)，支持銀行業(yè)金融機構(gòu)在周邊國家設(shè)立分支機構(gòu)；支持符合條件的大中型優(yōu)勢企業(yè)在國際資本市場上市和發(fā)行債券；鼓勵先行先試，形成有利于橋頭堡建設(shè)的體制機制等一系列支持政策，特別是提出30條的突破性政策。其戰(zhàn)略的落地必將帶來昆明城市新一輪高速發(fā)展，成為中國新一代的“小香港”。
………

第二章項目宏觀市場分析

2. 1昆明市房地產(chǎn)總體分析
昆明宏觀經(jīng)濟保持快速增長有利于房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)向好、穩(wěn)中有進。2013年前三個季度昆明市地區(qū)的生產(chǎn)總值達2400. 83億元，同比增長13%，高于全國5. 3個百分點，高于全省0.9個百分點。2010年以來，雖然全國經(jīng)濟下行壓力較大，但昆明市GDP仍以高于全國5個以上百分點的增長率向上發(fā)展，經(jīng)濟持續(xù)的快速增長不斷擴展了昆明的發(fā)展空間，增強了房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)向好發(fā)展的潛力。城鎮(zhèn)居民實際收入穩(wěn)步增長利于增強客戶購買能力：2013年1-3季度昆明市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入累計為21188元，同比增長11. 2%,高于全國1.7個百分點。從2012年以來，昆明市的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入漲幅持續(xù)大于人均消費性支出漲幅，城鎮(zhèn)居民的購買能力有一定增強。房地產(chǎn)行業(yè)增長勢頭持續(xù)強勁加速行業(yè)精細化轉(zhuǎn)型：2013年1-10月昆明市固定資產(chǎn)投資快速增長，達2341億元，同比增長27%,高于全國6. 2個百分點，增速與全省持平。固定資產(chǎn)投資不僅與2012年全年固定資產(chǎn)投資基本持平，而且已大幅扭轉(zhuǎn)去年投資下滑的趨勢。2013年1-10月昆明市完成房地產(chǎn)投資達1067億元，同比增長了 47%，，連續(xù)3年均保持在高達40%以上的高速增長；房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資總額的46%，為2008年以來最高比例。房地產(chǎn)投資增速和占比在經(jīng)濟下行壓力加大后反而持續(xù)走高，既表明市場仍看好昆明房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，也預(yù)示未來3年內(nèi)市場競爭將伴隨供應(yīng)的大幅增加而加劇，市場格局也將由粗放式擴張加速進入到精細化深耕的階段。
……..

2.2昆明房地產(chǎn)一、二級市場分析
2011年-2013年整體情況來看，土地供給大幅增加，供給量均突破1000萬2013年首次出現(xiàn)成交土地量大于土地供應(yīng)量的情況，其主要原因是除1月份外，土地市場整年較為冷清。2013年昆明土地掛牌194宗，掛牌面積為12448. 59畝（約830萬m2)，同比2012年下降60.99%。2013年《昆明土地供應(yīng)計劃》全年土地供應(yīng)量為1. 8萬畝（約1200萬nr')，而實際供應(yīng)量僅為1. 245萬畝(約830萬m2),僅完成2013年土地供應(yīng)計劃的68. 89%,未完成全年供給任務(wù)。一方面是受國家持續(xù)調(diào)控影響，發(fā)展商拿地謹慎：另外一方面昆明可供給的能掛牌出讓的好位置的土地越來越少，因此導(dǎo)致全年土地市場冷清。2013年昆明成交土地361宗，成交面積為1360. 50萬m2，同比上漲31. 26%。土地成交量大于土地供應(yīng)量的主要原因是2012年12月份供應(yīng)的土地,集中在2013年1月成交，導(dǎo)致2013年的土地成交量大于土地供應(yīng)量。
………

第三章項目地塊區(qū)位分析........ 58
3.1 地塊四區(qū)位分析........ 58
3.2 項目自身環(huán)境分析........ 59
3.3 項目地塊人流方向........ 59
3.4 項目地塊昭示性分析........ 60
3. 5 地塊周邊配套分析 ........60
3.6 項目5#地塊概況........ 61
3. 7 地塊SWOT分析........ 62
第四章項目開發(fā)周期........ 64
4.1 項目基礎(chǔ)技術(shù)經(jīng)濟指標........ 64
4.2 項目開發(fā)及銷售節(jié)點計劃說明........ 65
4.3 項目開發(fā)及銷售進度計劃........ 69
第五章項目經(jīng)濟測算 ........72
5.1 項目開發(fā)方式及經(jīng)濟測算說明........ 72
5. 2 項目經(jīng)濟測算的各項設(shè)定........ 72
5.3 項目總體及分項成本費用估算........ 72
5.4 項目的銷售價格、收入計算、銷售費用........ 84
5.5 項目盈利能力分析 ........88
5. 6 現(xiàn)金流量分析........ 90
5. 7 償債能力分析........ 96
5. 8 資產(chǎn)運營效率分析........ 96
5. 9 資金平衡分析........ 97
5.10敏感性分析 ........97
5. 11財務(wù)分析結(jié)論........ 100

第六章項目風(fēng)險及防范建議

6.1政策風(fēng)險及防范建議
目前房地產(chǎn)市場正處在國家宏觀調(diào)控期間，國家和地方政府于2010年4月開始出臺了一系列調(diào)控政策，政策出臺后，經(jīng)過一段時間的執(zhí)行，初步顯現(xiàn)調(diào)控效果。因此，未來中央級昆明房地產(chǎn)調(diào)控政策走向，將對本項目的開發(fā)有一定影響。通過加強市場研究力度來應(yīng)對政策風(fēng)險。目前昆明市政府出臺的各項房地產(chǎn)調(diào)控政策緊跟中央思想走，嚴格按照中央的指示貫徹執(zhí)行，甚至比中央政策更為嚴厲，目前房地產(chǎn)調(diào)控效果比較理想，價格已停止上漲，銷售量持續(xù)下跌。因此公司應(yīng)加強市場研究力度，特別是政策研究，可以成立專門部門或者專人對政策信息的及時收集、分析、反饋，以利于投資決策。從昆明市規(guī)劃局對項目所處片區(qū)的未來規(guī)劃藍圖來看，片區(qū)內(nèi)用地功能在未來的5年內(nèi)一般不會改變，因此，城市規(guī)劃的可變性較小，可以忽略其存在的風(fēng)險。但是，根據(jù)《某村停車場及周邊地塊物業(yè)開發(fā)項目》概念性規(guī)劃方案，本項目（即5#地塊）僅屬于某村改造項目的地塊之一，某村改造項目共八個地塊，總用地面積為627. 88畝，其中涉及商業(yè)用地、住宅用地、教育用地、城市公共用地、車庫用地等用地。因此，在某村改造項目用地中，本項目（即5#地塊）存在8個地塊的內(nèi)部競爭，但從規(guī)劃角度分析，規(guī)劃可變性仍然較小，可以忽略其存在的風(fēng)險，但應(yīng)關(guān)注其他七個地塊規(guī)劃變動帶來的競爭風(fēng)險。

結(jié)論

通過對昆明南市區(qū)某村項目的綜合研究，包括項目的立意、規(guī)劃，投資環(huán)境研究及市場需求分析；以及項目建設(shè)的必要性、可行性論證、項目的投資建設(shè)方案、實施計劃剖析、項目相關(guān)條件論證和比選、項目的投資控制、效益預(yù)測分析、進行評估、項目風(fēng)險及對等分析、以及項目的意義評價、全方位研究，結(jié)論為：項目建設(shè)是必要和可行的，具備建設(shè)開發(fā)條件，經(jīng)濟技術(shù)分析各項指標良性，效益較好，風(fēng)險較小，建設(shè)時機成熟。本研究對市場走勢的判斷是基于對區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景的理解，以及開發(fā)商在幵發(fā)過程中需要明晰市場變化，來妥善安排分期開發(fā)策略，盡量規(guī)避市場風(fēng)險。本研究基于弱化風(fēng)險的考慮，建議釆用整體一次性開發(fā)策略。
…………
參考文獻（略）