昨天上午，最高人民法院發(fā)布《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》，結(jié)合審判實(shí)踐中遇到的難點(diǎn)問(wèn)題，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與登記、按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、善意取得等作出了相應(yīng)規(guī)定。據(jù)悉，最高法自2009年起就啟動(dòng)調(diào)研，《解釋》共計(jì)22個(gè)條文，將于今年3月1日起正式實(shí)施。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬可提民事訴訟

現(xiàn)實(shí)中，圍繞房產(chǎn)歸屬而產(chǎn)生的糾紛非常多。物權(quán)法第十四條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀�，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。

最高法院民一庭庭長(zhǎng)程新文表示，實(shí)踐中，有觀點(diǎn)認(rèn)為，除非法律另有規(guī)定，未經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記，就不能取得及享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。已經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生權(quán)屬爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)提起行政訴訟撤銷(xiāo)或者變更登記�！斑@種觀點(diǎn)受眾頗廣，在很大程度上導(dǎo)致實(shí)踐中出現(xiàn)了民事、行政審判部門(mén)互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現(xiàn)象，不僅徒增當(dāng)事人訟累，也有損司法的權(quán)威和公信�！�

對(duì)此，《解釋》規(guī)定，因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、抵押等產(chǎn)生爭(zhēng)議，當(dāng)事人提起民事訴訟的，應(yīng)當(dāng)依法受理。當(dāng)事人已經(jīng)在行政訴訟中申請(qǐng)一并解決上述民事?tīng)?zhēng)議，且人民法院一并審理的除外。當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。

未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)無(wú)效

老百姓買(mǎi)房最怕交付房款之后，房卻拿不到�！耙环�?jī)少u(mài)”甚至“多賣(mài)”的現(xiàn)象并不鮮見(jiàn)。而物權(quán)法規(guī)定的預(yù)告登記制度，是保障尚未獲得物權(quán)的買(mǎi)房人等債權(quán)人權(quán)益的一項(xiàng)制度。根據(jù)物權(quán)法第二十條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

程新文說(shuō)，實(shí)踐中，對(duì)于現(xiàn)實(shí)登記權(quán)利人針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的何種處分，會(huì)因違反法律規(guī)定而不發(fā)生物權(quán)效力，存在模糊認(rèn)識(shí)，一些案件中甚至出現(xiàn)不當(dāng)擴(kuò)大預(yù)告登記效力的傾向。

為此，《解釋》第四條明確，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。

關(guān)鍵詞：機(jī)動(dòng)車(chē)

明確機(jī)動(dòng)車(chē)轉(zhuǎn)讓雖未過(guò)戶(hù)但享有物權(quán)

近年來(lái)，有關(guān)船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車(chē)等特殊動(dòng)產(chǎn)引發(fā)的糾紛呈逐年上升趨勢(shì)。機(jī)動(dòng)車(chē)的二手交易也大量增加，實(shí)踐中機(jī)動(dòng)車(chē)名實(shí)不符的情況也并不鮮見(jiàn)。如何處理好相關(guān)糾紛成為審判實(shí)踐中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)。

《解釋》第六條明確，轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車(chē)等所有權(quán)，受讓人已經(jīng)支付對(duì)價(jià)并取得占有，雖未經(jīng)登記，但轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人主張其為物權(quán)法所稱(chēng)的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規(guī)定的除外。

程新文表示，根據(jù)物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，機(jī)動(dòng)車(chē)等特殊動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，是交付即發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。在一物之上既有物權(quán)又有債權(quán)時(shí)，一般而言，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)�！熬唧w到機(jī)動(dòng)車(chē)等特殊動(dòng)產(chǎn)之上，存在未辦理登記的受讓人與轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人的情況，通過(guò)轉(zhuǎn)讓人的交付取得特定動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的人，雖未辦理登記，但其已經(jīng)依法享有物權(quán)。換句話說(shuō)，就是轉(zhuǎn)讓人的一般債權(quán)人，包括破產(chǎn)債權(quán)人、人身?yè)p害債權(quán)人、強(qiáng)制執(zhí)行債權(quán)人、參與分配債權(quán)人，都應(yīng)當(dāng)排除于《物權(quán)法》所稱(chēng)的善意第三人范疇之外。”

關(guān)鍵詞：按份共有

明確按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度

物權(quán)法第101條確立了按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度，即按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。因表述較為簡(jiǎn)單，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解決優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使的前提條件、方法等重要問(wèn)題，還導(dǎo)致實(shí)踐運(yùn)用及司法判斷標(biāo)準(zhǔn)不一、尺度各異。

為此，《解釋》通過(guò)六個(gè)條文、分別從按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使的起始條件、同等條件的認(rèn)定、行使期間、主體范圍以及裁判保護(hù)等方面進(jìn)行了規(guī)定，具有高度可操作性。

其中第九條規(guī)定：共有份額的權(quán)利主體因繼承、遺贈(zèng)等原因發(fā)生變化時(shí)，其他按份共有人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。第十二條規(guī)定：按份共有人向共有人之外的人轉(zhuǎn)讓其份額，其他按份共有人根據(jù)法律、司法解釋規(guī)定，請(qǐng)求按照同等條件購(gòu)買(mǎi)該共有份額的，應(yīng)予支持。

第十三條規(guī)定：按份共有人之間轉(zhuǎn)讓共有份額，其他按份共有人主張根據(jù)物權(quán)法第一百零一條規(guī)定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。第十四條規(guī)定：兩個(gè)以上按份共有人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)且協(xié)商不成時(shí)，請(qǐng)求按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自份額比例行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，應(yīng)予支持。

關(guān)鍵詞：善意取得

何為善意取得有了明確規(guī)定

物權(quán)法規(guī)定了善意取得制度，即“受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的”。司法實(shí)踐中，與善意取得相關(guān)的糾紛非常常見(jiàn)，廣泛地遍布在為數(shù)眾多的合同、侵權(quán)乃至婚姻家庭繼承糾紛中。

《解釋》第十五條規(guī)定了“善意”認(rèn)定的基本標(biāo)準(zhǔn)：“受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)，且無(wú)重大過(guò)失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。真實(shí)權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任�！倍谑鶙l、第十七條則分別就不動(dòng)產(chǎn)善意取得中，受讓人非善意的認(rèn)定、動(dòng)產(chǎn)善意取得中受讓人重大過(guò)失的認(rèn)定作出具體規(guī)定。

《解釋》第十六條規(guī)定：具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)：(一)登記簿上存在有效的異議登記；(二)預(yù)告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意；(三)登記簿上已經(jīng)記載司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)事項(xiàng)；(四)受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯(cuò)誤；(五)受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。真實(shí)權(quán)利人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)受讓人應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過(guò)失。

第十七條則規(guī)定：受讓人受讓動(dòng)產(chǎn)時(shí)，交易的對(duì)象、場(chǎng)所或者時(shí)機(jī)等不符合交易習(xí)慣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過(guò)失。

此外，關(guān)于《物權(quán)法》中以“合理的價(jià)格”轉(zhuǎn)讓?zhuān)袛鄡r(jià)格是否合理，《解釋》則明確，應(yīng)當(dāng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況，參考轉(zhuǎn)讓時(shí)交易地市場(chǎng)價(jià)格以及交易習(xí)慣等因素綜合認(rèn)定。

北京晨報(bào)記者 顏斐

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最高法回應(yīng)“小區(qū)開(kāi)放”：

業(yè)主權(quán)益保障將通過(guò)立法實(shí)現(xiàn)

《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》提出，新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開(kāi)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問(wèn)題，促進(jìn)土地節(jié)約利用。

針對(duì)道路公共化是否會(huì)與現(xiàn)行的物權(quán)法相違背的問(wèn)題，最高法院民一庭庭長(zhǎng)程新文表示，正像有關(guān)部門(mén)所介紹的那樣，封閉住宅小區(qū)是農(nóng)耕時(shí)代的產(chǎn)物，現(xiàn)在已經(jīng)處于21世紀(jì)工業(yè)化、信息化和新型城鎮(zhèn)化的新時(shí)代，推進(jìn)現(xiàn)代化城市建設(shè)需要有新的理念和探索。

“目前，黨中央、國(guó)務(wù)院提出的這一意見(jiàn)屬于黨和國(guó)家政策的層面，涉及包括業(yè)主在內(nèi)的有關(guān)主體的權(quán)益保障問(wèn)題，還有一個(gè)通過(guò)立法實(shí)現(xiàn)法治化的過(guò)程。”作為司法機(jī)關(guān)會(huì)密切關(guān)注，，對(duì)由此可能涉及到的相關(guān)主體的權(quán)益的影響、協(xié)調(diào)和保護(hù)，加強(qiáng)調(diào)研，及時(shí)研判，并進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)下指導(dǎo)力度，積極協(xié)調(diào)有關(guān)方面妥善的處理好相關(guān)的糾紛。