第一章  緒論

1.1  研究的背景及意義

1.1.1  研究的背景

近年來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，GNP、GDP持續(xù)增長(zhǎng)，人民收入逐年提高，促進(jìn)了商業(yè)特別是房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。隨著人們重視程度的加重，房地產(chǎn)儼然已經(jīng)成為當(dāng)下最為熱門(mén)話(huà)題及行業(yè)，成為了人們關(guān)注的焦點(diǎn)。自2011年，國(guó)家房地產(chǎn)政策調(diào)整和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)整以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，市場(chǎng)供應(yīng)量和需求量逐年增加，越來(lái)越多的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始涉獵商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，形成百家爭(zhēng)鳴、百花齊放的局面。各類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目快速發(fā)展，促使建設(shè)總量逐年上漲，為國(guó)內(nèi)許多城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做了良好的貢獻(xiàn)。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通過(guò)合理的分布，逐漸形成了以商業(yè)地產(chǎn)為核心區(qū)的新的規(guī)劃功能分區(qū)，而從土地的保值、增值角度來(lái)看，其往往通過(guò)類(lèi)如SHOPPING MALL、購(gòu)物中心、商場(chǎng)、綜合市場(chǎng)等形式體現(xiàn)土地的最優(yōu)價(jià)值。在商業(yè)地產(chǎn)促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，由于其對(duì)人民的生活品質(zhì)做出了較大的提升，這也改變了人們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)，其功能不僅僅局限于商業(yè)綜合性功能，更可以有效的解決居民日常需求。目前，與人們生活密不可分的社區(qū)商業(yè)開(kāi)始衍生出新的模式，社區(qū)綜合商業(yè)中心成為了其中的代表作，此類(lèi)商業(yè)項(xiàng)目不等同于之前的零售超市，而是一種綜合性的社區(qū)配套設(shè)施，比如蘇州的鄰里中心就是其中經(jīng)典，其功能主要包括便于服務(wù)、日用百貨、商場(chǎng)超市、社區(qū)機(jī)構(gòu)等。

在商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的當(dāng)下，大型、知名開(kāi)發(fā)商因其雄厚的財(cái)力、專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)快速占領(lǐng)國(guó)內(nèi)主要城市的核心區(qū)，并通過(guò)優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目和良好的服務(wù)不斷加強(qiáng)品牌影響力，收獲良好的效益。而中小型開(kāi)發(fā)公司要發(fā)揮其自身靈活、地域性特點(diǎn)，做好項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及后續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理，創(chuàng)造品牌，做大做強(qiáng)。一個(gè)成功運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)企業(yè)的形象和品牌的建立是十分重要的，成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以推動(dòng)社會(huì)和消費(fèi)者全面認(rèn)知房地產(chǎn)品牌價(jià)值，建立項(xiàng)目與投資者之間的品牌契約關(guān)系，幫助開(kāi)發(fā)商提升消費(fèi)者的品牌忠誠(chéng)度。開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)定期跟蹤開(kāi)發(fā)商的企業(yè)品牌價(jià)值波動(dòng)，指導(dǎo)開(kāi)發(fā)商及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)模式，確保開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目的保值、增值。而想要使得項(xiàng)目成功，在項(xiàng)目具體實(shí)施前，就要對(duì)項(xiàng)目各方面要素進(jìn)行科學(xué)的測(cè)算和分析，選擇適合企業(yè)自身?xiàng)l件的物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，以確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成功。

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1.2 論文研究目標(biāo)

基于本人所從事的工作,結(jié)合工程碩士課程所學(xué),首先介紹商業(yè)地產(chǎn)的基本概況及國(guó)內(nèi)外的一些研究成果，接著分析項(xiàng)目所在地-蘿崗區(qū)幾個(gè)典型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)發(fā)展和銷(xiāo)售的情況,找出區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的發(fā)展周期，定價(jià)策略等要素。結(jié)合其他實(shí)際情況和影響因素,在DY項(xiàng)目實(shí)施前，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目主要成本、售價(jià)及各方面數(shù)據(jù)測(cè)算后，比較DY商業(yè)項(xiàng)目的全部出售方式及售后返租方式所獲得的權(quán)益和承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn),確定效益最大化的物業(yè)經(jīng)營(yíng)方案，從而對(duì)后續(xù)的工作進(jìn)行指導(dǎo)。

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第二章  DY 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析和項(xiàng)目定位

2.1  商業(yè)地產(chǎn)

2.1.1商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)

由于商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)之間存在著諸多的差別,這就使得住宅地產(chǎn)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域往往并不適用。針對(duì)目前的發(fā)展情況,國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商采用的物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式主要有全部銷(xiāo)售、全部出租、售后返租這幾種。

（1）物業(yè)全部銷(xiāo)售模式。在商業(yè)地產(chǎn)剛剛興起的時(shí)候,為了快速套現(xiàn),開(kāi)發(fā)商通常采取類(lèi)似于住宅的純銷(xiāo)售模式。將商鋪分割出售給各個(gè)小業(yè)主,而這就意味著一個(gè)完整的商業(yè)設(shè)施在所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)上被徹底分割, 失去了它的整體性。這種方式的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)都十分明顯:優(yōu)勢(shì)在于可以使開(kāi)發(fā)商盡快收回投資,減少商業(yè)風(fēng)險(xiǎn);相反,劣勢(shì)則為難以長(zhǎng)期保證及提升商業(yè)物業(yè)的價(jià)值,不利于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

（2）物業(yè)全部出租模式。這種模式是指開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目建成之后,通過(guò)出租經(jīng)營(yíng),以收取租金的方式獲取投資回報(bào),通常由開(kāi)發(fā)商自己擁有的項(xiàng)目管理公司或委托其他專(zhuān)業(yè)管理公司來(lái)對(duì)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一管理。開(kāi)發(fā)商或?qū)I(yè)管理公司通過(guò)對(duì)招商權(quán)的控制,來(lái)達(dá)到控制進(jìn)場(chǎng)業(yè)態(tài)種類(lèi),形成自己經(jīng)營(yíng)特色。但同時(shí),這一模式也將占用開(kāi)發(fā)商大量資金,由此可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金鏈的緊張和后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)展困難,顯然不足以保證資金周轉(zhuǎn)。

（3）物業(yè)售后返租模式。這種模式主要是指開(kāi)發(fā)商將商場(chǎng)分割成許多面積很小的商鋪進(jìn)行銷(xiāo)售,并承諾將售出的商鋪從投資者手中租回,整體交給發(fā)展商或第三方公司整體委托品牌經(jīng)營(yíng)商進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng),并給予投資者一定的投資回報(bào)。商鋪的購(gòu)買(mǎi)者在一定的期限內(nèi)只能收益不能經(jīng) 營(yíng),實(shí)行所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的管理模式。由于店鋪單元的分割從而降低了投資的門(mén)檻,使得開(kāi)發(fā)商在回租時(shí)一定程度上保證了投資者的投資回報(bào),容易受到投資者的追捧。另外，開(kāi)發(fā)商也能夠在短期內(nèi)快速回籠資金,緩解資金壓力。

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2.2 DY 項(xiàng)目環(huán)境及業(yè)態(tài)分析

2.2.1  行業(yè)分析

（1）綜述及需求關(guān)系

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)并未受到廣州商品住宅市場(chǎng)“限購(gòu)限貸”政策影響，由于這種政策的支持，使得商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售情況持續(xù)火爆，開(kāi)發(fā)商這是看準(zhǔn)這一契機(jī)，加大投入，以求占領(lǐng)更大的市場(chǎng)。

2014年，廣州市商業(yè)地產(chǎn)供求比為1.58，市場(chǎng)供應(yīng)量對(duì)比2013年增長(zhǎng)幅度較大，成交量對(duì)于2013年也呈現(xiàn)出明顯的上漲趨勢(shì)。但考慮到市場(chǎng)消化量問(wèn)題，廣州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)整體供求差距仍然較大，供過(guò)于求的局面繼續(xù)存在。其中，供應(yīng)量較大的月份主要集中在1月、4月、8月、9月和11月，該5個(gè)月供需失衡，供大于求的效果明顯；成交主要集中在6月和11月，這兩個(gè)月成交量超出供應(yīng)量的幅度不大，使供求壓力繼續(xù)上升，減慢去化速度。

（2）供應(yīng)鏈分析

廣州市2014年商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)區(qū)域主要來(lái)自于黃埔區(qū)、番禺區(qū)、花都區(qū)以及增城片區(qū)，其中番禺區(qū)、黃埔區(qū)和增城片區(qū)主要推出的是大型商業(yè)項(xiàng)目，而花都區(qū)以住宅項(xiàng)目的商業(yè)配套為主。

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第三章  項(xiàng)目成本及售價(jià)估測(cè) ............. 23

3.1  項(xiàng)目成本分析 ............ 23

3.1.1  土地成本 ....................... 23

3.1.2 建設(shè)費(fèi)用 ................ 29

第四章  全部銷(xiāo)售模式測(cè)算與分析 ............. 36

4.1  全部銷(xiāo)售模式..................... 36

4.2  銷(xiāo)售進(jìn)度預(yù)測(cè) .................. 36

4.3  項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)金流量預(yù)測(cè) ...................36

第五章  售后返租模式測(cè)算與分析 ................ 46

5.1  售后返租模式情況 ............... 46

5.1.1  模式介紹 .............. 46

第五章  售后返租模式測(cè)算與分析

5.1  售后返租模式情況

5.1.1  模式介紹

售后返租是指開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中，為了快速回籠資金，發(fā)布返租的利好消息刺激銷(xiāo)售，與投資方簽訂協(xié)議，約定在銷(xiāo)售出售的若干年限內(nèi)，由投資方將項(xiàng)目的使用經(jīng)營(yíng)權(quán)交回開(kāi)發(fā)商，由開(kāi)發(fā)商每年給予相應(yīng)的收益，來(lái)吸引投資。

5.1.2  政策法規(guī)

2001 年建設(shè)部出臺(tái)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》，該辦法第十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后返租或者變相售后返租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房�！� 綜合規(guī)定可以看出，，《商品房銷(xiāo)售管理辦法》僅禁止開(kāi)發(fā)商通過(guò)售后返租銷(xiāo)售未竣工的商品房，而竣工的商品房并未限制。通過(guò)對(duì)大量售后返租案例的學(xué)習(xí)，本文在進(jìn)行 DY 項(xiàng)目方案測(cè)算時(shí)，嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，在項(xiàng)目竣工后進(jìn)行收益預(yù)測(cè)。

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第六章  研究結(jié)論

通過(guò)對(duì)DY項(xiàng)目案例的分析測(cè)算，本人認(rèn)為，國(guó)內(nèi)較大、較知名的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)基本上可以采取主動(dòng)的經(jīng)營(yíng)模式，如與客戶(hù)簽訂訂單合約等。由于其擁有雄厚的資金實(shí)力、品牌效應(yīng)以及抵御風(fēng)險(xiǎn)能力，在項(xiàng)目出現(xiàn)資金缺口情況下能夠進(jìn)行及時(shí)補(bǔ)救。此類(lèi)企業(yè)品牌效應(yīng)明顯，基本不用擔(dān)心前期招商問(wèn)題，僅需考慮后期的運(yùn)營(yíng)問(wèn)題。所以，全部銷(xiāo)售銷(xiāo)模式或者全部出租模式較為適合。

而對(duì)于區(qū)域性中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，可根據(jù)自身特色，形成獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也可借鑒其他項(xiàng)目成功經(jīng)營(yíng)模式。為了保證項(xiàng)目順利建成及企業(yè)可持續(xù)性發(fā)展，在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)過(guò)程中，售后返租模式可以說(shuō)是一種不錯(cuò)的選擇。但在開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、招商過(guò)程中，中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該做到以下關(guān)鍵點(diǎn)：

（1）必須注重全過(guò)程運(yùn)營(yíng)。商業(yè)地產(chǎn)的成功核心因素包括前期定位規(guī)劃、中期招商能力及后期運(yùn)營(yíng)管理。在前期項(xiàng)目定位、戰(zhàn)略方針確定時(shí)，不能只專(zhuān)注于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，應(yīng)讓專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)提早介入，參與到項(xiàng)目的全過(guò)程，包括各階段的工作分工與管理、協(xié)調(diào)，利用團(tuán)隊(duì)的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)，最大程度地推動(dòng)項(xiàng)目走向?qū)I(yè)化，以便后期招商、運(yùn)營(yíng)的順利開(kāi)展，保持運(yùn)作統(tǒng)一性。如商業(yè)地產(chǎn)萬(wàn)達(dá)公司的運(yùn)營(yíng)理念及操作模式就是開(kāi)發(fā)企業(yè)的好榜樣，不僅有遍布全國(guó)的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，還有全國(guó)唯一的商業(yè)規(guī)劃研究院，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供人才保障。

（2）必須改變主要目的：從銷(xiāo)售轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)增值。目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中存在不少中小型、區(qū)域性房地產(chǎn)商，由于其自身資金實(shí)力不足，出于回籠項(xiàng)目資金以?xún)斶�貸款利息的壓力，如本文DY項(xiàng)目的全部銷(xiāo)售方案等。近幾年，雖然受投資渠道緊縮、通貨膨貨幣匯率浮動(dòng)等經(jīng)濟(jì)因素影響，國(guó)內(nèi)許多項(xiàng)目的商鋪銷(xiāo)售情況均呈現(xiàn)基本理想態(tài)勢(shì)。但若只從全部銷(xiāo)售這一商業(yè)模式來(lái)考量,必定是短視的，因?yàn)榇朔绞綗o(wú)法考慮項(xiàng)目未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展、企業(yè)品牌效應(yīng)、公眾形象建立等，從企業(yè)項(xiàng)目未來(lái)運(yùn)營(yíng)及持續(xù)發(fā)展來(lái)看,無(wú)論是項(xiàng)目前景、品牌建立、公信力等都是不利的。所以，作為開(kāi)發(fā)商，特別是中小型企業(yè)，應(yīng)牢牢抓住“經(jīng)營(yíng)”“管理”等工具，致力開(kāi)拓專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)、模式化管理，確保穩(wěn)定現(xiàn)金增長(zhǎng)流，從而為企業(yè)帶來(lái)增值及效益。其中，如何解決資金回籠可能帶來(lái)的壓力，可參考本文售后返租方案來(lái)進(jìn)行綜合考慮，從而得出最優(yōu)解決辦法。

參考文獻(xiàn)（略）