面臨資金鏈斷裂、資不抵債時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要通過破產(chǎn)程序處理債權(quán)債務(wù)關(guān)系。房企的破產(chǎn)存在多種路徑選擇,經(jīng)過破產(chǎn)重整恢復(fù)生機,或者和解程序化解危機,更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)走上了破產(chǎn)清算的道路。房企破產(chǎn)清算程序中,各種權(quán)利并存的情況下,權(quán)利清償順位的沖突在所難免。在房企破產(chǎn)案件中,涉及的權(quán)利主體廣泛,包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、購房人、建設(shè)工程承包人、建筑工人、建材供應(yīng)商、金融機構(gòu)抵押權(quán)人等。各債權(quán)人的債權(quán)利益具有特殊性,存在價值上的沖突。建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)保護(hù)建筑工人權(quán)益、銀行抵押貸款保障金融安全、購房人優(yōu)先受償權(quán)涉及生存權(quán)和物權(quán)保護(hù)。房企破產(chǎn)涉及的權(quán)利人數(shù)量較多,在不同主體之間會產(chǎn)生復(fù)雜的法律關(guān)系。房企與購房人之間的買賣合同關(guān)系,購房人與按揭銀行之間的借貸合同關(guān)系,銀行與房企之間的抵押借款合同關(guān)系,房企與承包商之間的建設(shè)工程合同關(guān)系,承包商與建筑工人之間的勞動合同關(guān)系等。當(dāng)房企破產(chǎn)資不抵債的情況下,各種法律關(guān)系相互交織,平衡各方主體的利益趨于復(fù)雜化。不同層級的價值沖突體現(xiàn)了不同法益的保護(hù),進(jìn)入破產(chǎn)清算程序中的清償順位,將會直接影響個體債權(quán)利益的實現(xiàn)。根據(jù)最高人民法院《建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》第二條規(guī)定,支付全部或者大部分價款的購房人可以對抗承包人所享有的工程價款得到優(yōu)先受償。僅根據(jù)批復(fù)購房人即享有優(yōu)先受償權(quán),理論界仍存在爭議。原因在于法律并未直接規(guī)定購房人享有優(yōu)先受償權(quán),《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》僅是針對上海高院在房產(chǎn)糾紛和執(zhí)行案件中對于合同法第二百八十六條作出的個案批復(fù)。不僅如此,該批復(fù)出現(xiàn)在企業(yè)破產(chǎn)法之前,與后續(xù)的破產(chǎn)法及司法解釋缺乏有序的銜接。同時,批復(fù)違背了債權(quán)的平等性和物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的一般原則,并且缺乏相配套的公示制度。在司法實踐中,購房人優(yōu)先受償權(quán)立法層面體系的不完善,導(dǎo)致法律和司法解釋在適用上的不統(tǒng)一。購房人優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利范圍不明確,究竟購房人何種權(quán)利享有優(yōu)先清償順位?購房人優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利主體難以界定,是否所有與房企簽訂購房合同的當(dāng)事人都享有優(yōu)先受償?shù)牡匚荒?批復(fù)中要求支付“大部分購房款”的購房人可以對抗建設(shè)工程承包商的優(yōu)先受償權(quán),但對于“大部分購房款”缺乏統(tǒng)一明確的標(biāo)準(zhǔn)。在房企破產(chǎn)清算程序中,破產(chǎn)中管理人怠于行使合同解除權(quán)和在建工程整體變價都會給購房人的權(quán)利帶來影響。本文從物權(quán)期待權(quán)和公平清償原則出發(fā),論證購房人權(quán)利保護(hù)的合理性和必要性。購房人的物權(quán)期待權(quán)存在于預(yù)告登記,購房人的請求權(quán)在不動產(chǎn)登記簿上進(jìn)行登記,將物權(quán)公示手段應(yīng)用于債法上的請求權(quán),使其具有了對抗第三人的物權(quán)效力,從而保證該債權(quán)請求權(quán)所期待的法律結(jié)果的發(fā)生。房企破產(chǎn)清算中,各債權(quán)主體代表不同類型的權(quán)益,就同一標(biāo)的物的清償存在權(quán)利上的沖突。對于承包商和銀行等抵押權(quán)人來說,不動產(chǎn)物權(quán)屬于經(jīng)營性利益;對于購房人來說,購買商品房是為了保障其生存權(quán)益�！秲�(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》對于購房人優(yōu)先受償權(quán)的保護(hù),是基于生存權(quán)益高于經(jīng)營性利益的社會政策考量,體現(xiàn)了對弱者優(yōu)先保護(hù)的價值判斷。相較于建筑工程承包商和銀行等金融機構(gòu)抵押權(quán)人,購房人在風(fēng)險預(yù)測、信息收集、損失承擔(dān)等方面處于弱勢地位。購房人優(yōu)先受償權(quán)的設(shè)立是為了兼顧公共利益與社會利益,實現(xiàn)實質(zhì)意義上的公平和正義。在房企破產(chǎn)清算程序中,本文根據(jù)房屋交付與否和合同履行情況不同(繼續(xù)履行合同、解除合同),購房人的權(quán)利行使方式存在差異性。具體可類型化為:符合交付條件的房屋,續(xù)建后符合交付的房屋,僅付定金的房屋,雙方均履行完畢的合同,單方履行完畢的合同。不同情形下購房人權(quán)利行使不盡相同。購房人在房企破產(chǎn)清算程序中處于特殊清償順位,但并非所有購房人均應(yīng)然享有優(yōu)先受償?shù)牡匚�。從我國國情出發(fā),有必要區(qū)分消費購房人和投資購房人。關(guān)于消費購房人的界定,可借鑒消費者權(quán)益保護(hù)法關(guān)于消費者的理解。參考最高院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條,消費購房人主體應(yīng)是自然人,法人或其他組織排除在外。購房的目的應(yīng)為了滿足消費性需求,以經(jīng)營為目的的購房人并不屬于“消費型購房人”。在實踐中很難區(qū)分購房人目的是消費還是投資,對此可參考“唯一住房標(biāo)準(zhǔn)”,即“用于居住且名下無其他用于居住的房屋”,具體可結(jié)合購房人所購房屋數(shù)量和性質(zhì)進(jìn)行具體判斷。要注意的是,在“以房抵債”情形下,名義購房人并不符合“消費型購房人”的界定,不是購房人優(yōu)先受償權(quán)的主體范圍。文章主體分為三個部分。第一章分析房企破產(chǎn)清算程序中購房人權(quán)利保護(hù)現(xiàn)狀。和其他企業(yè)破產(chǎn)所不同的是,房企破產(chǎn)所涉及的權(quán)利主體廣泛、債權(quán)種類多元化、多重法律關(guān)系交織、財產(chǎn)認(rèn)定復(fù)雜、社會影響較大。在立法技術(shù)層面缺乏體系性,《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》與債權(quán)平等性原則、物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的一般原則相背離、與相關(guān)法律司法解釋相脫節(jié)、缺乏配套的公示制度、司法解釋不足以成為購房人優(yōu)先受償權(quán)的法律依據(jù)。購房人優(yōu)先受償權(quán)在立法的不完善給司法實踐帶來了困惑,導(dǎo)致法律適用上的混亂。司法實踐上的問題主要表現(xiàn)為購房人優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利界定模糊、享有優(yōu)先受償權(quán)的購房人類型不明確、破產(chǎn)管理人怠于行使解除權(quán)、“大部分購房款”比例不明確、在建工程變價轉(zhuǎn)讓等問題。第二章討論房企破產(chǎn)清算中購房人權(quán)利行使現(xiàn)狀。運用理論分析法,從生存權(quán)益保護(hù)和實現(xiàn)實質(zhì)公平的角度論證購房人優(yōu)先受償權(quán)的合理性和必要性。根據(jù)房屋交付與合同履行狀態(tài),購房人權(quán)利的行使區(qū)分為三種房屋狀態(tài)兩類合同情形進(jìn)行討論:符合交付條件的房屋,續(xù)建后符合交付條件的房屋,僅支付定金的房屋,雙方均履行完畢的合同,單方履行完畢的合同。不同情形下購房人權(quán)利行使存在差異。第三章主要針對購房人優(yōu)先受償權(quán)在立法技術(shù)和司法實踐方面存在的問題,提出相應(yīng)的保障購房人優(yōu)先受償權(quán)的法律建議。微觀層面上明確購房人優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利范圍是物權(quán)請求權(quán),購房人優(yōu)先受償權(quán)的主體限定為消費購房人。關(guān)于消費購房人的界定,可借鑒消費者權(quán)益保護(hù)法關(guān)于消費者的理解。參考最高院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條,消費購房人主體界定為自然人,不包括法人或其他組織。購房的目的應(yīng)為了滿足消費性需求,以經(jīng)營為目的的投資購房人并不屬于購房人優(yōu)先受償權(quán)的主體范圍。購房人目的是消費還是投資,可參考“唯一住房標(biāo)準(zhǔn)”,即“用于居住且名下無其他用于居住的房屋”,具體可結(jié)合購房人所購房屋數(shù)量和性質(zhì)進(jìn)行具體判斷。宏觀上構(gòu)建購房人優(yōu)先受償權(quán)的具體法律制度,在破產(chǎn)法中規(guī)定購房人優(yōu)先受償權(quán);嚴(yán)格規(guī)范管理人合同的選擇權(quán),限制其不合理使用解除權(quán)的同時,防止管理人怠于行使合同解除權(quán);完善預(yù)告登記制度在房企破產(chǎn)清算程序中的應(yīng)用,發(fā)揮其擔(dān)保權(quán)利、保全順位、破產(chǎn)保護(hù)三項效力。同時在破產(chǎn)法框架以外探索新的保障購房者權(quán)益的措施,建立我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)定金保全制度。破產(chǎn)領(lǐng)域的權(quán)利沖突最為明顯,為保證破產(chǎn)債權(quán)清償?shù)膶嵸|(zhì)公平,應(yīng)對弱勢群體給予傾斜性保護(hù),給予購房人優(yōu)先受償?shù)牡匚弧?br> 【學(xué)位單位】：華東政法大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位年份】：2019
【中圖分類】：D922.291.92
【文章目錄】：
摘要
abstract
導(dǎo)言
    一、問題的提出
    二、研究價值及意義
    三、文獻(xiàn)綜述
    四、主要研究方法
    五、論文結(jié)構(gòu)
    六、論文主要創(chuàng)新及不足
第一章 破產(chǎn)清算中購房人權(quán)利保護(hù)現(xiàn)狀分析
    一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)的特殊性
    二、購房人權(quán)利保護(hù)存在的問題
        (一)立法技術(shù)層面缺乏體系性
        (二)司法實踐層面欠缺可操作性
第二章 破產(chǎn)清算中購房人權(quán)利行使的現(xiàn)狀分析
    一、購房人優(yōu)先受償權(quán)的法理依據(jù)
        (一)物權(quán)期待權(quán)理論
        (二)生存保障權(quán)理論
        (三)公平清償理論
    二、不同情形下購房人權(quán)利行使
        (一)符合交付條件的房屋
        (二)續(xù)建后符合交付條件的房屋
        (三)僅支付定金的房屋
第三章 構(gòu)建購房人優(yōu)先受償權(quán)路徑選擇
    一、明確購房人優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利范圍
    二、限定購房人優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利主體
第四章 購房人優(yōu)先受償權(quán)具體制度
    一、在破產(chǎn)法中設(shè)立購房人優(yōu)先受償權(quán)
    二、嚴(yán)格規(guī)范管理人行使合同的選擇權(quán)
    三、完善預(yù)告登記制度在破產(chǎn)法領(lǐng)域的應(yīng)用
    四、建立房地產(chǎn)企業(yè)定金保全制度
結(jié)論
參考文獻(xiàn)
后記

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本文編號：2829317