人民幣匯率與房地產(chǎn)價格的相關(guān)性分析

一、問題的提出

在經(jīng)濟(jì)全球化背景下,各國家各市場間的聯(lián)系越來越密切,任何一國一市場的變化都會對其他市場造成影響。而素有“第二金融”的房地產(chǎn)行業(yè),其本身具有消費品和投資品的雙重特性,這就決定了它的發(fā)展會受到國家宏觀經(jīng)濟(jì)、貨幣政策及房地產(chǎn)政策的影響,同時房地產(chǎn)行業(yè)存在著大量國外投資者也使得房地產(chǎn)行業(yè)受到外匯市場的影響。
在房地產(chǎn)方面,自2008年金融危機(jī)開始,乘著政府“寬松的貨幣政策、刺激經(jīng)濟(jì)增長”的東風(fēng),房地產(chǎn)行業(yè)得到快速的發(fā)展同時,房地產(chǎn)價格是一流飆升。全國商品房平均價格價格從2008年初的約4000元/平方米飆漲到2010年初的約5300元/平方米,兩年增長近32.5%,大大超過同期GDP的22. 03%的增長率,也超過了同期人均可支配收入24. 58%的增長率。過快增長的房價帶來了一系列的社會問題,成為老百姓關(guān)心的焦點民生問題[1]。
人民幣匯率方面,進(jìn)入2012年,人民幣匯率的改革步伐明顯加快。4月21日人民幣兌美元交易日浮動幅度由原先的0. 5%擴(kuò)大至1%。6月央行啟動了人民幣和日元的直接交易機(jī)制。與此同時,2012年6月和7月短短一個月內(nèi),中央銀行兩次下調(diào)存貸款利率。這些因素加在一起,改變了市場對當(dāng)前人民幣單邊升值的預(yù)期,使得人民幣匯率存在雙向波動的風(fēng)險。進(jìn)入2014年，交易幅度更是由1%擴(kuò)大到2%。
一般而言,開放經(jīng)濟(jì)條件下一國國內(nèi)房地產(chǎn)與外匯市場必然存在密切聯(lián)系(密切程度視國家經(jīng)濟(jì)開放程度而定)。目前,我國國內(nèi)房地產(chǎn)市場與外匯市場是否存在聯(lián)動關(guān)系?房地產(chǎn)市場和人民幣匯率的新變化是否對彼此產(chǎn)生新的影響?是否存在匯率市場會因房地產(chǎn)市場的劇烈波動而動蕩?因此,本文將在上述背景下展開研究房地產(chǎn)價格與人民幣匯率兩者之間的相互關(guān)系，，并通過實際的比較來探討西方經(jīng)典經(jīng)濟(jì)理論在中國的適用性。

二、研究綜述
三、案例分析

四、結(jié)論

目前人民幣匯率通過影響房地產(chǎn)的供給與需求與當(dāng)前的房價高漲存在著巨大的關(guān)聯(lián)性。結(jié)論如下：首先, 處于二元經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的中國, 長期的匯率低估導(dǎo)致了外需的不斷加大, 從而促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展, 帶來對勞動、資本和土地的大量需求, 由于勞動力與資本體現(xiàn)出了較強(qiáng)的彈性, 因而工資和利率都未明顯上升, 土地要素因為具有內(nèi)在的供給剛性, 所以價格出現(xiàn)了較大幅度的上漲, 從而帶動了具有土地密集型特征的房地產(chǎn)產(chǎn)品價格的上漲。正是由于匯率低估引起的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)傾斜或者匯率調(diào)整將要誘發(fā)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)復(fù)位, 都會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上漲。其次， 匯率長期低估導(dǎo)致過度的城市化進(jìn)程以及經(jīng)常項目的持續(xù)順差, 匯率升值預(yù)期導(dǎo)致大量熱錢流入中國, 這三個作用于房地產(chǎn)需求方面的壓力分別從實體經(jīng)濟(jì)與貨幣經(jīng)濟(jì)兩個層面共同推動了房價的高漲。綜上，經(jīng)典的西方經(jīng)濟(jì)學(xué)理論在中國的應(yīng)用，還需要結(jié)合我國的國情和經(jīng)濟(jì)體制特點，具體地分析政策效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象之間的關(guān)聯(lián)性。

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