一、  案情簡介及法院裁判 

（一）案件基本情況 
2010 年 7 月 1 日，長春雙龍實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司（下稱“雙龍公司”）與一審被告中國民生銀行股份有限公司長春分行（下稱“民生銀行”）簽訂《房屋租賃合同》，合同中雙方約定：民生銀行租賃雙龍公司位于長江路 68 號(hào)雙龍大廈的房屋 800 平方米作為營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)使用，租期八年，自 2010 年 7 月 1 日起至 2018年 8 月 30 日止，其中包含兩個(gè)月免租期供民生銀行裝修。租賃前三年租金為 192萬元／年，第四年起每年遞增 10%。合同簽訂后，雙龍公司按規(guī)定對(duì)租賃房屋進(jìn)行了登記備案，按約定時(shí)間將租賃物交付給民生銀行，民生銀行自行對(duì)租賃物進(jìn)行了裝修，并對(duì)租賃物進(jìn)行了使用，民生銀行交付了三年租金 576 萬元。2012年 9 月 28 日，民生銀行向雙龍公司發(fā)出解除《房屋租賃合同》的通知，稱由于租賃物所在支行的營業(yè)面積和使用結(jié)構(gòu)設(shè)置上，已不能滿足總行的要求，需要在 2013 年 3 月 31 日前換址，后續(xù)工作雙方協(xié)商解決。2013 年 6 月 30 日，民生銀行搬出租賃房屋。因雙方未能就解除租賃關(guān)系造成的賠償事宜達(dá)成一致，2013年 8 月 13 日雙龍公司訴至一審法院，請(qǐng)求：民生銀行賠償因違約造成的損失1289.44 萬元（八年租金即 1865.44-576 萬元），消除因民生銀行不當(dāng)裝修給房屋結(jié)構(gòu)造成的安全危險(xiǎn)，恢復(fù)房屋的原狀。
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（二）法院裁判情況 
一審法院認(rèn)為：首先，民生銀行已實(shí)際搬出租賃場(chǎng)地，雙方之間的租賃合同已事實(shí)解除；其次，民生銀行以租賃條件不符合總行規(guī)定而主張解除合同的事由不符合租賃合同約定的解除條件，所以民生銀行沒有已成就的解除合同條件，根據(jù)最高人民法院研究室對(duì)《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第 24 條理解與適用的請(qǐng)示的答復(fù)，民生銀行解除合同的通知不能發(fā)生合同解除的效力，其單方解除合同行為屬違約行為，所以應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償雙龍公司損失的違約責(zé)任；再次，關(guān)于損失賠償，民生銀行根本違約而單方解除合同，應(yīng)賠償雙龍公司的實(shí)際損失與可得利益損失，但雙龍公司作為守約方在民生銀行搬離租賃房屋后拒絕接收訴爭房屋，沒有履行防止損失擴(kuò)大的義務(wù)。雙龍公司為將租賃場(chǎng)地給民生銀行而減免的案外人的租金損失為直接損失，民生銀行應(yīng)予賠償 145.20 萬元。法院結(jié)合雙方的過錯(cuò)程度，酌定民生銀行向雙龍公司給付租金損失至鑒定意見出具后的日期共 176 萬元。 二審法院認(rèn)為：第一，民生銀行在不具有法定或約定的解除條件情形下發(fā)出的解除合同通知不具有合同解除的效力，其搬離租賃場(chǎng)地，實(shí)際終止履行雙方的租賃合同，其單方解除合同的行為屬于根本違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；第二，民生銀行作為租賃人，在雙方對(duì)于添附物沒有約定的情況下，應(yīng)當(dāng)將租賃房屋恢復(fù)原狀，所以雙龍公司在民生銀行未將租賃房屋恢復(fù)原狀期間有權(quán)拒絕接收訴爭房屋（此點(diǎn)不同于一審法院認(rèn)為的雙龍公司未履行防止損失擴(kuò)大的義務(wù)），即民生銀行應(yīng)當(dāng)賠償雙龍公司租賃房屋恢復(fù)原狀期間的租金損失；第三，，具體賠償損失數(shù)額包括租賃房屋恢復(fù)原狀期間的租金、房屋待租期的損失（法院酌定為四個(gè)月租金額）以及雙龍公司為將租賃房屋給民生銀行而減免案外人劉軍的租金（法院酌定為 100 萬元）。 
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二、 民生銀行可否單方解除租賃合同 

案件爭議問題是由民生銀行基于解除合同的意思而單方搬離租賃場(chǎng)地而引起的，所以首先需分析民生銀行單方搬離租賃場(chǎng)地解除合同的行為是何性質(zhì)，其單方發(fā)出解除合同通知是否發(fā)生解除合同的效力。 

（一）我國現(xiàn)行法中合同解除權(quán)的規(guī)定 
判斷民生銀行是否有合同解除權(quán)、是否發(fā)生合同解除的效果，需清楚我國現(xiàn)行法律中對(duì)于合同解除權(quán)的規(guī)定。合同解除，崔建遠(yuǎn)老師的定義為：“是指在合同成立以后，當(dāng)解除的條件具備時(shí)，因當(dāng)事人一方或雙方的意思表示，使合同關(guān)系自始或僅向?qū)硐麥绲男袨�，也是一種法律制度�！蔽覈芍袑�(duì)合同解除權(quán)最主要的原則性規(guī)定體現(xiàn)在《合同法》第九十三條至第九十六條，規(guī)定了協(xié)商解除、約定解除及法定解除三種解除情形、解除權(quán)消滅及解除權(quán)行使方式。其中，第九十三條規(guī)定了合同的協(xié)商解除、約定解除，第九十四條規(guī)定了當(dāng)事人可以解除合同的五種法定情形，2此五種情形是實(shí)踐中判斷是否具有法定解除權(quán)的常用依據(jù)。第九十六條中規(guī)定了當(dāng)事人一方依照約定解除及法定解除的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方，且合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。除上述《合同法》總則中對(duì)合同解除權(quán)的規(guī)定之外，《合同法》分則中亦有對(duì)合同解除的特殊規(guī)定，包括特定方有任意解除權(quán)的規(guī)定以及一方違約時(shí)另一方有特別解除權(quán)的規(guī)定。 任意解除權(quán)，是指在法律的特殊規(guī)定下，合同特定一方隨時(shí)可以解除合同的權(quán)利，即不需要對(duì)方有違約行為也可行使解除權(quán)。有關(guān)任意解除權(quán)的情形具體如下：1.贈(zèng)與人的任意解除權(quán)（《合同法》第一百九十五條）.
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（二）案例中民生銀行單方解除合同行為的評(píng)析 
民生銀行單方搬離租賃場(chǎng)地并非沒有任何理由，而是其認(rèn)為已經(jīng)出現(xiàn)了雙方約定的解除條件，根據(jù)該約定解除條件其認(rèn)為自身具有單方解除權(quán)，但事實(shí)上兩審法院均未認(rèn)定約定解除條件已成就，具體分析如下。案例中，雙龍公司與民生銀行簽訂的《房屋租賃合同》第 11.2 條約定：合同期內(nèi)，如果民生銀行根據(jù)人民銀行或總行機(jī)構(gòu)管理規(guī)定需撤銷時(shí)，經(jīng)雙龍公司查驗(yàn)屬實(shí)后應(yīng)允許民生銀行提前終止合同，民生銀行應(yīng)給予雙龍公司相應(yīng)的補(bǔ)償。22012 年 9 月 24 日，民生銀行總行下發(fā)《民生銀行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)房產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)》，規(guī)定：長春屬三類地區(qū)，租金標(biāo)準(zhǔn)為 170 元／m2／月。而本案中雙龍公司租賃民生銀行的租金標(biāo)準(zhǔn)為 200 元／m2／月，超出了總行規(guī)定。且民生銀行提出總行對(duì)其進(jìn)行檢查，因?yàn)闋I業(yè)面積和使用結(jié)構(gòu)設(shè)置上均已不能滿足總行的要求而要求解除租賃合同。雙方簽訂的租賃合同是賦予了民生銀行在根據(jù)人民銀行或總行機(jī)構(gòu)管理規(guī)定需撤銷時(shí)的合同解除權(quán)，但民生銀行主張的情形是否已經(jīng)符合合同約定的合同解除條件呢？一審和二審法院均不認(rèn)為合同約定的解除條件已經(jīng)成就。案例中民生銀行主張解除合同的證據(jù)依據(jù)為雙龍公司租賃民生銀行的租金標(biāo)準(zhǔn)（200 元/㎡/月）高于民生銀行總行對(duì)長春地區(qū)租金標(biāo)準(zhǔn)（170元/㎡/月）的規(guī)定，民生銀行判斷此情況已經(jīng)符合其與雙龍公司約定的合同解除情形，所以通過送達(dá)解除合同的通知以解除租賃合同，但僅僅租金標(biāo)準(zhǔn)高于總行規(guī)定并不一定導(dǎo)致民生銀行被撤銷，事實(shí)上民生銀行作為總行的支行也并未被撤銷，僅僅是換址經(jīng)營。所以，一、二審法院均認(rèn)為民生銀行與雙龍公司約定的解除條件并未成就，民生銀行單方搬離租賃場(chǎng)地的行為屬于嚴(yán)重的違約行為。 
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三、  可否要求民生銀行繼續(xù)履行租賃合同 ..... 9 
（一）繼續(xù)履行的概念及現(xiàn)行法規(guī)定 ..... 9 
（二）案例中要求民生銀行繼續(xù)履行的可行性 ........ 13
四、  民生銀行既未解除合同又不適宜強(qiáng)制履行的解決方式 .......... 16 
（一）此類案件的審判實(shí)踐 ..... 16 
（二）賦予民生銀行作為租賃合同違約方的合同解除權(quán) ...... 17 
五、  如何確定民生銀行的違約損害賠償范圍 ...... 20 
（一）違約損害賠償?shù)幕靖拍詈鸵?guī)定 ...... 20 
（二）民生銀行違約損害賠償范圍的具體分析 ........ 26 

五、 如何確定民生銀行的違約損害賠償范圍 

通過上文論述，民生銀行作為違約方?jīng)]有合同解除權(quán)，其解除合同的通知也不發(fā)生合同解除的效力。其實(shí)際搬離租賃場(chǎng)地的行為不論是被稱為“事實(shí)解除”，還是“合同終止”，還是如作者所述賦予特定情況下的解除權(quán)，事實(shí)上，這意味著其已不再履行租賃合同。民生銀行不再履行租賃合同，則需對(duì)雙龍公司的損失進(jìn)行賠償，但雙方正因?yàn)閾p失賠償問題未能達(dá)成一致意見而訴諸法院且成為庭審過程中的爭議焦點(diǎn)，為此，此部分將分析民生銀行應(yīng)承擔(dān)的損害賠償范圍問題。 

（一）違約損害賠償?shù)幕靖拍詈鸵?guī)定 
損害，即損失，是財(cái)產(chǎn)或法益所受的不利益，亦即受害人對(duì)該特定損害事故的利害關(guān)系，亦為受害人因特定損害事故所喪失的利益，該利益乃受害人的財(cái)產(chǎn)狀況于損害事故發(fā)生前后之差。1這是損害差額說對(duì)損害的定義，以被害人總財(cái)產(chǎn)的變化來衡量損害是否存在以及損害大小，為此差額說也被學(xué)者所批判，因?yàn)槠鋵?duì)于非財(cái)產(chǎn)損害難以計(jì)算�，F(xiàn)實(shí)的損害說，即組織說，認(rèn)為損害，乃交易上以金錢取得或出售的財(cái)物所受的侵害，組織說以實(shí)際上的差額為前提，將直接損害作為損害賠償?shù)淖畹皖~。2此外還有規(guī)范之損害概念，該說認(rèn)為損害應(yīng)當(dāng)從法律規(guī)范意旨理解損害的意義，3如損害事實(shí)發(fā)生后，即使沒有財(cái)產(chǎn)總額上的差額，但依據(jù)法律的意旨，受害人仍有損害，應(yīng)與賠償�？傊�，損害即受害人因發(fā)生損害事故而遭受的利益上的損失。 由上述定義可知，損害的前提是發(fā)生損害事故，而損害事故的類型可能是侵權(quán)行為也可能是違約行為，由此所產(chǎn)生的損害即侵權(quán)損害和違約損害。所以違約損害的概念是指在合同法中因違約行為所導(dǎo)致的損害，而非侵權(quán)行為。我國合同法中常見的違約行為包括：不履行合同義務(wù)或不完全履行合同義務(wù)、遲延履行等。 
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結(jié)    論 

租賃合同違約方無解除權(quán)但又不適合強(qiáng)制履行的僵局，迫使法院繞開現(xiàn)行法的規(guī)定判決“事實(shí)解除”或“終止履行”，對(duì)此作者以為合同法的效率原則、公平、正義理念足以支撐我們賦予違約方合同解除權(quán)，通過設(shè)定特殊語境下的違約方合同解除權(quán)，解決類似案例中的交易僵局，實(shí)現(xiàn)效率原則，提高資源的有效利用率。同時(shí)賦予違約方合同解除權(quán)使不效率合同得以解除后，應(yīng)重視對(duì)于非違約方的損害賠償，厘清實(shí)際損失與可得利益。結(jié)合租賃合同的實(shí)際情況，減損規(guī)則的起算時(shí)間要因裝飾裝修物對(duì)于房屋主體安全的影響程度而不同，作者認(rèn)為在未拆除對(duì)房屋主體安全有影響的裝飾裝修物期間，不適用減損規(guī)則對(duì)非違約方的損害賠償范圍做限定。雖然案件中兩審法院均認(rèn)為雙龍公司為訂立后一合同而減免案外人的 330 萬元屬于直接損失，但作者并不贊同，因?yàn)榇?330萬已經(jīng)內(nèi)化為后一合同的價(jià)款之內(nèi)，只要通過期望損害賠償即可使雙龍公司得到賠償，無需另行計(jì)算。所以實(shí)踐中的案例為我們提出了法律適用的難題，對(duì)此我們不應(yīng)簡單堅(jiān)守法律表面文義，而應(yīng)積極尋求解決糾紛的方式，筆者為解決案例中的交易僵局而賦予租賃合同違約方特定語境下的解除權(quán)，且對(duì)具體案件的賠償范圍提出自己理解，從而更適當(dāng)?shù)慕鉀Q案例糾紛，但仍需進(jìn)一步研究。 
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參考文獻(xiàn)(略)