近一年來，身處深圳福田CBD核心區(qū)域的皇庭廣場備受關(guān)注，這個(gè)有著深圳國資委血脈，作為深圳市國際企業(yè)股份有限公司（以下簡稱：深國商000056，SZ）旗下唯一核心商用物業(yè)資產(chǎn)，在經(jīng)歷長達(dá)11年之久的爛尾后終于盤活開業(yè)。

 

    事實(shí)上，在經(jīng)歷了多次股權(quán)易主、投資者逼宮后，盡管處于深圳鬧市中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但由于前期裝修、投資巨大，部分產(chǎn)權(quán)仍難以理清，開業(yè)近一年來商場仍顯冷清加上當(dāng)前整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)購物中心正處于競爭激烈的調(diào)整中，業(yè)內(nèi)人士分析指出，曾經(jīng)的市場寵兒盈利前景仍難明朗。憑借皇庭廣場咸魚翻身的深國商能否如愿呢？

 

    爛尾11年終開業(yè)身處鬧市不旺

 

    2013年之前，在深圳福田區(qū)的會(huì)展中心附近，地鐵上蓋物業(yè)皇庭廣場曾經(jīng)像這個(gè)城市的瘡疤一樣，持續(xù)爛尾在那邊，直到2013年12月25日，作為深國商掌舵人鄭康豪高調(diào)舉行了皇庭廣場的開業(yè)剪彩儀式。

 

    參照公開資料描述，深國商旗下這個(gè)購物中心，曾命名為晶島國際購物廣場后更名為皇庭廣場。總建筑面積約8.06萬平方米，共有5層(地下兩層，地上三層)，特設(shè)下沉廣場。原計(jì)劃2003年1月動(dòng)工，2005年1月竣工。

 

    事實(shí)上，在爛尾的十余年中，皇庭廣場已超6次表示推遲開業(yè)，期間深國商股權(quán)數(shù)易其主，公司因皇庭廣場裝修等問題，在市場上進(jìn)行數(shù)次融資，更是導(dǎo)致中小股東與其對(duì)立，“逼宮”要求更換公司管理層。

 

    近期，網(wǎng)易財(cái)經(jīng)實(shí)地走訪注意到，同緊挨著皇庭廣場、同類型的購物中心物業(yè)COCOPark相比較而言，從人流上來看，開業(yè)一年多時(shí)間皇庭廣場仍顯冷清，一樓商鋪門可羅雀，只有部分餐飲商鋪人氣較旺；在這一年多時(shí)間來，購物中心部分工程仍處于裝修完善過程中。

 

    第一太平戴維斯華南區(qū)市場研究部主管何凌表示，今年第一季度，深圳市場優(yōu)質(zhì)零售購物中心來看，商鋪空置率達(dá)到6.4%。特別是福田區(qū)部分這些商業(yè)中心進(jìn)行品牌調(diào)整，導(dǎo)致目前空置率較高，人氣難以聚集。

 

    根據(jù)最近深國商公布2014年年報(bào)顯示，2014年深國商營業(yè)收入9893萬元，同比增幅180%，其中主要來自皇庭廣場收入，租金收入及物業(yè)管理費(fèi)等收入合計(jì)6993萬元，占主營業(yè)務(wù)收入72.58%。

 

    歸屬公司股東凈利潤方面，從2013年的23.2億元大幅下滑114.4%，虧損3.35億元。基本每股收益為虧損1.26元。歸屬上市股東凈資產(chǎn)僅為19.01億元。公司給出虧損的原因，是由于這大型購物中心均有一定的培育期，公司核心項(xiàng)目因開業(yè)時(shí)間較短，商場尚處于推廣和培育期，營業(yè)收入少以及因銀行借款利息停止資本化導(dǎo)致財(cái)務(wù)費(fèi)用有所增加所致。

 

    事實(shí)上，盡管皇庭廣場曾表示2013年12月25日開業(yè)，其實(shí)也僅是試營業(yè)，直到2014年5月對(duì)外表示正式營業(yè)。但在2014年中期僅有四成的商鋪開業(yè)。根據(jù)2014年深國商年報(bào)顯示，截至2014年底皇庭廣場開業(yè)率已提升至70%。

 

    五年融資輸血累積超百億

 

    股權(quán)分散債臺(tái)高筑

 

    2002年，深國商以大約4000萬元價(jià)格在深圳CBD福田中心區(qū)競得一片逾4萬平方米的商業(yè)用地，打造一個(gè)集購物、休閑娛樂、觀光旅游于一體的高檔購物中心，隨著時(shí)間推移，在深圳這個(gè)寸土寸金的房地產(chǎn)市場上，這個(gè)物業(yè)被市場評(píng)估高達(dá)76.46億元，也成為投資者看好的香餑餑。

 

    然而事與愿違，作為核心的資產(chǎn)皇庭廣場遲遲未營業(yè)，公司又多次借此進(jìn)行融資，導(dǎo)致投資者不滿，深國商也被掛上*ST的帽子。其老板鄭康豪也在公開場合透露，皇庭廣場還需多少資金才能保證開業(yè)無法保證。

 

    網(wǎng)易財(cái)經(jīng)注意到，雖然深國商經(jīng)過多次大股東易主，以2010年鄭康豪正式成為第一大股東的實(shí)際控制人后，近五年時(shí)間，深國商直接或間接因皇庭廣場運(yùn)營、裝修等資金需求以及償還前期債務(wù)，先后從渤海信托融資、建設(shè)銀行、平安信托、中投信托、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、廣大銀行及西部信托等近十余家金融機(jī)構(gòu)借款，同時(shí)加上大股東提供資金支持和最近高達(dá)31億元的A股定增。

 

    粗略統(tǒng)計(jì)，上述涉及融資需求金額高達(dá)118.6億元，其中有明確透露用于皇庭廣場工程款、裝修款以及招商、推廣等費(fèi)用安排高達(dá)15億元。網(wǎng)易財(cái)經(jīng)注意到，在向農(nóng)業(yè)銀行、中投等多個(gè)金融機(jī)構(gòu)借款中，皇庭廣場8萬平方的商用物業(yè)已作為抵押物。

 

    2014年7月作為大股東控制人鄭康豪為支持公司以及核心項(xiàng)目皇庭國商購物廣場的發(fā)展在需要時(shí)向公司提供1億人民幣借款支持。而在最近一筆較大融資中，2014年8月深國商定向多名投資者增發(fā)募集資金不超過31億元，其中11億用于認(rèn)購公司實(shí)際控制人鄭康豪通過其控制的皇庭文化間接持有40%皇庭廣場股權(quán)，此外募集現(xiàn)金合計(jì)20億元，其中約17億用于償還借款，其余用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。

 

    事實(shí)上，鄭康豪想借此增發(fā)使得深國商能夠100%持有皇庭廣場權(quán)益，解決了近年來被外界認(rèn)為因股權(quán)不穩(wěn)定導(dǎo)致皇庭持續(xù)爛尾的主因，提振公司財(cái)務(wù)支付能力和盈利能力。

 

    一深圳地產(chǎn)圈內(nèi)人士透露，雖然皇庭廣場剩余40%股權(quán)注入深國商，但股權(quán)依然分散。作為實(shí)際運(yùn)營皇庭廣場項(xiàng)目的深國商旗下子公司深圳融發(fā)投資有限公司，唯一資產(chǎn)就是皇庭廣場，但其產(chǎn)權(quán)持有人復(fù)雜，因?yàn)樵缙跁r(shí)候皇庭廣場部分商鋪賣給員工，后來因?yàn)榛厥諉栴}出現(xiàn)法律糾紛，至此皇庭廣場部分商鋪產(chǎn)權(quán)依然不統(tǒng)一。產(chǎn)權(quán)分散不統(tǒng)一是很多購物中心管理運(yùn)營大忌，導(dǎo)致后期整體商場定位、招商困難。

 

    據(jù)悉，2005 年深圳融發(fā)投資有限公司與 35 名員工簽訂《認(rèn)購書》，將福田中心區(qū)剛開工建設(shè)的皇庭廣場其中36個(gè)商鋪，以約定價(jià)格約為 1.5 萬/平方米轉(zhuǎn)讓給 35 名員工，由于該事件因違反上市公司審批程序，被證監(jiān)會(huì)要求整改。此后公司以4.5萬元/平方價(jià)格回收，其中有10個(gè)商鋪進(jìn)入訴訟中，在2014年年報(bào)中，仍有部分員工不服判決進(jìn)行上訴。

 

    購物中心扎堆競爭激烈

 

    咸魚翻身仍待觀察

 

    在深國商前十大股東持股比例中，股權(quán)分散明顯。深國商實(shí)際控制人鄭康豪及其名下的百利亞太投資公司、皇庭國際，已將手上持有的部分深國商B股質(zhì)押給渤海信托和北京銀行深圳分行。其中累計(jì)質(zhì)押股份數(shù)則超過4550萬股，占其總股本的20.60%，鄭康豪及其關(guān)聯(lián)方持股比例也僅為20.87%。在皇庭廣場股權(quán)持有方面，其股權(quán)結(jié)構(gòu)多達(dá)六層。

 

    盡管目前，公司方面給出當(dāng)前皇庭廣場出租情況良好，開業(yè)率達(dá)74%情況，但經(jīng)過去年一年時(shí)間，仍出現(xiàn)大幅虧損，何時(shí)才能扭虧為盈？采訪中，不少行業(yè)人士擔(dān)憂，面臨深圳市場上購物中心扎堆情況，皇庭廣場盈利預(yù)期不免讓市場質(zhì)疑，此外深國商長久以來債務(wù)累積以及需要高額利息支付，僅僅是依賴租金收益，這樣滾雪球的投入模式又能維持多久？

 

    截至2014年底，深國商歸屬上市公司股東凈資產(chǎn)僅為19.01億元，公司長期借款和短期借款達(dá)到21.6億元。在長期借款中，不少利息高達(dá)18-20%。在投行人士黃立沖看來，目前中國商業(yè)物業(yè)投入資金太大，回報(bào)期相對(duì)漫長。從商用物業(yè)來看，中國凈租金回報(bào)率3%左右，而物業(yè)的貸款利率達(dá)到6-7個(gè)百分點(diǎn)，顯然國內(nèi)商用物業(yè)收益不太劃算。

 

    顯然，從當(dāng)前市場來看，商用物業(yè)的租金收益回報(bào)過低，往往成為很多開發(fā)商不會(huì)大量持有商用物業(yè)，而只是通過借此作為銀行抵押作為融資砝碼，出售加快回籠現(xiàn)金。

 

    第一太平戴維斯最新數(shù)據(jù)顯示，第一季度深圳優(yōu)質(zhì)購物零售物業(yè)市場新增福田的新港商城和位于龍華的8號(hào)倉奧特萊斯兩處購物中心，其市場整體零售面積存量增加14萬至246萬平方，推高6.0%。

 

    租金方面，商鋪首層租金均價(jià)環(huán)比增長0.3個(gè)百分點(diǎn)，約每平斱米每月人民幣1022元，同比增長幅度為5.4%；從空置率來看，深圳市場上商鋪空置率為6.4%。有意思的是，處于核心位置的福田區(qū)空置率高達(dá)12.4%。

 

    何凌坦言，隨著深圳周邊購物中心入市，下季度深圳共計(jì)新增供應(yīng)約9萬平方，預(yù)計(jì)全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)存量將被推高3.7%至255萬平方米。，一些在中心區(qū)域的項(xiàng)目面臨極大高空置率問題，在當(dāng)新增優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)入伙時(shí)，很有可能給這些項(xiàng)目帶來困難市場環(huán)境。

 

    深國商方面也指出，未來公司重點(diǎn)在皇庭廣場運(yùn)營商，加速輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，但當(dāng)前經(jīng)濟(jì)仍將面臨較大的下行壓力，實(shí)體商業(yè)依然存在高成本、高競爭、低回報(bào)、難擴(kuò)張等難題，同時(shí)電商的沖擊加速了實(shí)體商業(yè)業(yè)績的下滑。預(yù)計(jì)隨著深圳在建大型購物中心的陸續(xù)投入運(yùn)營，行業(yè)競爭將更加激烈。