1 引言

1.1   研究的背景

2013 年開始，國家為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善居民生活環(huán)境，決定使用財(cái)政性資金，對(duì)全國范圍內(nèi)的老舊小區(qū)進(jìn)行綜合整治，其中中央國家機(jī)關(guān)老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目是其重要的組成部分。

中央國家機(jī)關(guān)老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目一般情況下是一個(gè)系統(tǒng)性、復(fù)雜性、多樣性的項(xiàng)目，為了保證資金安全、合理、高效的使用，很多投資主管部門或建設(shè)單位聘用工程造價(jià)咨詢單位，參與到老舊小區(qū)建設(shè)的管理工作中來，工程造價(jià)咨詢單位為投資主管單位或建設(shè)單位在設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、施工階段、結(jié)（決）算階段提供咨詢意見及工程造價(jià)管理方案。

中央國家機(jī)關(guān)老舊小區(qū)改造范圍包括：室外綠化工程，室外道路及路燈工程，給排水工程，采暖工程、墻面保溫工程，公共區(qū)域照明工程，公共區(qū)域裝飾工程，加固工程，安防門禁工程等；老舊小區(qū)建造年代多為七八十年代，普遍存在綠化率低，管道銹蝕嚴(yán)重，線路老化，保溫性差，結(jié)構(gòu)不安全，缺少安全防范系統(tǒng)等現(xiàn)象，因此亟需對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行綜合治理；老舊小區(qū)資金來源于中央財(cái)政預(yù)算內(nèi)資金；由于建設(shè)單位不唯一，涉及國務(wù)院系統(tǒng)中的各部委及事業(yè)單位，因此制定一套行之有效的工程造價(jià)管理方案十分必要。

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1.2   研究的目的和意義

第一，中央國家機(jī)關(guān)老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目工程造價(jià)管理方案，有利于規(guī)范老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目的建設(shè)管理，規(guī)范資金使用，提高建設(shè)項(xiàng)目投資效益，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理科學(xué)化。

第二，中央國家機(jī)關(guān)老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目工程造價(jià)管理方案，有利于保證造價(jià)咨詢單位工作程序合理合規(guī)，形成程序性、模塊化工作流程，老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格履行建設(shè)程序，并實(shí)行項(xiàng)目專業(yè)化管理。

第三，中央國家機(jī)關(guān)老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目工程造價(jià)管理方案，有利于投資主管單位或建設(shè)單位提高管理項(xiàng)目的主動(dòng)性，對(duì)于潛在的、已經(jīng)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)性事件進(jìn)行規(guī)避或者轉(zhuǎn)移。

第四，中央國家機(jī)關(guān)老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目工程造價(jià)管理方案，有利于各參建單位統(tǒng)一協(xié)調(diào)，無縫銜接，為共同建設(shè)好項(xiàng)目提供指導(dǎo)，為共同服務(wù)好項(xiàng)目投資主管單位或建設(shè)單位提供依據(jù)。

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2 老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目工程造價(jià)管理方案

2.1招標(biāo)階段

綜合整治項(xiàng)目啟動(dòng)施工招標(biāo)應(yīng)具備以下條件：

1.  投資主管部門已經(jīng)批準(zhǔn)項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)方案和投資概算；

2.  施工圖設(shè)計(jì)審查已經(jīng)完成；

3.  各項(xiàng)審批或備案手續(xù)已經(jīng)辦理完畢；

4.  已經(jīng)完成拆除工程可回收物的清查、盤點(diǎn)和登記造冊(cè)工作；

5.  概算分解已經(jīng)報(bào)投資主管部門審批或備案。

建設(shè)單位在施工總包招標(biāo)前，應(yīng)就以下關(guān)鍵事項(xiàng)與造價(jià)咨詢單位達(dá)成一致意見。

1.  工程量清單；

2.  招標(biāo)控制價(jià)；

3.招標(biāo)文件約定的招標(biāo)方式、招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、投標(biāo)保證金、評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)、合同模式、計(jì)價(jià)原則、費(fèi)用索賠、非甲供主要材料/設(shè)備的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求、工期、工程款支付方式，以及施工現(xiàn)場和外圍條件等。

建設(shè)單位編報(bào)的概算分解，應(yīng)執(zhí)行投資主管部門統(tǒng)一制定的《概算分解控制表》格式。概算分解未經(jīng)投資主管部門批準(zhǔn)，項(xiàng)目不得啟動(dòng)招投標(biāo)程序。

建設(shè)單位資產(chǎn)賬中的拆除工程可回收資產(chǎn)應(yīng)根據(jù)《中央行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)處置管理辦法》（國管資〔2009〕168 號(hào)）、《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范中央行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)處置工作的通知》（國管資〔2010〕165 號(hào)），以及投資主管部門批準(zhǔn)的處置方案，在北京市產(chǎn)權(quán)交易所進(jìn)行處置。處置收入按照收支兩條線原則進(jìn)行管理。

綜合整治項(xiàng)目實(shí)行政府集中采購和合格承包人名錄制度。

1.  項(xiàng)目主要參建單位（包括設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位和工程造價(jià)咨詢單位等）均須從投資主管部門認(rèn)可的承包人名錄中擇優(yōu)產(chǎn)生；

2.  施工單位和監(jiān)理單位應(yīng)實(shí)行二階段招標(biāo)模式。先委托專門機(jī)構(gòu)采用封閉評(píng)審方式從投資主管部門認(rèn)可的合格承包人名錄中選擇 7 家入圍單位，然后委托中央政府采購中心在北京市建設(shè)工程交易中心或其自己的平臺(tái)上進(jìn)行招標(biāo)。

3.  對(duì)于電梯單價(jià)在 10 萬元以上的電梯工程，其招標(biāo)采購不宜納入施工總包的招標(biāo)范圍，原則上應(yīng)由建設(shè)單位單獨(dú)委托中央國家機(jī)關(guān)政府采購中心進(jìn)行。 建設(shè)單位原則上應(yīng)以投資主管部門批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)和投資概算為單元單獨(dú)組織項(xiàng)目的招標(biāo)工作，并實(shí)行總承包項(xiàng)目管理模式。特殊情況下，可以將相同行政區(qū)域范圍內(nèi)的 2 個(gè)及以上項(xiàng)目進(jìn)行打捆招標(biāo)，但不得違背基建財(cái)務(wù)“獨(dú)立建賬、獨(dú)立核算”的要求。

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2.2施工階段

建設(shè)單位應(yīng)將戶內(nèi)施工視同“隱蔽工程”進(jìn)行管理，并實(shí)行監(jiān)理工程師的旁站制度。戶內(nèi)施工完成后，建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)組織五方驗(yàn)收，形成戶內(nèi)施工五方驗(yàn)收單。參與驗(yàn)收的五方包括建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位和住戶。

安置補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)�？顚Ｓ�，并以批復(fù)投資概算中的相應(yīng)金額為最高限額，實(shí)行總額控制，據(jù)實(shí)列支。 建設(shè)單位可在項(xiàng)目投資概算批復(fù)后，施工總包招標(biāo)前，向投資主管部門一次性申請(qǐng)動(dòng)用安置補(bǔ)償費(fèi)，但須滿足以下條件：

1.  對(duì)于抗震加固工程，安置補(bǔ)償協(xié)議簽署率應(yīng)超過 95%；

2.  對(duì)于房屋翻建工程，安置補(bǔ)償協(xié)議簽署率應(yīng)達(dá)到 100%。

建設(shè)單位應(yīng)在小區(qū)居民完成騰房后，按月支付安置補(bǔ)償費(fèi)。

建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格按照投資主管部門批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)方案所約定的建設(shè)規(guī)模、范圍、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，精心組織項(xiàng)目的施工。未經(jīng)投資主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位不得擅自擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模、調(diào)整建設(shè)范圍、增加建設(shè)內(nèi)容和提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，也不能在單項(xiàng)單位工程之間調(diào)劑投資。

工程變更應(yīng)遵循“先審核、后實(shí)施、現(xiàn)場簽認(rèn)、量清價(jià)定、同期支付、總量控制”的原則。對(duì)于建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生較大變化的重大變更，建設(shè)單位應(yīng)依據(jù)《中央國家機(jī)關(guān)基本建設(shè)項(xiàng)目工程變更管理辦法（試行）》報(bào)送投資主管部門審定后方可執(zhí)行。未及時(shí)履行簽認(rèn)或?qū)徟掷m(xù)的工程變更，不予計(jì)價(jià)。

綜合整治項(xiàng)目的預(yù)備費(fèi)只能由投資主管部門決定全部或部分動(dòng)用。建設(shè)單位欲使用預(yù)備費(fèi)須向投資主管部門履行報(bào)批手續(xù)。預(yù)備費(fèi)使用需滿足以下條件。

1.  在批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)范圍和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)所增加的工程費(fèi)用，包括設(shè)計(jì)變更和局部地基處理等增加的費(fèi)用；

2.  一般性自然災(zāi)害造成的損失和預(yù)防自然災(zāi)害所采取的措施費(fèi)用，但對(duì)于已進(jìn)行工程保險(xiǎn)的項(xiàng)目，其費(fèi)用降低；

3.  階段性驗(yàn)收或竣工驗(yàn)收時(shí)為鑒定工程質(zhì)量對(duì)隱蔽工程進(jìn)行必要的挖掘和修復(fù)費(fèi)用；

4.  市場價(jià)格波動(dòng)較大或國家和地區(qū)出臺(tái)新的價(jià)格調(diào)整文件或規(guī)定時(shí)，對(duì)合理漲價(jià)因素導(dǎo)致的工程增加費(fèi)用。

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3 老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目工程造價(jià)管理方案 ................... 5

3.1  設(shè)計(jì)階段 .................. 5

3.2  招標(biāo)階段 .................... 6

4  中央國家機(jī)關(guān)老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目 工程造價(jià)管理方案實(shí)施建議 .......... 10

4.1  概算分解控制與審核 ................ 10

4.1.1  概算分解控制 ................... 10

4.1.2  概算分解審核 ................. 11

4 老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目工程造價(jià)管理方案實(shí)施建議

4.1  概算分解控制與審核

4.1.1  概算分解控制

建設(shè)單位要加快推進(jìn)項(xiàng)目前期工作，合理安排項(xiàng)目立項(xiàng)、初步設(shè)計(jì)及評(píng)審、施工圖設(shè)計(jì)及審查、工程量清單編制、工程招投標(biāo)、施工許可辦理等各環(huán)節(jié)時(shí)間，疊加交叉開展相關(guān)工作，提高工作效率。

項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)后，建設(shè)單位應(yīng)與投資主管部門簽訂《中央國家機(jī)關(guān)老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目建設(shè)管理責(zé)任書》；項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)及投資概算批復(fù) 4 個(gè)月內(nèi)應(yīng)完成開工前各項(xiàng)準(zhǔn)備工作并開工。

參照《中央國家機(jī)關(guān)建設(shè)項(xiàng)目概算分解控制辦法（試行）》（國管房地〔2007〕291號(hào)）有關(guān)要求，簡化概算分解控制流程。

建設(shè)單位負(fù)責(zé)根據(jù)批準(zhǔn)的項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)投資概算、優(yōu)化后的施工圖、工程量清單等，結(jié)合建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際情況，將投資總概算按照合同和費(fèi)用構(gòu)架進(jìn)行預(yù)控分解，編制《中央國家機(jī)關(guān)老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目概算分解控制表》（以下簡稱《概算分解控制表》，見附表 A）。建設(shè)單位可請(qǐng)工程量清單及招標(biāo)控制價(jià)編制單位協(xié)助編制《概算分解控制表》。

1．工程建設(shè)費(fèi)用

一級(jí)分解：將批復(fù)的初步設(shè)計(jì)投資概算中工程建設(shè)費(fèi)用分解為施工總包合同、若干個(gè)甲方直接發(fā)包合同等預(yù)控金額。

二級(jí)分解：施工總包合同再次分解為固定費(fèi)用、暫估材料設(shè)備總額、若干個(gè)暫估工程等預(yù)控金額；甲方直接發(fā)包合同再次分解為暫估材料設(shè)備總額、若干個(gè)暫估工程等預(yù)控金額。

三級(jí)分解：將施工總包合同、甲方直接發(fā)包合同內(nèi)各自暫估材料設(shè)備總額進(jìn)一步分解，列出主要暫估材料設(shè)備，其中外窗、外墻外保溫、上下水管材、衛(wèi)生潔具、暖通管材、暖氣片、無負(fù)壓供水等主要大宗材料、設(shè)備信息，應(yīng)在《概算分解控制表》附表《主要暫估價(jià)材料設(shè)備表》中列出。

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結(jié)論

2016 年和 2017 年將是中央國家機(jī)關(guān)老舊小區(qū)資金投入最多的兩年，幾十億甚至上百億的資金將投入到老舊小區(qū)改造項(xiàng)目當(dāng)中，如此龐大，而且涉及部門又多的資金如何合理合規(guī)，，依法依規(guī)的使用將是一項(xiàng)復(fù)雜性，系統(tǒng)性的工作，要讓國家的資金能得到經(jīng)濟(jì)高效使用，讓國家投入的人力、物力、財(cái)力得到最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，是本方案制定的核心目的。本方案詳細(xì)設(shè)計(jì)了投資主管部門在設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、施工階段、收官階段的主要工作內(nèi)容及關(guān)注重點(diǎn)，并結(jié)合實(shí)際工作中的經(jīng)驗(yàn)，得出以下主要結(jié)論：

1、概算分解是建設(shè)單位根據(jù)投資主管部門的立項(xiàng)批復(fù)，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，預(yù)控合同金額的重要手段，投資主管部門應(yīng)督促建設(shè)單位按時(shí)完成，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總投資不突破投資概算的目標(biāo)。

2、招標(biāo)階段，招標(biāo)內(nèi)容要嚴(yán)格按照批復(fù)概算內(nèi)容進(jìn)行招標(biāo)，不應(yīng)擴(kuò)大招標(biāo)范圍、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)格按照《招標(biāo)投標(biāo)法》，政府采購中心等相關(guān)要求進(jìn)行招標(biāo)。對(duì)于打捆招標(biāo)現(xiàn)象，要根據(jù)投資計(jì)劃分開單獨(dú)建賬，獨(dú)立核算。

3、合同審核時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注擬簽合同的實(shí)質(zhì)性條款與招標(biāo)文件中的相關(guān)約定是否保持一致，合同模式、計(jì)價(jià)方式、計(jì)價(jià)原則、變更原則等條款要重點(diǎn)審核。

4、對(duì)于工程中的重大變更，首先要報(bào)投資主管部門審核備案，經(jīng)投資主管部門審核批準(zhǔn)后方可實(shí)施。

5、資金支付涉及單位較多，各單位要相互配合，相互協(xié)調(diào)，對(duì)資金支付所需要的資料，前文已有詳細(xì)約定，資金支付，簽合同時(shí)要有所約定。由于資金支付需財(cái)政部等相關(guān)部門辦理手續(xù)，時(shí)間跨度大，因此建設(shè)單位、投資主管部門需要做好協(xié)調(diào)工作。

6、工程竣工結(jié)算和財(cái)務(wù)決算，其審核資料的準(zhǔn)確性，完整性、合規(guī)性十分重要，建設(shè)單位，造價(jià)咨詢單位要督促施工單位完善手續(xù)資料。

本文存在的不足：筆者畢竟只是站在造價(jià)咨詢公司的角度來分析和闡述問題,未能對(duì)中央國家機(jī)關(guān)老舊小區(qū)綜合治理項(xiàng)目造價(jià)控制與審核有全面細(xì)致的了解和認(rèn)識(shí),本文搜集的資料大多來自所經(jīng)歷的工程項(xiàng)目,觀點(diǎn)和看法也大多從工作實(shí)踐的角度和立場出發(fā),難免失之片面和偏頗,對(duì)于中央國家機(jī)關(guān)老舊小區(qū)綜合治理項(xiàng)目造價(jià)控制與審核管理方案的探討還需要經(jīng)過實(shí)踐的檢驗(yàn),不斷創(chuàng)新和豐富。

參考文獻(xiàn)（略）