論文摘要：《中華人民共和國物權(quán)法》已于2007年10月1日正式頒布，其中的預(yù)告登記制度是不動產(chǎn)登記制度中不可或缺的組成部分，它在維護當(dāng)事人的權(quán)利、交易安全以及市場秩序方面發(fā)揮了十分重要的作用。但是我國《物權(quán)法》第20條關(guān)于這一制度的規(guī)定較為簡單，在其性質(zhì)、適用范圍等方面沒有具體闡述。因此，本文將圍繞《物權(quán)法》第20條對預(yù)告登記的性質(zhì)、適用范圍、各種效力發(fā)生沖突如何解決做出進一步的探討和闡釋。

　　論文關(guān)鍵詞：物權(quán)法；預(yù)告登記；效力

　　一、引言

　　所謂預(yù)告登記制度，就是為了保證債權(quán)的實現(xiàn)，在未來能夠順利獲得不動產(chǎn)物權(quán)，從而對登記義務(wù)人處分將來的不動產(chǎn)物權(quán)進行限制并登記的制度。我國《物權(quán)法》于2007年頒布實施時第一次正式提出預(yù)告登記制度，其中第20條規(guī)定關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)定過于抽象，對其效力范圍等方面沒有具體闡述，理論界對此爭議很大，而且它也大大減少了在司法實踐中的可操作性。因此有必要進一步研究和解釋預(yù)告登記制度的相關(guān)問題，同時完善我國的預(yù)告登記制度。

　　二、預(yù)告登記的性質(zhì)

　�。ㄒ唬┪覈P(guān)于預(yù)告登記性質(zhì)的觀點
　　由于《物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)對預(yù)告登記制度的性質(zhì)沒有規(guī)定，從而導(dǎo)致對預(yù)告登記的性質(zhì)予以準(zhǔn)確定性成為了理論界上的一個難題。當(dāng)前，關(guān)于預(yù)告登記的性質(zhì)的爭論，主要有這幾種觀點：（1）準(zhǔn)物權(quán)說。持該學(xué)說的學(xué)者認(rèn)為預(yù)告登記的權(quán)利是一種介于債權(quán)與物權(quán)之間的權(quán)利，同時具有物權(quán)和債權(quán)的性質(zhì)。（2）債權(quán)物權(quán)化說。由于預(yù)告登記賦予本來不具有對抗第三人效力的請求權(quán)產(chǎn)生了對抗第三人的效力，將物權(quán)效力納入了被登記的請求權(quán)的范圍之中。請求權(quán)經(jīng)過預(yù)告登記后，對于之后在不動產(chǎn)上做出的與其內(nèi)容相同的處分行為產(chǎn)生排他性，從而保證它所要求的法律結(jié)果在該不動產(chǎn)上順利實現(xiàn)，這實質(zhì)上是對登記義務(wù)人處分其權(quán)利進行了限制。（3）請求權(quán)保全說。這一學(xué)說主張，通過對還沒有成為物權(quán)的權(quán)利進行法律保護，預(yù)告登記運用物權(quán)公示的方法，使債法上的請求權(quán)產(chǎn)生對抗第三人的效力。
　�。ǘ⿲︻A(yù)告登記性質(zhì)的認(rèn)識
　　從預(yù)告登記的效力出發(fā)，債權(quán)物權(quán)說比較合理。預(yù)告登記的目的是為了保護將來發(fā)生不動產(chǎn)變動的請求權(quán)，該權(quán)利的實現(xiàn)仍有賴于將來特定條件成就是請求特定人為本登記而實現(xiàn)。不動產(chǎn)債權(quán)請求權(quán)在經(jīng)過預(yù)告登記并進行公示后即擁有了物權(quán)效力，對在其之后由登記義務(wù)人實施的妨礙其所期待的法律結(jié)果發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)的處分行為，產(chǎn)生了對抗效力，保護不動產(chǎn)債權(quán)請求權(quán)實現(xiàn)。進行預(yù)告登記后，不動產(chǎn)物權(quán)請求權(quán)雖然能對抗第三人，但是它依然屬于債權(quán)，之所以能對抗第三人，是因為這是法律為了維護市場交易秩序和交易安全，從而使債權(quán)得以順利實現(xiàn)。不動產(chǎn)債權(quán)請求權(quán)通過預(yù)告登記，使自己具備了對抗第三人的效力，從而使得債權(quán)可以在規(guī)定的期間順利實現(xiàn)。然而，作為絕對權(quán)的物權(quán)，它與債權(quán)的根本性差異不單在于是否具有排他性，更在于權(quán)利人對于權(quán)利客體是否享有直接的支配權(quán)，就像德國學(xué)者溫德莎依德那樣說的：“物權(quán)是對天下萬人的不作為請求權(quán)�！币驗榻^對性、對世性屬于物權(quán)的固有屬性，這就決定了具有相對性的債權(quán)的效力要弱于物權(quán)。請求權(quán)在進行預(yù)告登記后獲得了排他效力，但它并不意味著具備了其物權(quán)的本質(zhì)特征。并且，不動產(chǎn)在經(jīng)過預(yù)告登記后，它的所有權(quán)仍未轉(zhuǎn)移，其仍為預(yù)告登記義務(wù)人所有�？傊�，預(yù)告登記所保全的請求權(quán)屬于債權(quán)，只是因為特定法律的規(guī)定，使其具備了物權(quán)的部分特征。

　　三、預(yù)告登記的效力范圍

　　根據(jù)《物權(quán)法》第20條，預(yù)告登記后，登記義務(wù)人處分不動產(chǎn)未獲得預(yù)告登記權(quán)利人的同意，這一處分行為是不發(fā)生物權(quán)效力的，那么值得探討的是不管登記義務(wù)人的處分行為是否阻礙了債權(quán)請求權(quán)的實現(xiàn)，只要他沒有獲得預(yù)告登記權(quán)利人的許可，這一處分行為均視為無效？還是只有當(dāng)預(yù)告登記義務(wù)人的處分行為對將來物權(quán)的實現(xiàn)有影響時，該處分行為才被視為無效？
　　預(yù)告登記后，登記義務(wù)人所為的處分行為并非絕對無效，只有當(dāng)義務(wù)人所實施的行為阻礙了預(yù)告登記請求權(quán)期待的法律結(jié)果實現(xiàn)時，其才會無效，即登記義務(wù)人在預(yù)告登記后所做出的處分行為的無效，應(yīng)當(dāng)以登記義務(wù)人實施的行為妨害了經(jīng)過預(yù)告登記的債權(quán)請求權(quán)期待的法律結(jié)果權(quán)利人的實現(xiàn)為限。通過預(yù)告登記，使登記義務(wù)人對不動產(chǎn)的處分權(quán)在一定程度上受到限制，從而維護登記權(quán)利人的權(quán)益，與此同時也應(yīng)當(dāng)注意手段和方式要適度，以達到目的的平衡。這樣，在達到保全預(yù)告登記請求權(quán)的同時，也能較好地解決預(yù)告登記雙方當(dāng)事人以及有關(guān)第三人的利益平衡問題，遵循公平和效率的法律價值，符合法理觀念。法律制度對當(dāng)事人之間對權(quán)利的配置，必須遵循基本平衡、適當(dāng)照顧弱者的原則，而不能過分注重保護登記權(quán)利人的請求權(quán)而忽略了對登記義務(wù)人處分權(quán)的保護。不動產(chǎn)債權(quán)請求權(quán)在進行預(yù)告登記后，登記權(quán)利人所享有的請求權(quán)屬于債權(quán)，而不是物權(quán)，此時不動產(chǎn)仍歸登記義務(wù)人所有，登記義務(wù)人可以處分，只不過需要確保這一處分行為不會妨礙登記權(quán)利人權(quán)利的實現(xiàn)。
　　那么，經(jīng)過預(yù)告登記的請求權(quán)，屬于絕對權(quán)還是相對權(quán)？并且它已經(jīng)具有了對抗第三人的效力，那么此時它對抗的是特定第三人亦或是任意第三人？以效力范圍為標(biāo)準(zhǔn)對民事權(quán)利進行劃分，它包括絕對權(quán)和相對權(quán)。絕對權(quán)的效力指向所有人，它的義務(wù)人是不特定的任何人，而相對權(quán)的義務(wù)人是特定的，只有當(dāng)特定義務(wù)人實施特定行為時，權(quán)利人的權(quán)利才會得以實現(xiàn)。預(yù)告登記后，登記義務(wù)人所進行的處分行為，即使沒有經(jīng)過登記權(quán)利人的同意，只要其不妨害權(quán)利人實現(xiàn)其請求權(quán)，仍有效。由此，具有對抗第三人效力的請求權(quán)，它對抗的是特定第三人，即登記權(quán)利人所享有的這種請求權(quán)，針對的是與登記義務(wù)人進行交易行為，并且該行為妨害了將來物權(quán)實現(xiàn)的第三人，此時，，登記義務(wù)人所為的處分行為無效。因此，預(yù)告登記權(quán)利人所享有的這種請求權(quán)屬于相對權(quán)，它對抗的是特定第三人。

　　四、預(yù)告登記的效力內(nèi)容

　�。ㄒ唬╊A(yù)告登記的具體效力
　　“預(yù)告登記制度的核心問題，在于其效力”，從世界各國的法律對預(yù)告登記的效力做出的規(guī)定看，它主要包括以下幾個方面：
　　1.保全權(quán)利的效力。通過預(yù)告登記，使以取得、轉(zhuǎn)移、變更、消滅不動產(chǎn)物權(quán)為主要內(nèi)容的請求權(quán)在將來發(fā)生時能夠得到保全，從而能夠?qū)ζ浜蟀l(fā)生的并與其內(nèi)容相同的處分行為產(chǎn)生排他效力，以保證其所期待的法律結(jié)果在未來能夠發(fā)生，使預(yù)告登記權(quán)利人的目的能夠?qū)崿F(xiàn)。
　　2.保全順位的效力。即當(dāng)可以進行本登記的條件成就或者期限到來時，不動產(chǎn)債權(quán)請求權(quán)通過本登記，那么此時的不動產(chǎn)權(quán)利順位的確定是依據(jù)本登記的日期來確定，這就是預(yù)告登記對不動產(chǎn)債權(quán)請求權(quán)保全其本登記順位的效力。
　　3.破產(chǎn)保護的效力。即當(dāng)相對人破產(chǎn)時，登記權(quán)利人通過主張其對不動產(chǎn)進行預(yù)告登記而享有的權(quán)利來對抗其他債權(quán)人，使經(jīng)過預(yù)告登記的不動產(chǎn)避免被列入破產(chǎn)財，從而使登記權(quán)利人的權(quán)利得到維護，并順利實現(xiàn)預(yù)告登記所保全的請求權(quán)。有學(xué)者認(rèn)為，預(yù)告登記破產(chǎn)保護的效力也適用于相對人死亡、其財產(chǎn)納入繼承程序的情形，即繼承人不得以繼承為由要求滌除預(yù)告登記。
　　4.預(yù)警的效力。預(yù)告登記的預(yù)警效力，主要針對的是第三人，即不動產(chǎn)債權(quán)請求權(quán)經(jīng)過預(yù)告登記后，可以使第三人認(rèn)識到預(yù)告登記權(quán)利人日后為本登記的可能性，并且不做出可能損害預(yù)告登記所保全的權(quán)利或者權(quán)利順位的行為，并且第三人不得以不知情為由進行善意抗辯。請求權(quán)通過預(yù)告登記，并向社會公眾進行公開，使公眾可以了解到該請求權(quán)，從而維護社會秩序和交易安全，減少交易風(fēng)險。
　�。ǘ╊A(yù)告登記效力與其他權(quán)利的沖突
　　《物權(quán)法》沒有明文規(guī)定預(yù)告登記的保全順位效力、破產(chǎn)保護效力以及預(yù)警效力，這就產(chǎn)生了司法實踐中當(dāng)經(jīng)過預(yù)告登記的不動產(chǎn)上存在數(shù)個不同種類的物權(quán)互相沖突時，究竟判定哪種權(quán)利優(yōu)先的問題。雖然通過預(yù)告登記可以使登記義務(wù)人對不動產(chǎn)進行處分的行為在一定程度上受到限制，但對那些在其之前就發(fā)生的以及其后發(fā)生的不妨礙請求權(quán)的物權(quán)變更登記，預(yù)告登記并不能禁止，因此這就涉及到了權(quán)利優(yōu)先性的問題。如果預(yù)告登記先于抵押權(quán)登記，根據(jù)《物權(quán)法》第20條的規(guī)定，預(yù)告登記后，對于取得登記權(quán)利人同意的處分行為，它是有效的并且因為經(jīng)過預(yù)告登記的請求權(quán)向后具有保全效力和排他效力，因此預(yù)告登記保全的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)，而這恰恰是預(yù)告登記制度的價值所在。那么，如果經(jīng)過登記手續(xù)的抵押權(quán)發(fā)生在預(yù)告登記之前，由于經(jīng)過預(yù)告登記的請求權(quán)已經(jīng)具有了物權(quán)的性質(zhì)和效力，此時它與抵押權(quán)的沖突，可以視為同一標(biāo)的物上存在多個物權(quán)誰更優(yōu)先的問題。在物權(quán)的優(yōu)先效力中，當(dāng)多個物權(quán)在同一標(biāo)的物上同時存在時，先設(shè)立的物權(quán)優(yōu)先于在它之后設(shè)立的物權(quán)。同時從《物權(quán)法》的規(guī)定可以看出，預(yù)告登記對抗的是其后成立的其他物權(quán)，換言之，經(jīng)預(yù)告登記的請求權(quán)優(yōu)先于其后成立的他物權(quán)，對于其之前成立的物權(quán)，則不存在優(yōu)先效力，因此，當(dāng)?shù)盅簷?quán)登記在前，預(yù)告登記在后時，抵押權(quán)優(yōu)先。
　　除此之外，當(dāng)預(yù)告登記與公權(quán)力發(fā)生沖突時該如何解決？建立預(yù)告登記制度，是為了維護社會秩序和交易安全，減少交易風(fēng)險，如果不能排除法院判決或者強制執(zhí)行，保障預(yù)告登記權(quán)利人交易安全的目的就不能實現(xiàn)。對于那些由于社會公共利益的需要而必須施行的征收，它是遵循法定手段和程序，在獲得公民合法的財產(chǎn)前就使公民得到合理補償，由于它行使的是公權(quán)力，帶有國家強制性，因此預(yù)告登記不能排除征收的公益性所帶來的絕對效力。

　　五、預(yù)告登記的失效

　　我國《物權(quán)法》第20條第2款規(guī)定了預(yù)告登記失效的法定情形，一是預(yù)告登記在債權(quán)消滅后自動失效；二是當(dāng)可以進行本登記的條件成就時，如果預(yù)告登記權(quán)利人不積極行使自己的權(quán)利，從而使預(yù)告登記義務(wù)人的利益遭受損失，那么此時預(yù)告登記的效力也會自動消失。對于第一種情形，很容易理解，因為債權(quán)的存在是請求權(quán)能夠進行預(yù)告登記的基礎(chǔ)，債權(quán)消滅，意味著當(dāng)事人之間訂立的合同也歸于消滅，那么經(jīng)過預(yù)告登記的請求權(quán)也隨之滅失，并且其所享有的優(yōu)先權(quán)、排他效力也不復(fù)存在。而在第二種情形中，雖然預(yù)告登記的目的是為了保護經(jīng)過登記的請求權(quán)，但是它只是暫時性的，與物權(quán)變動登記仍有本質(zhì)的區(qū)別，是不能替代它的。如果預(yù)告登記權(quán)利人在合同約定的條件或者是期限成就時，即已經(jīng)能夠?qū)Σ粍赢a(chǎn)物權(quán)的變動進行本登記時，并沒有積極行使其權(quán)利，這對于登記權(quán)利人可能無關(guān)緊要，但是卻能給登記義務(wù)人帶來不利，可能使其喪失與第三人進行交易的機會，這正是出于法律不保護權(quán)利上的睡眠者以及保護預(yù)告登記義務(wù)人的利益的考量。但需要注意的是，預(yù)告登記本身并沒有影響物權(quán)變動原因行為的效力。根據(jù)我國現(xiàn)在的物權(quán)法理論，在民法上的物權(quán)發(fā)生任何變動的情況下，均包括兩個不同的法律事實：一個是引起物權(quán)變動的原因行為，通過雙方當(dāng)事人簽訂合同從而引起債權(quán)的產(chǎn)生；另一個則是通過不動產(chǎn)登記和動產(chǎn)交付所引起的物權(quán)變動的事實。不動產(chǎn)物權(quán)變動請求權(quán)在經(jīng)過預(yù)告登記后，對于發(fā)生在其后的物權(quán)變動就具有的對抗第三人的效力，即享有優(yōu)先權(quán)，該登記進行與否，以及其是否符合法律規(guī)定，都不能影響當(dāng)事人之間未設(shè)立該項物權(quán)變動所為的合同行為的效力。這就意味著，在第二種情形中，預(yù)告登記失效，只是經(jīng)過預(yù)告登記的請求權(quán)享有的優(yōu)先效力消滅，但是對于原協(xié)議中雙方當(dāng)事人基于債權(quán)債務(wù)關(guān)系享有的其他權(quán)利，非因預(yù)告登記失效而消滅。
　　《物權(quán)法》將能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記作為預(yù)告登記的原因之一，但是如果是非因登記權(quán)利人的過錯導(dǎo)致了預(yù)告登記超過了三個月的時效限制時，該如何認(rèn)定？時效制度的確立旨在提高預(yù)告登記的效率，避免登記義務(wù)人的處分權(quán)受到不當(dāng)?shù)�、長期的限制，造成不動產(chǎn)資源的浪費，使其經(jīng)濟效益能夠充分發(fā)揮。并且當(dāng)事人承擔(dān)責(zé)任是以其具有過錯為基礎(chǔ)，無過錯即無責(zé)任。所以在這種情況下，首先需要確定的是預(yù)告登記超過了三個月的時效限制，是否是因為預(yù)告登記權(quán)利人的過錯造成的，如果是，則認(rèn)定預(yù)告登記無效；反之，如果是由預(yù)告登記權(quán)利人過錯之外的原因?qū)е碌�，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定預(yù)告登記有效。

　　六、結(jié)語

　　《物權(quán)法》第20條規(guī)定的預(yù)告登記，作為不動產(chǎn)登記制度中的一項重要制度，使經(jīng)過預(yù)告登記的請求權(quán)產(chǎn)生了對抗物權(quán)的效力，對于保證不動產(chǎn)交易的債權(quán)人債權(quán)的實現(xiàn)，維護交易安全和市場信用有重要作用。通過對預(yù)告登記制度的研究與分析，對于實現(xiàn)物權(quán)制度和債權(quán)制度的利益的平衡，維護當(dāng)事人的權(quán)利、交易安全以及市場秩序，是十分重要的。

本文編號：35247