本文關(guān)鍵詞：工程評估

  更多相關(guān)文章： 價值評估 在建工程 問題

　　在采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估企業(yè)價值時，經(jīng)常需要對在建工程的價值進(jìn)行評估。一些評估師以為在建工程的評估沒有什么難的。而真正要使評估價值達(dá)到科學(xué)與合理，還是有許多問題需要研究的。

　　這其中有評估值與帳面值之間的關(guān)系如何處理，實(shí)際的工程付款額與應(yīng)付的工程款額之間的關(guān)系如何處理，工程欠款問題，工程前期費(fèi)用、工程建設(shè)單位管理費(fèi)、可行性研究費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)和資金成本如何處理等等。這些問題往往被一些評估師所忽略。

　　在建工程的可行性研究、勘察設(shè)計(jì)這些費(fèi)用是整個工程的費(fèi)用，一般情況下是在工程施工前就已經(jīng)支付的。在評估在建工程時如何處理呢？這里還需要注意防止重復(fù)計(jì)算價值的問題。在建工程的工程建設(shè)單位管理費(fèi)，是隨工程的進(jìn)展發(fā)生的，評估時又如何處理呢？諸如此類，錯綜復(fù)雜。本文僅就其中某些問題進(jìn)行一些分析。

　　一、在建工程的內(nèi)容和在建工程價值評估時的要求

　　在建工程是正在建設(shè)中的固定資產(chǎn)或改造工程，生產(chǎn)性和非生產(chǎn)性綜合工程與單項(xiàng)工程的建設(shè)，包括固定資產(chǎn)的新建、維修、安裝、改建、擴(kuò)建及大修理工程等。

　　有關(guān)規(guī)范對在建工程的評估與會計(jì)核算已經(jīng)提出了要求。如《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》第六十四條規(guī)定“……對于評估基準(zhǔn)日存在的工程欠款和評估基準(zhǔn)日后完成的工程及相應(yīng)費(fèi)用，如果資產(chǎn)占有方已與有關(guān)方面達(dá)成明確的解決意見，評估人員須相應(yīng)進(jìn)行評估計(jì)算；否則，評估人員應(yīng)將工程實(shí)際欠款計(jì)入負(fù)債，聲明評估基準(zhǔn)日未完成工程不在本次評估工作考慮的范圍之內(nèi)，……”。“其第六十五條又規(guī)定”在建工程一般采用重置成本法進(jìn)行評估。應(yīng)按照正常情況下在評估基準(zhǔn)日重新形成該在建工程已經(jīng)完成的工程量所發(fā)生的全部費(fèi)用確定重置價值……。“

　　財(cái)政部《資產(chǎn)評估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》中也規(guī)定，在建工程于清查評估明細(xì)表內(nèi)的帳面價值指的是已支付金額。

　　在建工程的會計(jì)科目需要核算企業(yè)進(jìn)行的各項(xiàng)工程，包括固定資產(chǎn)新建工程、改建工程與大修理工程所發(fā)生的實(shí)際支出。借方登記為購置、建造，安裝固定資產(chǎn)的一切支出，也包括工程未交付使用或未辦理竣工決算之前的工程款利息以及外幣借款的匯兌損失，貸方登記完工交付使用工程的實(shí)際成本，期末余額在借方為尚未完工或雖已完工，但尚未辦理竣工決算的工程實(shí)際支出，以及尚未使用的工程物資的實(shí)際成本。在資產(chǎn)負(fù)債表上，在建工程項(xiàng)目根據(jù)該帳戶期末余額填列。

　　二、在建工程評估值的分析

　　對在建工程進(jìn)行評估時，在建工程于評估基準(zhǔn)日根據(jù)實(shí)際進(jìn)度確定的評估值，與已支付的工程款金額并不是恰好吻合的，可能低于也可能是高于已付的工程款的金額。在建工程應(yīng)付的工程款金額與已付工程款的金額有時也是不一致的，其也可能是低于或高于已付工程款的金額。

　　在建工程于評估基準(zhǔn)日根據(jù)實(shí)際進(jìn)度確定的評估值與在建工程已付工程款的金額，也不是一個概念。在采用成本法對在建工程評估時，需要根據(jù)在建工程的實(shí)際進(jìn)度進(jìn)行評估。若有實(shí)體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值時。還需要扣除各項(xiàng)貶值。而在建工程的會計(jì)結(jié)算計(jì)價方式、日期，與評估的計(jì)價方式、評估基準(zhǔn)日往往是不相同的。在建工程按期需要支付的工程款往往是以工程預(yù)算為基礎(chǔ)予以計(jì)算的，并不是工程實(shí)際進(jìn)度需要支付的款數(shù)。已支付工程款少于工程實(shí)際進(jìn)度的應(yīng)付款數(shù)，所欠工程款還應(yīng)在應(yīng)付帳款科目中列示。

　　總之，與在建工程評估值直接相關(guān)的工程實(shí)際進(jìn)度的應(yīng)付款項(xiàng)如何確定，還需要深入分析。

　　三、在建工程評估中帳面值之間差值的處理

　　在建工程價值一般應(yīng)采用成本法。當(dāng)然，對于建成后能獨(dú)立經(jīng)營獲利的在建工程，條件適宜時也可采用收益法評估。而對于發(fā)生不能繼續(xù)進(jìn)行建設(shè)，，或用途變化失去原設(shè)計(jì)功能等在建工程，需要根據(jù)具體情況選擇不同的適當(dāng)?shù)脑u估方法進(jìn)行評估。

　　1、對于建設(shè)時間不長的在建工程，且物價水平基本穩(wěn)定的情形下，評估一般有以下幾種處理方法：

　�。�1）當(dāng)在建工程實(shí)際進(jìn)度低于實(shí)際付款進(jìn)度時，除了按工程實(shí)際進(jìn)度采用成本法進(jìn)行評估之外，已付工程款超出工程應(yīng)付工程款部分還應(yīng)計(jì)入預(yù)付帳款中；

　�。�2）當(dāng)在建工程實(shí)際進(jìn)度與實(shí)際付款進(jìn)度基本吻合時，在建工程應(yīng)付工程款與已付工程款的金額應(yīng)該是相當(dāng)?shù)�，但此時也應(yīng)對在建工程采用成本法進(jìn)行評估，可以已付工程款的金額對該評估結(jié)果進(jìn)行校驗(yàn)。

　�。�3）當(dāng)在建工程實(shí)際進(jìn)度大于實(shí)際付款進(jìn)度時，除了按在建工程實(shí)際進(jìn)度采用成本法進(jìn)行評估之外。已付工程款低于應(yīng)付工程款部

　　分應(yīng)計(jì)入應(yīng)付帳款中。

　　2、對于建設(shè)時間已經(jīng)很長的在建工程，且物價水平變化較大的情形下，評估需要注意以下問題：

　　在具體的工程項(xiàng)目施工中，在建工程實(shí)際進(jìn)度與實(shí)際付款進(jìn)度的不一致，存在著許多原因。例如當(dāng)在建工程施工期已經(jīng)很長時，往往物價、人工費(fèi)、機(jī)械臺班費(fèi)和其它取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都發(fā)生了變化，而在建工程實(shí)際進(jìn)度的評估值體現(xiàn)的是評估基準(zhǔn)日費(fèi)用水平下的價值。此時，在建工程實(shí)際進(jìn)度的評估值與原先預(yù)算計(jì)劃中的付款金額必然會出現(xiàn)差值。

　　為了容易說明問題，我們先討論在建工程實(shí)際進(jìn)度與實(shí)際付款進(jìn)度一致時因物價和費(fèi)用水平發(fā)生變化，導(dǎo)致在建工程評估值與實(shí)際付款金額不一致的情形。由于此時評估值與實(shí)際付款金額不一致的差值是物價和費(fèi)用水平發(fā)生變化而產(chǎn)生的，如果合同沒有規(guī)定工程款將與物價和費(fèi)用同步，那么，該差值與施工的乙方無關(guān)，不需要作為建設(shè)單位的甲方調(diào)整往來帳款科目，增加預(yù)付帳款或應(yīng)付帳款。

　　當(dāng)在建工程實(shí)際付款進(jìn)度與工程進(jìn)度不一致，而物價和費(fèi)用又發(fā)生了變化，則需要做進(jìn)一步的分析。

　�。�1）工程直接費(fèi)用、直接管理費(fèi)差值的處理。

　�、偈紫�，先確定在建工程實(shí)際進(jìn)度的工程結(jié)算價格，將該結(jié)算價格與在建工程的實(shí)際付款額的差值計(jì)入應(yīng)付帳款或預(yù)付帳款。當(dāng)然，要完成此項(xiàng)工作，需要評估委托方的協(xié)助。

　�、诟鶕�(jù)材料、人工、機(jī)械臺班和相關(guān)費(fèi)用價格標(biāo)準(zhǔn)等工程直接費(fèi)用與直接管理費(fèi)比例，得出在建工程實(shí)際完成進(jìn)度的評估值，并計(jì)算得出與帳面值之間的差值。如果該差值不是由于工程進(jìn)度產(chǎn)生的，而是由物價引起的升值，則一般不需要計(jì)入應(yīng)付帳款或預(yù)付帳款。而將由在建工程未來產(chǎn)權(quán)持有者承擔(dān)的款項(xiàng)，則應(yīng)列入應(yīng)付帳款或預(yù)付帳款。

　�。�2）在建工程可行性研究與勘察設(shè)計(jì)等前期費(fèi)用、工程建設(shè)單位管理費(fèi)以及工程監(jiān)理費(fèi)用的處理。

　　由于這些費(fèi)用在評估在建工程價值時需要按照有關(guān)規(guī)定的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，而這部分費(fèi)用的帳面價值是實(shí)際支付的金額，兩者之間差值的處理較為復(fù)雜。在處理中，可行性研究、勘察設(shè)計(jì)等前期費(fèi)用屬于整體在建工程的費(fèi)用，應(yīng)全部計(jì)入在建工程的評估值中，并且應(yīng)將此類費(fèi)用合同約定的金額與帳面上實(shí)際支付金額之間的差值進(jìn)行合理處理，屬于應(yīng)付款的部分應(yīng)計(jì)入應(yīng)付帳款中。

　　評估值中應(yīng)包括的工程建設(shè)單位管理費(fèi)等隨在建工程進(jìn)度相應(yīng)發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合工程實(shí)際情況進(jìn)行計(jì)算。而其與實(shí)際支付費(fèi)用發(fā)生的差值，要不要在應(yīng)付帳款中列示，需根據(jù)具體情況進(jìn)行分析。

　�。�3）資金成本差值的處理。

　　評估時的資金成本是假設(shè)資金均衡投入，按資金占用時間，根據(jù)基準(zhǔn)日執(zhí)行的銀行貸款利率計(jì)算得出的，而企業(yè)在建工程占用的資金成本通常并未計(jì)入已付帳款科目，而是計(jì)入長期貸款或預(yù)提費(fèi)用科目，此時，此部分高于帳面的工程已付帳款的差值不應(yīng)計(jì)入應(yīng)付帳款。而當(dāng)帳面已付帳款中的貸款利息與評估值資金成本存在差值時，這部分差值也不應(yīng)計(jì)入應(yīng)付帳款或預(yù)付帳款。

　　四、在建工程評估中需要注意的其他問題

　　在建工程價值評估中要注意的另一問題是計(jì)算在建工程實(shí)際進(jìn)度的應(yīng)付工程款金額。當(dāng)在建工程的甲、乙雙方有分進(jìn)度付款結(jié)算協(xié)議的，可按協(xié)議規(guī)定的金額計(jì)算。沒有分進(jìn)度結(jié)算付款協(xié)議的，可按整個工程預(yù)算，結(jié)合分項(xiàng)，分步工程進(jìn)行具體計(jì)算。但不能將在建工程應(yīng)付款等同于在建工程的評估值。這一應(yīng)付工程款金額可以作為評估中進(jìn)行參考與進(jìn)行檢驗(yàn)的數(shù)據(jù)。

　　在建工程的評估值是指于評估基準(zhǔn)日的公允的評估價值，而不是作為建設(shè)單位的甲方對在建工程實(shí)際進(jìn)度應(yīng)付款數(shù)。特別是當(dāng)某項(xiàng)在建工程存在實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值時，這些貶值損失有的與收取工程款的乙方有關(guān)，但大多數(shù)的貶值可能與收取工程款的乙方無關(guān)。在建工程評估值高于在建工程實(shí)際應(yīng)付款的那部分價值，更與收取工程款的乙方無關(guān)。而在建工程評估值高于在建工程實(shí)際應(yīng)付款的原因是很多的，如物價上漲，利息未計(jì)入應(yīng)付款科目等等。

　　在建工程評估的實(shí)際工作中，還可能需要對其他特殊情況進(jìn)行分析，如在建工程的實(shí)際施工時間與評估時采用的合理工期不相等時需要進(jìn)行的分析。但總之，在建工程的評估值與帳面已付工程款數(shù)、實(shí)際工程進(jìn)度的應(yīng)付款數(shù)都不是等同的，需要謹(jǐn)慎分析后才能確定。