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投資項目評價 實驗報告

一、項目概況 項目概況 1.項目名稱：中餐餐廳 2.項目背景： 現(xiàn)有私人投資者， 持有60萬左右資金， 想要投資中餐餐飲行業(yè)， 經(jīng)考慮，現(xiàn)有3個方案可供選擇。主要考慮因素為加盟與否，地理位置等因素。

二、中餐廳市場趨勢 中餐廳市場趨勢 市場 1.餐飲形式更加多樣，且越來越隨意。隨著社會生活日益多樣化、多元化，

餐飲形式也會更加多種多樣，休閑餐飲、浪漫餐飲、沙龍餐飲、旅游餐飲、娛樂 餐飲、會展餐飲、網(wǎng)絡餐飲、郵遞餐飲等都會更多地進入人們的生活，而傳統(tǒng)餐 飲的形式會受到很大的挑戰(zhàn)。 2.與餐飲形式更加多樣化相匹配，人們對就餐環(huán)境的要求會越來越高。一部 分人會追求豪華、 超豪華、 異域環(huán)境等， 但是大多數(shù)人對餐飲環(huán)境的要求是新穎、 別致、典雅、舒適，花園式餐飲、園林式餐飲、野外餐飲、露天餐飲會被一部分 人所接受和向往。 3.藝術與餐飲的結合會越來越緊密，藝術在餐飲中的位置越來越重要。人們 邊吃飯邊看藝術演出，一舉兩得。 4.餐飲營養(yǎng)化將成為人們追求的重要目標。 人們吃飯不只是追求口感、 口味， 講究色香味形，而且會越來越講究營養(yǎng)。 5.餐飲社會化、專業(yè)化程度將會提高。烹飪原料專業(yè)配送甚至成品配送有可 能流行，除了在本店供應，還給其他飯店配送，有的甚至專門配送，自己不直接 經(jīng)營。飯店、賓館廚師的勞動強度、勞動時間，也將大大縮短。 6.家庭送餐將成趨勢，社區(qū)餐飲將會有大發(fā)展。家庭送餐將會很快興起，市 場潛力很大，社區(qū)餐飲將會有較大發(fā)展，而且人們對社區(qū)餐飲的要求會更高，如 服務、品種、環(huán)境、衛(wèi)生等，社區(qū)餐飲也將上一個新檔次。 7.餐飲食品會更加流行。所謂餐飲食品就是把全國各地的名菜、名點變成食 品，做成真空包裝或冷凍冷藏，能在商場超市里賣，能在家里長期保存，隨吃隨 取。人們在家里足不出戶就可以吃到全國各地的名菜名點。 8.中式快餐在標準化、規(guī)范化、產業(yè)化上會有所突破。會有更多中式快餐達 到質量標準，實行連鎖經(jīng)營，并逐步走出國門。 9.在餐飲管理上逐步與世界接軌。國際間的飲食文化交流會越來越多，越來 越頻繁。

三、中餐廳優(yōu)劣勢比較 （一）中式快餐優(yōu)勢 1.有著深厚的文化底蘊。 2.有著傳統(tǒng)的特色品種。

3.有著合理的營養(yǎng)搭配。 4.中式快餐，還有著價廉味美的產品競爭優(yōu)勢。 （二）中式快餐劣勢 1.缺乏高水準的企業(yè)形象管理。 2.缺乏高效率。 3.缺乏標準化和規(guī)范化管理。 4.缺乏連鎖經(jīng)營戰(zhàn)略。 四、市場風險 市場風險 1．有形風險 有形風險指憑借經(jīng)營者的直觀感覺和經(jīng)驗，可以按現(xiàn)值進行評估、判斷其所 造成損失程度的風險。有形風險又稱為“硬風險” ，如資金不足或擠占、原料價 格上漲、菜品降價損失、菜品不受歡迎、設備陳舊落后等。這種風險顯而易見， 其所造成的損失值可以計算。如果企業(yè)內部加強市場調研和經(jīng)營風險管理，采取 相應措施，就可以防止或減少這種有形風險的損失。 2．無形風險 無形風險是指經(jīng)營者難以憑借直觀感覺和經(jīng)驗進行判斷， 也不易按現(xiàn)值評估 損失程度的風險。無形風險也稱“軟風險” ，如由于服務質量低劣造成企業(yè)形象 的降低、由于經(jīng)營菜品質量低而導致消費者的信任危機、由于宣傳不實或乏味而 引起顧客的反感和逆反心理、企業(yè)內部管理松弛而人心渙散和勞動效率低、企業(yè) 對風險熟視無睹而造成的損失等。 3．時間性風險 是指由于時間差異給餐飲企業(yè)經(jīng)營帶來的風險。造成時間性風險的原因是多 方面的，如季節(jié)變化對餐飲消費的影響、產品的市場壽命周期、消費者消費時間 的變化、經(jīng)營活動中競爭出現(xiàn)的時間差等。要防止餐飲業(yè)的時間性風險，必須樹 立時間觀念， 經(jīng)常觀察分析時間運動中事物發(fā)展變化的趨勢可能給企業(yè)經(jīng)營帶來 的影響，盡力排除時間性風險對企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)營目標的干擾和破壞，準確把握住時 機，以保證企業(yè)經(jīng)營正常運行。 4．空間性風險 是指在餐飲企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)營目標的過程中，由于空間因素的影響而引起的風 險。餐飲企業(yè)防止空間性風險，實際上開店選址時就已開始，要十分精心謹慎地 根據(jù)多種綜合因素和市場實際調查確定合適的經(jīng)營地點。 而在選好恰當?shù)刂烽_店 營業(yè)后，空間性風險依然存在，投資者應隨時注意與自己相關的城市規(guī)劃變化、 周邊消費市場興衰、地區(qū)人口數(shù)量與質量變化等，以提前作好對空間性風險的應 變準備。

五、中餐廳項目建設規(guī)模與產品方案 中餐廳項目建設規(guī)模與產品方案

（一） 、建設規(guī)模 面積：300平米 人員：8~10人 （二） 、產品方案 方案1：在地域一般的地點租房子開中餐廳，房租20000元/月，招工9人，初 始投資（裝潢、設備、桌椅等）230000元。建設期為1月，經(jīng)營期11月。營業(yè)額 110000元/月，固定成本（包括工資，房租等）60000元/月。經(jīng)營成本15000元/ 月 方案2：在地域繁忙處開加盟中餐廳，房租40000元/月，招工9人，加盟費 100000元，初始投資（裝潢、設備、桌椅等）455000元。建設期為1月，經(jīng)營期 11月。營業(yè)額213500元/月，固定成本（包括工資，房租等）65000元/月。經(jīng)營 成本141250元/月。 方案3：在地域繁忙處租房子開中餐廳，房租40000元/月，招工10人，初始 投資 （裝潢、 設備、 桌椅等） 300000元。 建設期為1月， 經(jīng)營期11月。 營業(yè)額140000 元/月，固定成本（包括工資，房租等）70000元/月。經(jīng)營成本50000元/月。

六、中餐廳項目的財務評價 （一）方案一 基準收益率：8% 項目期限：12月

單位：元

營業(yè)額 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 NPV IRR = = 0 110000 110000 110000 110000 110000 110000 110000 110000 110000 110000 110000

方案一 成本 現(xiàn)金流量 230000 -230000 75000 35000 75000 35000 75000 35000 75000 35000 75000 35000 75000 35000 75000 35000 75000 35000 75000 35000 75000 35000 75000 35000 ?18,392.36 9.75%

（二）方案二

基準收益率：8% 項目期限：12月 方案二 成本 0 213500 213500 213500 213500 213500 213500 213500 213500 213500 213500 213500 NPV IRR = =

單位：元

營業(yè)額 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月

現(xiàn)金流量 455000 141250 141250 141250 141250 141250 141250 141250 141250 141250 141250 141250 ?56,287.19 10.68% 單位：元 -455000 72250 72250 72250 72250 72250 72250 72250 72250 72250 72250 72250

（三）方案三 基準收益率：8% 項目期限：12月 方案三 成本 0 140000 140000 140000 140000 140000 140000 140000 140000 140000 140000 140000 NPV IRR = =

營業(yè)額 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月

現(xiàn)金流量 300000 120000 120000 120000 120000 120000 120000 120000 120000 120000 120000 120000 ?-145,574.74 -4.84% -300000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000

經(jīng)比較，方案三的 NPV 為負，方案不可行。方案二的 NPV 和 IRR 均大于方案一， 故應選擇方案二，在區(qū)域繁忙地段開加盟中餐廳。 七、中餐廳項目的不確定性分析

（一）盈虧平衡分析 方案二中餐餐廳預計可服務客流量 N 為 6100 人，每人消費約 Csv 為 35 元， 為每位顧客付出的成本約 Cv 為 12.5 元，其中固定成本 Ct 為 65000 元，則： 每月收入=每月客流量*平均消費額=每月客流量*35 每月成本=每月客流量*單位變動成本+固定成本=每月客流量*12.5+65000 運用 EXCEL 規(guī)劃求解得： 平均消費 Cs 單位變動成本 c 固定成本 客流量 n 目標利潤

35 12.5 75000 3333.33 0

當客流量約為 3334 人，餐廳的利潤收入為 0.即餐廳的盈虧平衡客流量為 3334 人/月。 BEP(n)=3334(人) BEP(E)=n*/N=3334/6100=0.55 BEP(Cvs)=C/N=25(元/人) BEP(Cv)=Cvs-Cf/n=35-75000/6100=23(元/人) 據(jù)此可判斷，項目不發(fā)生虧損的條件分別為： （1） 如果未來的 Cvs、Cf、和 Cv 與預期值相同，則客流量應滿足：n>3334 人，， 可服務能力應滿足 E>55%；由此可看出項目抗風險的能力比較強。 （2） 如果客流量達到預計的 6100 人， 成本為預期值， 則人均消費需滿足 Cvs>25 元/人，與預測的 35 元/人相比，由此可看出項目抗風險的能力比較強。 （3） 如果客流量和人均消費為預期值，單位變動成本 c 應<23（元/人） ，與預 測的 12.5（元/人）相比，可看出項目抗風險的能力比較強。 （二）敏感性分析

IRR2=10.68% （1）客流量 n 在正負 10%范圍內變動時對 IRR 的影響： 設客流量變動的百分比為 x 當 x=10%時，IRR=14.73%； 當 x=-10%時，IRR=6.28% 客流量 n 的敏感度系數(shù)為 Safn Safn1=[(14.73-10.68)/ 10.68]/0.1=3.79 Safn2=[(6.28-10.68)/ 10.68]/(-0.1)=4.12 （2）初始投資 I 在正負 10%范圍內變動時對 IRR 的影響： 設初始投資 I 變動的百分比為 y 當 y=10%時，IRR=8.63%； 當 y=-10%時，IRR=13.08% 初始投資 I 的敏感度系數(shù)為 SafI SafI1=[(8.63-10.68)/10.68]/0.1=-1.92 SafI2=[(13.08-10.68)/10.68]/(-0.1)=-0.22 （3）平均消費 Cs 在正負 10%范圍內變動時對 IRR 的影響： 設平均消費 Cs 變動的百分比為 z 當 z=10%時，IRR=19.69%； 當 z=-10%時，IRR=5.61% 平均消費 Cs 的敏感度系數(shù)為 SafCs SafCs1=[(19.69-10.68)/10.68]/0.1=8.4 SafCs2=[(5.61-10.68)/10.68]/(-0.1)=4.75

序 號 1

不確定因 素 客流量 n

變化率 (%) 10 -10

內部收益率 (%) 14.73 6.28 8.63 13.08 19.69 5.61

敏感度系 數(shù) 3.79 4.12 -1.92 -0.22 8.4 4.75

臨界點 -5.9

臨界值（元） 2501

2 初始投資 I

10 -10

10.7

503685

3

平均消費 Cs

10 -10

敏感性分析圖
25 內 部 收 益 率 （ % ） 20 初始投資I 15 10 5 0 -15 -10 -5 0 5 10 15 不確定因素變動率（%） 平均消費Cs 客流量n
IRR目標值10.68

基準收益率8%

目 客流量 變動 初始投資 變動 分析 圖 不

（IRR 8%） 不確定因素不變 -5. % 不確定因素不變 10. % 目 敏感性因素 n I 變動 初始投資 客流量 確

目

目 基 資 資 平 資 量

目 分析

性 2 初始投資 60 內 收益 性



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