【摘要】：房地產(chǎn)的發(fā)展深遠(yuǎn)的影響著社會(huì)的其他各行各業(yè)，強(qiáng)勁的帶動(dòng)力、高關(guān)聯(lián)度的特點(diǎn)使得其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有了非常重要的地位。當(dāng)前良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，不足之處在于房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)了一系列矛盾，如土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重、房?jī)r(jià)收入比居高不下、房?jī)r(jià)泡沫化加劇、房屋空置現(xiàn)象嚴(yán)重等。 本文以供需關(guān)系為房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的理論基礎(chǔ)，分析了重慶市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特性及影響因素，根據(jù)相關(guān)原則選擇恰當(dāng)?shù)难芯康闹笜?biāo)，借助Eviews計(jì)量軟件對(duì)指標(biāo)進(jìn)行優(yōu)化選擇，再結(jié)合灰色系統(tǒng)方法中的灰色關(guān)聯(lián)度方法及SPSS18相關(guān)系數(shù)排序方法對(duì)干擾重慶市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響因素實(shí)施排序分析，并借助灰色GM(1,1)模型和灰色Verhulst模型對(duì)需求量進(jìn)行初步預(yù)測(cè)。最后結(jié)合研究結(jié)果及當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境條件，從政府調(diào)控和企業(yè)發(fā)展兩方面提出一定的建議。 研究表明影響重慶市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)需求的影響因素中，商品房銷(xiāo)售價(jià)格、每年房屋竣工面積、重慶市GDP、每年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額和城鎮(zhèn)家庭可積蓄能力重要性排前幾位，城鎮(zhèn)人口總數(shù)和人均居住面積對(duì)重慶市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較小。此實(shí)證結(jié)果不代表影響較小的因素對(duì)研究不重要，而是從先抓住主要矛盾后解決次要矛盾的角度考慮，以便先行有效的解決當(dāng)前嚴(yán)峻的形勢(shì)。研究表明未來(lái)5年重慶市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量都將呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，其中在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，重慶市住宅房地產(chǎn)需求量被抑制，增長(zhǎng)能力有限，除非有利好政策的出現(xiàn)。 最后本文結(jié)合研究結(jié)果及當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境條件，從政府調(diào)控和企業(yè)發(fā)展兩方面提出一定的建議，期望能為解決當(dāng)前矛盾起到促進(jìn)作用，并希望通過(guò)對(duì)以上問(wèn)題的研究，為政府和企業(yè)提供一套系統(tǒng)的分析方法。
【學(xué)位授予單位】：重慶大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2012
【分類(lèi)號(hào)】：F293.3;F224
【圖文】：

以此分析居民家庭購(gòu)置住房的可能性，比較簡(jiǎn)潔，都是這種方法忽略了居民消費(fèi)的重要性梯次，忽略了消費(fèi)支出調(diào)整的可能性，得出的結(jié)論必然是非常的不樂(lè)觀的。在居民家庭購(gòu)置住房消費(fèi)決策分析中，不能將其他消費(fèi)支出固化起來(lái)，而將住房消費(fèi)放在最末位考慮。居民家庭的實(shí)際消費(fèi)支出，會(huì)根據(jù)消費(fèi)需求的必要性和緊迫性做出適當(dāng)?shù)慕Y(jié)構(gòu)性調(diào)整。在居民消費(fèi)支出構(gòu)成中，按其消費(fèi)重要性程度，食品消費(fèi)還是居第一位的，其次是衣著消費(fèi)。只有在衣食無(wú)憂的條件下，城鎮(zhèn)居民家庭才會(huì)考慮購(gòu)置住房，這也符合馬斯洛需求層次理論。無(wú)法想象食不果腹、衣不蔽體的居民家庭會(huì)考慮購(gòu)置住房。事實(shí)上，中國(guó)城鎮(zhèn)家庭自有住房的比例不斷提高與恩格爾系數(shù)不斷下降、居民消費(fèi)支出中住房支出比重不斷提高密切相關(guān)。城鎮(zhèn)居民家庭的支付能力決定其購(gòu)置住房的消費(fèi)決策，而決定支付能力的主要因素是家庭可能的或者是最大的積蓄能力。如果將居民家庭的食品消費(fèi)支出和衣著消費(fèi)支出假設(shè)為不可削減的，其可能的積蓄就是可支配收入中扣除食品消費(fèi)和衣著消費(fèi)支出的部分。理論上，城鎮(zhèn)居民的醫(yī)療消費(fèi)支出也是不可削減的，但統(tǒng)計(jì)資料中醫(yī)療消費(fèi)和保健消費(fèi)合并為一項(xiàng)指標(biāo)，保健消費(fèi)為可削減的。

額比例（%）例（%）平方米）平方米）平方米）1998 991 97．3014 19.50 6.07 2058.35 914.23 600.041999 1073 112．5135 20.00 6.76 2103.76 847.51 619.562000 1339 139．6327 21.30 7.80 2833.42 1290.05 849.422001 1474 196．6684 24.50 9.95 3653.71 1661.19 1020.632002 1559 245．9130 24.70 11.01 4414.96 1709.47 1390.732003 1597 327．8881 25.80 12.83 5287.80 2098.24 1676.972004 1828 405．0791 25.00 13.35 6247.86 2191.00 1585.982005 1862 517．7291 25.80 14.93 7487.36 2335.00 2209.822006 1936 629．6300 25.70 16.11 8864.37 2709.28 2224.842007 2039 849．8966 26.90 18.18 10578.84 3555.87 2253.072008 2280 990．9970 24.50 17.10 11639.27 3508.62 2367.942009 2359 1238．9125 23.30 18.97 13052.60 3813.68 2907.052010 2391 1620．2571 23.40 20.44 17138.50 6312.64 2626.592011 2453 2015.5883 26.20 20.13 20397.24 6824.36 3424.33數(shù)據(jù)來(lái)源:重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒

圖 3.3：重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占比分析Figure 3.3:Chongqing City real estate development investment ratio analysis近十年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況良好、快速增長(zhǎng)，供給旺盛，如圖 3.3 所示。重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好預(yù)期及市場(chǎng)，吸引了實(shí)力投資者的關(guān)注。1988 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)隊(duì)伍為 991 家，2010 年已經(jīng)增長(zhǎng)到了 2391 家。同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、商品房銷(xiāo)售總額逐年攀升，進(jìn)而使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額和GDP 的比例不斷上升，其中 2010 年房地產(chǎn)投資額達(dá)到了 1620 億元，占到了 GDP的 20%以上。房地產(chǎn)供給量快速增長(zhǎng)，供給總體規(guī)模逐漸增大。以房地產(chǎn)施工面積及房地產(chǎn)竣工面積為評(píng)價(jià)指標(biāo)為例，2011 年，重慶市房屋施工面積和竣工面積分別達(dá)到了 20397.24 萬(wàn)平米和 3424.33 萬(wàn)平米，一直都是保持著增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。整體聯(lián)系看來(lái)，重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模大，未來(lái)市場(chǎng)供給充足。近十年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況良好及快速增長(zhǎng)給予了市場(chǎng)堅(jiān)定的信心，吸引了大量投資性和投機(jī)性住房消費(fèi)者。

【參考文獻(xiàn)】

相關(guān)期刊論文 前10條

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本文編號(hào)：2803964