【摘要】：本文主要探究國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)中貨幣幻覺(jué)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，從基本的房?jī)r(jià)收益函數(shù)，通過(guò)對(duì)數(shù)線性化等運(yùn)算，把房?jī)r(jià)租金比分解成三部分，分別代表：基本面對(duì)房?jī)r(jià)的影響、風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)和貨幣幻覺(jué)效應(yīng)。通過(guò)VAR模型估計(jì)出客觀預(yù)期租金增長(zhǎng)率，用房?jī)r(jià)租金比對(duì)數(shù)減去客觀預(yù)期租金增長(zhǎng)率得到客觀預(yù)期收益率，而主管預(yù)期收益率可以用風(fēng)險(xiǎn)因子來(lái)表示，這樣貨幣幻覺(jué)就可以表示為客觀預(yù)期收益和主觀預(yù)期收益的殘差項(xiàng)。然后分析廣州、北京、深圳、天津、大連五個(gè)城市中貨幣幻覺(jué)與通貨膨脹的關(guān)系，以及基本面和風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。 本文發(fā)現(xiàn)，在2001—2005年的低通脹時(shí)期，房?jī)r(jià)被低估，人們靠投資房地產(chǎn)來(lái)保值增值的愿望不是很強(qiáng)烈。2005—2008年，通脹上升速度加快，此時(shí)期貨幣幻覺(jué)隨著通貨膨脹的增大而變大。同時(shí)，數(shù)據(jù)處理過(guò)程中得到的主觀風(fēng)險(xiǎn)因子為正數(shù)。這些數(shù)據(jù)說(shuō)明，人們?cè)龃罅朔康禺a(chǎn)投資以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；因此，這個(gè)時(shí)期可以用風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)效應(yīng)和貨幣幻覺(jué)來(lái)解釋這個(gè)現(xiàn)象。從2008年第一季度起，當(dāng)通貨膨脹高到一定程度時(shí)，貨幣幻覺(jué)消失，人們?cè)谧鐾顿Y決定時(shí)已經(jīng)開(kāi)始考慮到通貨膨脹的影響。但天津和大連的誤差項(xiàng)依然大于零，說(shuō)明其貨幣幻覺(jué)并沒(méi)有消失。由于受到數(shù)據(jù)限制，本文只研究到2009年第二季度，還有待進(jìn)一步研究。
【圖文】：

貢獻(xiàn)達(dá)到了 20%以上；房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)快速增加，其增長(zhǎng)速度顯著高于人數(shù)和第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)的增速，體現(xiàn)了對(duì)擴(kuò)大就業(yè)的促進(jìn)作用；住宅在扮演著住房角色的同時(shí)，也成為人們投資的最佳選擇，其價(jià)值也由值，在交易中產(chǎn)生超額價(jià)值。住宅也具有了資產(chǎn)屬性，根據(jù)資產(chǎn)價(jià)格理由持有者房屋未來(lái)租金收益流的貼現(xiàn)值來(lái)決定，租金反映住宅價(jià)格的基為消費(fèi)品屬性的價(jià)格。租金的波動(dòng)可以真實(shí)的反應(yīng)住宅市場(chǎng)的實(shí)際需求上講，住宅的銷售價(jià)格應(yīng)該和租賃價(jià)格保持一致。如果住宅價(jià)格波動(dòng)大動(dòng)，說(shuō)明住宅價(jià)格波動(dòng)產(chǎn)生了異常，這時(shí)就要考慮其他市場(chǎng)因素的影響，，系，投資需求關(guān)系甚至投機(jī)需求等。圖 1 的全國(guó)商品房?jī)r(jià)格指數(shù)和租賃于國(guó)家信息中心，時(shí)間跨度為 1998 年 6 月到 2009 年 12 月，從圖中可以4 年 1 季度開(kāi)始，銷售價(jià)格指數(shù)開(kāi)始高于租賃價(jià)格指數(shù)，意味著租賃價(jià)格租賃價(jià)格。在之后的幾年中，銷售價(jià)格指數(shù)和租賃價(jià)格指數(shù)的變化方向價(jià)格指數(shù)高于租賃指數(shù)。說(shuō)明，在全國(guó)范圍內(nèi)，住宅銷售價(jià)格的變化是為基礎(chǔ)的，但又存在一定偏差。

圖 3-5：大連住宅價(jià)格指數(shù)和租金指數(shù)，P-價(jià)格指數(shù)，L-租金指數(shù)圖 3-6：天津住宅價(jià)格指數(shù)和租金指數(shù)，P-價(jià)格指數(shù)，L-租金指數(shù)上五個(gè)城市的圖中可以看出，租金的走勢(shì)比較平穩(wěn)，房?jī)r(jià)從 2005 年使房?jī)r(jià)和租金之間產(chǎn)生了大的偏離。這和全國(guó)的指數(shù)價(jià)格走勢(shì)情況、深圳、大連、天津的住宅銷售價(jià)格和租賃價(jià)格的偏差遠(yuǎn)大于全國(guó)就意味著，大城市中房屋銷售價(jià)格的異常波動(dòng)大于中小城市，且由
【學(xué)位授予單位】：廣東商學(xué)院
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2012
【分類號(hào)】：F822.0;F293.3;F224

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2630204