第一章  緒論

1.1 研究背景

改革開(kāi)放以來(lái)，國(guó)在經(jīng)濟(jì)建設(shè)方面取得了舉世矚目的成就，續(xù)的快速發(fā)展使得我國(guó)躍升為世界第二大經(jīng)濟(jì)體。但是從 2008 年開(kāi)始的世界范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)給我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景帶來(lái)了很多的不確定因素，別是對(duì)房地產(chǎn)傳統(tǒng)行業(yè)影響巨大。

在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制下，譽(yù)良好、管理規(guī)范的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司更容易獲得項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)，得同一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司同時(shí)管理多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目成為一種趨勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的多項(xiàng)目管理水平形成挑戰(zhàn)。在全面城鎮(zhèn)化建設(shè)的推動(dòng)下各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)越來(lái)越頻繁，合同來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)活動(dòng)，得合同可以順利實(shí)施，保證工程項(xiàng)目三大目標(biāo)（投資目標(biāo)、工期目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)）的順利實(shí)現(xiàn)，而為企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn)。但目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合同管理還存在眾多問(wèn)題：建筑行業(yè)在市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中尚不規(guī)范，同執(zhí)行力不強(qiáng)，能形成有效的約束力，同管理效率低下；地產(chǎn)企業(yè)合同管理人員專業(yè)化程度低，法律意識(shí)淡薄，工程合同與管理方面的法律法規(guī)知識(shí)掌握的不夠?qū)I(yè)；企業(yè)合同管理的職能分工不明確，同管理機(jī)制不合理，同管理制度不完善。湘銀公司是一家株洲本土房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，國(guó)內(nèi)其他房產(chǎn)公司一樣，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)快速推進(jìn)的同時(shí)，遭遇了合同管理滯后影響公司更快更好發(fā)展的瓶頸，文基于這樣的背景對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)工程合同管理進(jìn)行研究。

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1.2  研究目的與意義

1.2.1  研究目的

在閱讀大量合同管理相關(guān)理論知識(shí)和文獻(xiàn)資料的基礎(chǔ)上，過(guò)對(duì)湘銀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司實(shí)地調(diào)查，其在合同管理方面存在的問(wèn)題進(jìn)行診斷分析，后利用系統(tǒng)論、組織論和三全管理等理論知識(shí)，湘銀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)計(jì)一套切實(shí)可行的合同管理體系。

1.2.2  研究意義

宏觀方面：建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制是我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的目標(biāo)，筑行業(yè)方面，著與之相配套的經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)的逐步細(xì)化完善，場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行秩序也將會(huì)慢慢好轉(zhuǎn)，而建筑市場(chǎng)也會(huì)逐步規(guī)范。在這個(gè)過(guò)程中，建筑行業(yè)的合同和合同管理活動(dòng)進(jìn)行規(guī)范治理已經(jīng)成為規(guī)范整個(gè)市場(chǎng)行為的突破口。本文通過(guò)研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方的合同管理，針對(duì)性的完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方合同管理體系和相關(guān)管理制度，期增強(qiáng)行業(yè)內(nèi)參與人員的法制意識(shí)，用合同管理的手段提高行業(yè)的管理效率。

微觀方面：本文通過(guò)對(duì)湘銀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司實(shí)地調(diào)查，其在合同管理方面存在的問(wèn)題進(jìn)行診斷分析，湘銀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)計(jì)一套切實(shí)可行的合同管理體系，決湘銀公司在合同管理方面存在的問(wèn)題，學(xué)地利用合同管理手段，保項(xiàng)目成本、質(zhì)量和投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，期全面提升湘銀公司合同管理水平，有實(shí)踐意義。

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第二章  房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)工程合同管理的理論基礎(chǔ)

2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與建設(shè)工程合同

2.1.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以定義為通過(guò)有目的的組合利用各種資源改變某一特定區(qū)域的物質(zhì)環(huán)境為人類提供生活、學(xué)習(xí)、工作、生產(chǎn)空間的活動(dòng)。具體來(lái)說(shuō)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的前提下進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)或者房屋建設(shè)的經(jīng)濟(jì)行為，在一個(gè)特定的位置上進(jìn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、建設(shè)等開(kāi)發(fā)活動(dòng)。

通常來(lái)說(shuō)，地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)按照時(shí)間先后順序有投資決策過(guò)程、建設(shè)實(shí)施過(guò)程以及后期的運(yùn)營(yíng)過(guò)程，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)生命周期持續(xù)時(shí)間很長(zhǎng)，此期間需要由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、勘察設(shè)計(jì)單位、銀行等投融資部門、施工單位以及建設(shè)行政主管部門等之間的有效協(xié)調(diào)和配合進(jìn)而完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)任務(wù)。各過(guò)程的內(nèi)容劃分如圖 2-1 所示：

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本組成主要有土地成本、建筑安裝成本、管理費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、運(yùn)行維護(hù)費(fèi)或者銷售費(fèi)用等組成，中建筑安裝成本占的比重很大，般達(dá)到總成本的 60%左右，見(jiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制關(guān)鍵時(shí)期是在建設(shè)實(shí)施階段。

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2.2 建設(shè)工程合同管理

2.2.1 建設(shè)工程合同管理的特點(diǎn)

①專業(yè)知識(shí)要求高

建筑工程項(xiàng)目建設(shè)涉及到的專業(yè)門類多，建筑安裝階段就有幾十種不同專業(yè)的公司參與，如土建、市政、水電、設(shè)備、建筑材料采購(gòu)等等，個(gè)門類之間的專業(yè)知識(shí)跨度又大，同管理人員必須對(duì)各個(gè)專業(yè)門類的知識(shí)都有所了解才能準(zhǔn)確高效的進(jìn)行合同管理。

②合同變更因素多，險(xiǎn)控制難度大

建筑工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中很容易受到來(lái)自于項(xiàng)目?jī)?nèi)部或者項(xiàng)目外部的各種因素的影響，致不能按照合同原先的約定進(jìn)行，至造成違約。僅從材料采購(gòu)這一項(xiàng)來(lái)看就有供方主體資格、材料采購(gòu)價(jià)格變化、材料供應(yīng)數(shù)量、質(zhì)量、材料運(yùn)輸?shù)鹊葦?shù)十種不確定因素，加上建設(shè)工程項(xiàng)目地點(diǎn)固定，需要大量的室外操作，容易受到天氣等氣候條件的影響，險(xiǎn)控制的難度很大。

③合同簽訂數(shù)量多，態(tài)控制難度大

由于影響建設(shè)工程項(xiàng)目的不利因素多，同管理工作必須要做到動(dòng)態(tài)控制，
當(dāng)不利因素發(fā)生時(shí)要盡快進(jìn)行調(diào)整，不理因素帶來(lái)的損失控制到最小。

④注重全過(guò)程管理

建設(shè)工程合同管理貫穿整個(gè)項(xiàng)目周期，注重全過(guò)程的管理。大量工程實(shí)踐證明，于設(shè)計(jì)的原因造成的工程變更數(shù)量占總變更量的 60%以上，，果不注重全過(guò)程控制，關(guān)注后面施工過(guò)程的建設(shè)工程合同管理就等于沒(méi)有從源頭去根除問(wèn)題。 

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第三章   湘銀公司建設(shè)工程合同管理現(xiàn)狀與問(wèn)題診斷....................... 12

3.1 湘銀公司概況.................. 12

3.2 湘銀公司建設(shè)工程合同管理現(xiàn)狀描述.................. 13

第四章  湘銀公司建設(shè)工程合同管理系統(tǒng)建設(shè)................. 29

4.1  湘銀公司建設(shè)工程合同管理體制的建設(shè).................. 29

4.1.1 公司組織結(jié)構(gòu)模式的建設(shè)................... 29

4.1.2 企業(yè)的合同管理部門設(shè)置..................... 30

第五章  結(jié)論與展望............... 48

5.1  結(jié)論.............. 48

5.2  展望................ 48

第四章  湘銀公司建設(shè)工程合同管理系統(tǒng)建設(shè)

4.1  湘銀公司建設(shè)工程合同管理體制的建設(shè)

4.1.1 公司組織結(jié)構(gòu)模式的建設(shè)

針對(duì)湘銀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司目前采用的傳統(tǒng)的職能型的組織結(jié)構(gòu)模式所暴露出來(lái)的存在有多個(gè)矛盾的指令源、子公司的這些職能部門與集團(tuán)的職能部門存在權(quán)利重疊、合同管理機(jī)制臃腫、效率低下影響企業(yè)管理機(jī)制的運(yùn)行的問(wèn)題，
建議采用能適應(yīng)其發(fā)展規(guī)模的矩陣型組織結(jié)構(gòu)模式。

根據(jù)目前湘銀公司的發(fā)展規(guī)模，向工作部門可以是：財(cái)務(wù)部門、人事部門、審計(jì)部門、經(jīng)營(yíng)部門、綜合管理部門、合同法務(wù)管理部門等部門，橫向工作部門可以是各子項(xiàng)目的項(xiàng)目管理部（如圖 4-1 所示）。 

在矩陣組織結(jié)構(gòu)中，項(xiàng)目門層面接收縱向和橫向的兩個(gè)工作部門發(fā)來(lái)的指令，此指令源有且只有兩個(gè)。當(dāng)這兩個(gè)指令發(fā)生矛盾時(shí)，以提請(qǐng)總經(jīng)理進(jìn)行協(xié)調(diào)決策�？梢圆捎靡钥v向工作部門的指令為主的辦法來(lái)減少這種矛盾帶來(lái)的影響，樣就可以減輕總經(jīng)理部門的協(xié)調(diào)工作量，免多頭管理，構(gòu)累贅的問(wèn)題。

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第五章  結(jié)論與展望

5.1  結(jié)論

文章主要在理論研究和文獻(xiàn)回顧的基礎(chǔ)上，湘銀房地產(chǎn)公司建設(shè)工程合同實(shí)踐進(jìn)行了深入研究，利用分層抽樣調(diào)查法，該公司現(xiàn)有的合同管理體制進(jìn)行了研究，據(jù)調(diào)查結(jié)果，要結(jié)論有：

1）通過(guò)對(duì)湘銀公司旗下的兩個(gè)子房地產(chǎn)公司的合同管理進(jìn)行個(gè)案分析得出如下診斷結(jié)論：

①湘銀公司的合同管理參與人員職責(zé)分工不明確，務(wù)操作能力不強(qiáng)，理人員沒(méi)有嚴(yán)格遵守公司的相關(guān)制度，同執(zhí)行力不高。

②湘銀公司的合同管理制度不完善，同管理的各階段把控不嚴(yán)，有做到全方位、全過(guò)程控制。

2）通過(guò)對(duì)湘銀公司管理層進(jìn)行調(diào)查分析得出如下結(jié)論：

①湘銀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在合同管理的各個(gè)要素中問(wèn)題最大的是體制結(jié)構(gòu)要素，后是管理制度要素。

②湘銀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的人力資源要素和合同管理業(yè)務(wù)流程要素的得分也不高，需要從人才建設(shè)和細(xì)化管理業(yè)務(wù)流程著手對(duì)該公司的合同管理水平進(jìn)行提升。

本文正是基于以上結(jié)論鎖定了湘銀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合同管理需要完善的具體需求：研究的重點(diǎn)就要對(duì)該公司的體制結(jié)構(gòu)進(jìn)行完善，且要著重設(shè)計(jì)健全明確的合同管理制度，在合同管理理論的指導(dǎo)下，善了該公司合同管理體系。

參考文獻(xiàn)（略）