近年來,我國房地產(chǎn)行業(yè)進入新階段調(diào)整期,市場日趨理性化、規(guī)范化,房地產(chǎn)項目管理對于現(xiàn)金流、精細化、品質(zhì)、穩(wěn)健等的要求越來越高,在項目管理中熱衷于建立"大運營管理體系"。本文取其中一瓢,以一個財務(wù)類、投資類指標IRR(內(nèi)部收益率)為核心,從運營與管理角度,對圍繞IRR指標如何更好地進行房地產(chǎn)項目運營管理進行探討研究,提出以IRR為核心的房地產(chǎn)項目四維管理方法,旨在提升對房地產(chǎn)項目管理的深層次理解,提升房地產(chǎn)項目運營管理水平。

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【部分圖文】：

圖1NPV與IRR關(guān)系

內(nèi)部收益率是項目在計算期內(nèi)的凈現(xiàn)值(NPV)等于零時的折現(xiàn)率,是指在考慮資金時間價值的情況下,項目投資在未來產(chǎn)生的投資收益現(xiàn)值剛好等于投資成本時的折現(xiàn)率,是項目對初始投資的償還能力或項目對貸款利率的最大承受力。其計算公式為:

圖2以IRR為核心的房地產(chǎn)項目四維管理方法

上文總結(jié)的提高IRR的四條基本規(guī)則貫穿了房地產(chǎn)項目管理的全周期和全業(yè)務(wù)。如何通過科學(xué)的管理實施與落實這四條規(guī)則及其中的具體業(yè)務(wù),決定了房地產(chǎn)項目IRR指標的最終實現(xiàn)。筆者將圍繞此四條規(guī)則展開的項目管理方法總結(jié)為“以IRR為核心的房地產(chǎn)項目四維管理方法”,并在下文進行詳細闡述(以上....

圖3前期運營策劃思維導(dǎo)圖

(3)在拿地設(shè)計方案階段即介入工程策劃、合約策劃、營銷策劃等,即需做好項目整體運營策劃,而不是到了后期才考慮,如圖3所示。只有全業(yè)務(wù)條線的協(xié)同才能確保項目快開快建:綜合考慮地價、政府批價與市場因素確定項目產(chǎn)品定位,同時考慮經(jīng)營指標等因素確定首開單價與貨值,從而能更有針對性地做好工....

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