在中國經(jīng)濟(jì)減速的宏觀背景下，政府從2010年4月開始對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施宏觀調(diào)控，隨著一系列的緊縮政策的推出，住宅價(jià)格只升不降的格局被打破。房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)越來越明顯，開發(fā)商間的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，越來越多的房地產(chǎn)運(yùn)作模式從單一的“拿地-建樓-銷售”的住宅地產(chǎn)模式向“拿地-建樓-運(yùn)營”的商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等多元化模式轉(zhuǎn)變。本文介紹的是位于遼寧省大連市的一個(gè)綜合社區(qū)開發(fā)項(xiàng)目，該項(xiàng)目計(jì)劃采用一種比較新穎的開發(fā)模式：以現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)園與住宅地產(chǎn)相結(jié)合，以產(chǎn)業(yè)園的巨大社會(huì)價(jià)值獲得大量有價(jià)格優(yōu)勢(shì)的土地，以產(chǎn)業(yè)聚合效應(yīng)提升地塊整體價(jià)值，通過產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)、運(yùn)營、銷售為住宅開發(fā)創(chuàng)造成熟的配套設(shè)施和人氣并提供穩(wěn)定持續(xù)的現(xiàn)金流，最終獲取可觀的利潤。本文根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究方法與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)理論，結(jié)合國內(nèi)外相關(guān)參考文獻(xiàn)以及作者多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)該項(xiàng)目之可行性進(jìn)行了研究。本文介紹了該項(xiàng)目的投資主體及項(xiàng)目基本情況，分析了大連市產(chǎn)業(yè)園開發(fā)現(xiàn)狀和商品房市場(chǎng)走勢(shì)，對(duì)產(chǎn)業(yè)辦公的物業(yè)需求作了分析，對(duì)商品房產(chǎn)品作了產(chǎn)品定位和價(jià)格定位。根據(jù)這些分析，作者擬定了開發(fā)計(jì)劃、投資估算以及銷售回款計(jì)劃，在此基礎(chǔ)上，作者對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，其... 

【文章來源】：華南理工大學(xué)廣東省 211工程院校 985工程院校 教育部直屬院校

【文章頁數(shù)】：74 頁

【學(xué)位級(jí)別】：碩士

【圖文】：

宗地位置示意圖

圖 2-1 宗地位置示意圖面積 800 畝，總建筑面積 505582 平方米，綜合容積率 0.96 萬元/畝，總價(jià) 36800 萬元通過掛牌方式競(jìng)得該項(xiàng)目用地，成（見圖 2-2），其中 A、B 地塊與 C、D 地塊由土羊高速分塊由金龍寺路分開，C、D 地塊緊鄰市政路明珠路，容積率表 2-1。

圖 3-2 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布圖來自山西太原的開發(fā)商投資的大黑石項(xiàng)目占地約 20 萬平方米，具體建設(shè)指標(biāo)確定，但其建設(shè)強(qiáng)度將影響本地塊的資源景觀。大黑石項(xiàng)目與本項(xiàng)目距離最近，僅里左右。該項(xiàng)目定位濱海高端產(chǎn)品，同時(shí)又要兼顧開發(fā)商較高利潤回報(bào)的開發(fā)目標(biāo)將平衡低密度濱海物業(yè)與高層物業(yè)的供給量。目前建設(shè)指標(biāo)都尚未確定，具體物業(yè)無法具體給出。但如該地塊容積率過高，將會(huì)遮擋本項(xiàng)目看海之視線。本地地產(chǎn)龍頭企業(yè)億達(dá)投資的大東溝項(xiàng)目占地 1526 萬平方米，該項(xiàng)目首期產(chǎn)別墅為主。大東溝距離本項(xiàng)目僅 7 公里左右，處于生態(tài)科技創(chuàng)新城的核心區(qū)，其開設(shè)將對(duì)區(qū)域起到極大的提升，可以使本項(xiàng)目成功借勢(shì)，但同時(shí)受其品牌號(hào)召力及與心更近的影響，將有可能截流本項(xiàng)目中高端客戶。中冶集團(tuán)開發(fā)的商務(wù)城項(xiàng)目占地 48 萬平方米，項(xiàng)目分總部基地住宅兩種產(chǎn)品開發(fā)模式及開發(fā)建設(shè)指標(biāo)與本項(xiàng)目比較相似，但區(qū)位條件優(yōu)于本項(xiàng)目，離市中心較

【參考文獻(xiàn)】：
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本文編號(hào)：3045610