【摘要】：隨著我國城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)改革進(jìn)程的不斷推進(jìn)，給城市帶來的急劇的人口增長(zhǎng)和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的高度聚集，使得部分城市出現(xiàn)大量新增住房需求和住房供給不足的緊張局面。公租房作為我國保障性住房體系的重要補(bǔ)充，是解決城市中低收入者住房需求的重要途徑。然而隨著公租房建設(shè)任務(wù)的逐步實(shí)施以及公租房存量的逐步增大，暴露出以政府為主導(dǎo)的公租房融資模式過于依賴政府財(cái)政和銀行信貸，面對(duì)巨大的建設(shè)運(yùn)營資金需求量，公租房的建設(shè)遇到了很大的融資難題，如何完善公租房融資體系，使其能夠保障公租房建設(shè)運(yùn)營可持續(xù)的發(fā)展成為當(dāng)前公租房建設(shè)面臨的重要難題。 REITs作為不動(dòng)產(chǎn)融資中很重要的金融創(chuàng)新，在國外已經(jīng)經(jīng)歷了半個(gè)多世紀(jì)的發(fā)展，是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)資金需求量大、不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)性差、建設(shè)資金周轉(zhuǎn)慢等特點(diǎn)很好地解決辦法，REITs的這些特點(diǎn)正好契合我國公租房融資中的不足，能很好地解決我國公租房融資中的問題。另一方面，我國國內(nèi)市場(chǎng)目前關(guān)于REITs的推行進(jìn)行了很多的嘗試，類REITs的各類金融業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)模也非常大，國內(nèi)市場(chǎng)已經(jīng)初步具備發(fā)展REITs的經(jīng)濟(jì)條件。 本文在分析我國公租房融資政策情況、建設(shè)情況及其中存在的問題及特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，首先，介紹分析了將REITs引入公租房融資體系的研究背景；其次，介紹了國外發(fā)達(dá)國家和地區(qū)類公租房融資模式的發(fā)展情況以及REITs在類公租房融資體系中的運(yùn)用情況；然后，通過分析我國目前公租房建設(shè)融資現(xiàn)狀、REITs本身的特點(diǎn)及REITs在我國發(fā)展情況，討論分析REITs在我國公租房融資體系運(yùn)用的可行性和必要性；最后，在結(jié)合國內(nèi)外成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，對(duì)我國公租房REITs融資模式進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，并進(jìn)行案例展示。 本文的研究對(duì)公租房融資進(jìn)行了創(chuàng)新，分析探討了我國公租房融資現(xiàn)狀和REITs本身特點(diǎn)的很多契合點(diǎn)，通過案例的形式分析了公租房REITs的盈利模式、輕資產(chǎn)的運(yùn)營模式，對(duì)我國公租房體系的完善提供了理論依據(jù)，為公租房REITs的實(shí)踐提供重要參考。
【圖文】：

房雖然是福利房，但按照規(guī)定租戶只要達(dá)到了一定的標(biāo)準(zhǔn)有條件購買公租房。公租房系統(tǒng)自成系統(tǒng)，出售的公租房如果購買者想再出手只能賣給公租房體系不能在市場(chǎng)上流通，公租房是系統(tǒng)內(nèi)流通。⑤住房公積金：住房公積金作為公租房融資渠道之一分為兩部分，住房公金增值收益和公積金貸款：住房公積金增值收益是指住房公積金經(jīng)營業(yè)務(wù)收入經(jīng)營業(yè)務(wù)支出的差額；公積金貸款是指公積金閑置資金以相對(duì)優(yōu)惠的借貸利率貸給公租房建設(shè)單位，用以確保公租房建設(shè)的順利完成。在住建部等七部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見》，明確要求利用住房公積金的閑置資金支持公租房的建《意見》規(guī)定在保障公積金繳納職工提取和住房貸款、留足備付準(zhǔn)備金的前提下可將 50%以內(nèi)的住房公積金用于保障性住房建設(shè)貸款，貸款利率為五年期以上人住房公積金貸款利率上浮 10%執(zhí)行，，嚴(yán)格禁止無償調(diào)撥使用住房公積金。全住房公積金總額的官方公開數(shù)據(jù)截止到 2008 年末，根據(jù)住建部 2008 年發(fā)布的國住房公積金管理情況通報(bào)顯示，全國住房公積金繳存總額為 20699.78 億元[5

圖 3.2 美國 REITs 收益率與相關(guān)收益指數(shù)對(duì)比Fig. 3.2 U.S REITs yield and related revenue index如圖 3.2，就 REITs 收益而言，2012 年底，權(quán)益類 REITs 指數(shù)年化收益率達(dá)到13.1%，收益情況也高于同期的標(biāo)準(zhǔn)普爾指數(shù)、NCREIF 地產(chǎn)指數(shù)等。②美國 REITs 發(fā)展成功經(jīng)驗(yàn)在美國，REITs 已經(jīng)發(fā)展了逾半個(gè)世紀(jì)，它解開了各行各業(yè)對(duì)于物業(yè)投入的沉重枷鎖，使不動(dòng)資產(chǎn)“流動(dòng)”起來，減免大量稅務(wù)負(fù)擔(dān)，獲得快速長(zhǎng)足的發(fā)展。因此，在一定程度上可以說美國 REITs 成就了整個(gè)美國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)在。REITs 在美國的成功可以歸結(jié)為以下幾點(diǎn)。
【學(xué)位授予單位】：重慶大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2014
【分類號(hào)】：F299.23

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2529763