本文關(guān)鍵詞：人口流動(dòng)視角下的房地產(chǎn)價(jià)格空間差異性研究

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【摘要】：保障和改善民生工作,事關(guān)群眾福祉以及社會(huì)和諧穩(wěn)定。自古以來,居者有其屋就是百姓的期盼,住房問題既是民生問題也是社會(huì)發(fā)展的問題,事關(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)和諧穩(wěn)定和百姓住有所居。住房制度改革近二十年來,盡管取得了巨大成就,但存在的問題和難題也不容忽視。本文旨在從人口流動(dòng)視角下對(duì)房價(jià)空間差異性問題進(jìn)行研究,以期為改善民生、解決住房發(fā)展中存在的問題提供理論和現(xiàn)實(shí)依據(jù)。本文首先對(duì)我國區(qū)域房價(jià)變化以及流動(dòng)人口遷移規(guī)律進(jìn)行了現(xiàn)狀分析,并在我國房價(jià)空間異質(zhì)性和人口流動(dòng)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上,建立了人口流動(dòng)視角下的房價(jià)空間差異性理論模型,對(duì)不同區(qū)域房價(jià)波動(dòng)的流動(dòng)人口效應(yīng)從學(xué)理上進(jìn)行了闡述。隨后,從市級(jí)層面對(duì)我國235個(gè)地級(jí)市2005-2013年的流動(dòng)人口指標(biāo)進(jìn)行了測(cè)算,從而獲得本文理論模型中最核心的解釋變量。接下來,利用古典線性回歸模型、空間擴(kuò)展模型以及地理加權(quán)回歸模型,對(duì)不同區(qū)域房價(jià)的空間異質(zhì)性問題進(jìn)行了研究,并從中挑選出35個(gè)大中城市,利用面板向量自回歸模型和動(dòng)態(tài)面板模型對(duì)其結(jié)果進(jìn)行了穩(wěn)健性檢驗(yàn)。然后,基于人口流動(dòng)視角,對(duì)英國和威爾士159個(gè)區(qū)域的房價(jià)空間差異性問題進(jìn)行了研究,與國內(nèi)研究成果進(jìn)行對(duì)比。最后,結(jié)合我國的實(shí)際情況,分別從房地產(chǎn)、人口和區(qū)域經(jīng)濟(jì)三個(gè)方面,為住房制度改革和改善民生提出相關(guān)政策建議。通過研究,本文主要得出以下研究結(jié)論:(1)流動(dòng)人口與房價(jià)在空間上的變動(dòng)規(guī)律一致。從現(xiàn)狀分析來看,在人口流入較多的東部沿海城市,房價(jià)上漲的幅度明顯較大,而絕大多數(shù)中、西部三、四線城市為人口凈流出城市。(2)流動(dòng)人口是影響房價(jià)的最主要因素,且影響的邊際效用越來越大。房價(jià)的線性回歸結(jié)果表明,流動(dòng)人口是影響房價(jià)的最主要因素,城市中每增加1萬流動(dòng)人口數(shù)量,將會(huì)使100平方米的住房價(jià)格上漲857元。(3)流動(dòng)人口、房地產(chǎn)投資、人均收入和受教育水平對(duì)房價(jià)的影響均呈現(xiàn)出明顯的空間異質(zhì)性�？臻g擴(kuò)展模型的結(jié)果表明,流動(dòng)人口的異質(zhì)性主要表現(xiàn)在2010年之后的東西向,而南北向的空間異質(zhì)性并未得以體現(xiàn),與流動(dòng)人口遷移規(guī)律大體一致。(4)流動(dòng)人口對(duì)房價(jià)的影響在東部沿海地區(qū)較為明顯。地理加權(quán)回歸的結(jié)果表明,2005-2007年,珠三角地區(qū)、西南地區(qū)、西北地區(qū)和華中地區(qū)的流動(dòng)人口對(duì)房價(jià)的作用最大;2008-2009年,受次貸危機(jī)的影響,珠三角地區(qū)流動(dòng)人口對(duì)房價(jià)的影響變?yōu)樨?fù)向作用;2010-2013年,珠三角地區(qū)、長三角地區(qū)、閩南地區(qū)和西南地區(qū)又重新成為流動(dòng)人口對(duì)房價(jià)影響作用最大的地區(qū),流動(dòng)人口每增加1萬人左右,將會(huì)使100平方米的住宅價(jià)格上漲600-1100元左右。(5)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高,流動(dòng)人口對(duì)房價(jià)的影響越大。面板向量自回歸與動(dòng)態(tài)面板回歸的結(jié)果表明,經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的一、二線城市人口集聚對(duì)房價(jià)上漲具有正效應(yīng),經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一般的二線城市為平效應(yīng),經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低的三、四線城市為負(fù)效應(yīng)。(6)流動(dòng)人口的受教育水平?jīng)Q定了其社會(huì)融合程度,從而影響了房價(jià)的波動(dòng)。國際經(jīng)驗(yàn)比較分析的結(jié)果表明,流動(dòng)人口的受教育水平會(huì)影響本地居民的遷移決定,從而影響房價(jià)波動(dòng),特別在流動(dòng)人口受教育水平較低的區(qū)域,每當(dāng)流動(dòng)人口數(shù)量增加至初始總?cè)丝诘?%時(shí),房價(jià)將會(huì)下降大約1.23%-1.85%。與現(xiàn)有研究相比,本文的創(chuàng)新點(diǎn)在于:(1)提出流動(dòng)人口是影響房價(jià)空間差異性的最主要原因的觀點(diǎn),并利用五種回歸模型證實(shí)了這一觀點(diǎn)。(2)在人口流動(dòng)視角下構(gòu)建了房價(jià)空間差異性理論模型。將流動(dòng)人口按受教育水平劃分為高、低收入兩類,結(jié)合本地居民對(duì)流動(dòng)人口接納態(tài)度,以及在生產(chǎn)過程中流動(dòng)人口與本地居民的互補(bǔ)性和排斥性,通過效用函數(shù)最大化推導(dǎo)出房價(jià)空間差異性理論模型。(3)構(gòu)建出我國2005-2013年235個(gè)城市的流動(dòng)人口數(shù)據(jù)庫。本文在不同時(shí)間樣本區(qū)間上,采取三種不同的處理方式,對(duì)2005-2013年我國235個(gè)城市的流動(dòng)人口指標(biāo)進(jìn)行測(cè)算,為今后有關(guān)流動(dòng)人口的研究提供了數(shù)據(jù)支持。
【學(xué)位授予單位】：湘潭大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：博士
【學(xué)位授予年份】：2016
【分類號(hào)】：C924.2;F299.23

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：1181020