本文選題：房地產(chǎn)評(píng)估　切入點(diǎn)：市場(chǎng)法　出處：《西南財(cái)經(jīng)大學(xué)》2014年碩士論文　論文類型：學(xué)位論文

【摘要】：房地產(chǎn)市場(chǎng)是從事房產(chǎn)、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動(dòng)的場(chǎng)所或領(lǐng)域。房產(chǎn)包括作為居民個(gè)人消費(fèi)資料的住宅,也包括作為生產(chǎn)資料的廠房、辦公樓等,它是我們生活學(xué)習(xí)工作的地方,是生活的必須品,是人類生存發(fā)展的基礎(chǔ)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)日漸繁榮,房地產(chǎn)行業(yè)早已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),而房?jī)r(jià)的高低關(guān)乎國(guó)計(jì)民生,鑒于房地產(chǎn)比較容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)、引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn),而且受國(guó)家宏觀調(diào)控等經(jīng)濟(jì)政策影響較大,如何公平合理的評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值成為研究熱點(diǎn)問題。在2012年底,召開全國(guó)綜合配套改革試點(diǎn)工作座談會(huì)時(shí),當(dāng)時(shí)的國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)講話強(qiáng)調(diào),對(duì)于政府、市場(chǎng)與社會(huì)的關(guān)系,在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域要更多讓市場(chǎng)去發(fā)揮資源配置等作用,把應(yīng)由市場(chǎng)解決的問題交給市場(chǎng),我們的改革也要朝這個(gè)方向發(fā)展。很明顯,在房地產(chǎn)市場(chǎng)上,政府希望其發(fā)揮應(yīng)有的作用,而在房地產(chǎn)的估價(jià)中,市場(chǎng)化的估價(jià)已成為房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)的主流方向。 在房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展史上,英國(guó)是房地產(chǎn)評(píng)估理論起源之地,英國(guó)人根據(jù)技術(shù)人員不同的工作內(nèi)容而把他們歸為不同的職業(yè),如將承包商統(tǒng)稱為工程師,將為房屋業(yè)主服務(wù)的人員統(tǒng)稱為測(cè)量師等,而實(shí)際上諸如工程師測(cè)量師等在一定程度上即是我們現(xiàn)在所稱呼的房地產(chǎn)估價(jià)師、資產(chǎn)評(píng)估師等。由于英國(guó)在當(dāng)時(shí)極具影響力,其他歐美國(guó)家也分別開始建立自己的與房地產(chǎn)估價(jià)有關(guān)的制度內(nèi)容等�？偟膩碚f,以英國(guó)為代表的英聯(lián)邦國(guó)家,人們比較注重經(jīng)驗(yàn)、藝術(shù),而且英國(guó)為老牌資本主義大國(guó),他們看重市場(chǎng),關(guān)注市場(chǎng)信息,比較在乎根據(jù)市場(chǎng)信息結(jié)合自身經(jīng)驗(yàn)而得出結(jié)果,計(jì)算時(shí)不經(jīng)常運(yùn)用數(shù)學(xué)模型。而以美國(guó)為代表的北美、日本等國(guó)家,人們比較在乎客觀判斷,他們?cè)谶M(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí),通常運(yùn)用數(shù)學(xué)模型,用技術(shù)方式得出估值結(jié)果。 中國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)歷史悠久,早在幾千年前隨著課稅、典當(dāng)?shù)然顒?dòng)的發(fā)生就產(chǎn)生了現(xiàn)代意義上的房地產(chǎn)估價(jià)。近代以來,特別是改革開放以后,隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)得到飛速發(fā)展,在上世紀(jì)九十年代產(chǎn)生了如房地產(chǎn)估價(jià)師、資產(chǎn)評(píng)估師等相關(guān)的職業(yè)資格考試,更是規(guī)范了我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)。我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估方法主要借鑒歐美發(fā)達(dá)國(guó)家以及中國(guó)臺(tái)灣和香港地區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)的成果,同時(shí)結(jié)合中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)際情況,形成市場(chǎng)比較法、成本法、收益法三大基本方法,在房地產(chǎn)評(píng)估中還有基準(zhǔn)地價(jià)法和假設(shè)開發(fā)法等。在房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)比較法中,對(duì)待估房地產(chǎn)的評(píng)估需要建立在公開完善發(fā)達(dá)的市場(chǎng)上,選取的參照物要有可比性,對(duì)因素的調(diào)整要盡量客觀公正。 本文的研究建立在閱讀大量文獻(xiàn)資料的基礎(chǔ)上,相關(guān)文章在對(duì)市場(chǎng)法改進(jìn)時(shí)都考慮用定量的方法確定權(quán)重以提高精確度,但是基本上都沒有建立完整的指標(biāo)體系,也很少有考慮地震海嘯等其他風(fēng)險(xiǎn)因素的。本文在其它學(xué)者的研究基礎(chǔ)上,除了考慮傳統(tǒng)影響因素,特別加入風(fēng)險(xiǎn)因素,從而建立一套更為完善的指標(biāo)體系,希望能通過運(yùn)用該指標(biāo)體系進(jìn)一步提高市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的準(zhǔn)確性,并用數(shù)學(xué)方法處理數(shù)據(jù),希望能在實(shí)際工作具有一定的參考意義。 在研究方法上,目前在市場(chǎng)法評(píng)估中,各因素的考慮主要是一種定性的分析,傳統(tǒng)方法中對(duì)各因素只是進(jìn)行了簡(jiǎn)單的因素調(diào)整,得出的結(jié)果也比較粗糙,缺少系統(tǒng)分析。本文主要將定性分析與定量計(jì)算相結(jié)合,考慮運(yùn)用頭腦風(fēng)暴法定性確定影響因素指標(biāo),盡可能建立相對(duì)完善的指標(biāo)體系,用專家打分法定性量化得出指標(biāo)分?jǐn)?shù),用層次分析法客觀量化指標(biāo)權(quán)重等等,在定性的基礎(chǔ)上相對(duì)客觀的得到定量化的數(shù)值,并建立指標(biāo)層次體系,再結(jié)合案例進(jìn)行簡(jiǎn)要分析說明。 本文主要對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)法進(jìn)一步研究,對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上現(xiàn)有的市場(chǎng)比較方法進(jìn)行了對(duì)比分析,說明了應(yīng)該對(duì)主觀判斷加以數(shù)學(xué)數(shù)量方式的客觀化處理。文章首先對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估進(jìn)行了簡(jiǎn)單介紹,在回顧了國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展歷程之后,對(duì)我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)研究情況進(jìn)行了簡(jiǎn)單說明。在閱讀大量文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上,發(fā)現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)法的研究里缺少對(duì)指標(biāo)的系統(tǒng)分析以及對(duì)層級(jí)指標(biāo)的建立,并由此提出本文的研究方向與研究思路。文章再對(duì)本文研究重點(diǎn)的現(xiàn)行市場(chǎng)法進(jìn)行詳細(xì)介紹,說明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)法評(píng)估中存在的問題與對(duì)策分析,將各類因素分別有針對(duì)性的分析說明,并且結(jié)合層次分析方法將影響因素分層,建立指標(biāo)體系,以便進(jìn)一步說明問題。在研究方法部分,將諸如層次分析方法等相關(guān)方法逐步介紹,并且選取了現(xiàn)行房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)上相關(guān)案例進(jìn)行了對(duì)比分析研究,說明了在現(xiàn)行市場(chǎng)法下可以考慮用頭腦風(fēng)暴法確定研究指標(biāo),用專家打分法獲得指標(biāo)的優(yōu)先次序以及各個(gè)指標(biāo)得分值,運(yùn)用層次分析法對(duì)各影響因素進(jìn)行指標(biāo)體系建立并賦予權(quán)重,最終結(jié)果是為了減少主觀因素、單一因素等對(duì)整體價(jià)值的影響,更加客觀公正的得出該待估房地產(chǎn)整體價(jià)值。 全文共分為五個(gè)部分。 第一部分簡(jiǎn)要闡釋了本文選題的背景和意義,簡(jiǎn)要介紹了國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)評(píng)估的發(fā)展歷史,分析了國(guó)內(nèi)外相關(guān)的文獻(xiàn),并在前人研究的基礎(chǔ)上提出自己的思考,最后說明了本文的創(chuàng)新點(diǎn)和不足之處。 第二部分主要對(duì)文章的基本概念進(jìn)行了梳理,闡釋了房地產(chǎn)評(píng)估的基本方法,對(duì)成本法、市場(chǎng)法、收益法進(jìn)行了簡(jiǎn)單介紹,并簡(jiǎn)單分析了現(xiàn)存三種方法中存在問題及對(duì)策分析,主要對(duì)其中的市場(chǎng)法存在問題進(jìn)行介紹說明,表明本文將對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估中市場(chǎng)法存在的問題研究改進(jìn)。 第三部分主要對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估中運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估時(shí)需要考慮的影響因素進(jìn)行分析,結(jié)合現(xiàn)存房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)法的修正內(nèi)容,將影響因素分為一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素三類,再考慮了諸如地震戰(zhàn)爭(zhēng)等其他風(fēng)險(xiǎn)因素。隨后建立評(píng)估模型,對(duì)以上分析的各類指標(biāo)進(jìn)行分類,根據(jù)層次分析法的基本原理,分別確定目標(biāo)層、準(zhǔn)則層、指標(biāo)層的,結(jié)合頭腦風(fēng)暴法、專家打分法等方法確定各因素得分值以及權(quán)重,以此減少評(píng)估中的主觀因素,使評(píng)估價(jià)值更公平合理。 第四部分引入某房地產(chǎn)評(píng)估公司的現(xiàn)實(shí)案例,將案例在原本的市場(chǎng)法中進(jìn)行評(píng)估,得出評(píng)估價(jià)值。再將各因素運(yùn)用層次分析法計(jì)算權(quán)重,用本文建立的指標(biāo)體系層層考慮各因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的綜合影響,最后求出其評(píng)估價(jià)值。將用兩種方法評(píng)估出的價(jià)值進(jìn)行對(duì)比分析說明問題。 第五部分是對(duì)本文研究成果的總結(jié),結(jié)合案例分析,探討在研究中運(yùn)用方法和在實(shí)際操作中的差異,并為今后房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)法的發(fā)展提出了自己的看法和建議。 本文在以下幾個(gè)方面有所創(chuàng)新：在研究?jī)?nèi)容方面：分析房地產(chǎn)評(píng)估中各種影響因素,考慮相關(guān)指標(biāo),建立指標(biāo)體系,根據(jù)專家判斷確定各因素對(duì)房屋的影響程度,最終運(yùn)用層次分析法對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理排除主觀因素,獲得相對(duì)客觀的評(píng)估值。在研究方法方面：文章主要考慮運(yùn)用專家打分法和層次分析法進(jìn)行研究,通過頭腦風(fēng)暴法確定各種影響因素,考慮建立指標(biāo)體系,應(yīng)用層次分析法確定相關(guān)指標(biāo)權(quán)重,結(jié)合專家打分法得出最后的評(píng)估值。在研究結(jié)論方面：通過頭腦風(fēng)暴法、層次分析法、專家打分法的綜合運(yùn)用,將建立一套相對(duì)完整客觀的房地產(chǎn)評(píng)估影響因素指標(biāo)體系。同時(shí)希望可以通過對(duì)專家?guī)斓鹊慕?使該指標(biāo)體系具有可調(diào)整性,操作性強(qiáng)等特征。
[Abstract]:......
【學(xué)位授予單位】：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2014
【分類號(hào)】：F299.233.42

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：1606461