鄒睿蓉    九江學院商學院

摘要：房地產行業(yè)和商業(yè)銀行具有密切的聯系：房地產行業(yè)的發(fā)展需要銀行資金的注入，購房者也離不開銀行的房貸。銀行業(yè)在承擔部分風險的同時獲得高額回報。房產調控政策的陸續(xù)出臺，間接的影響了商業(yè)銀行的經營管理。本文從利弊兩方面分析了房產新政對商業(yè)銀行的影響，繼而提出了新形勢下商業(yè)銀行經營管理的對策。

關鍵詞：房產新政 商業(yè)銀行 經營管理

一、房產調控對商業(yè)銀行經營的影響分析

（一）房產新政對商業(yè)銀行經營的有利影響

1、首付款比例和利率的提高將使商業(yè)銀行增收減壓

繼去年初開始，，各家商業(yè)銀行開始實行嚴格的差別化住房信貸政策，即對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50％，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；而對購買第三套住房則不予貸款。首付款比例和利率水平的提高，將使新增貸款的利息收入加大，給商業(yè)銀行帶來更高利潤。同時由于商業(yè)銀行對新增貸款的發(fā)放更加審慎，并且實現了利率的大幅上浮，從而降低了不良貸款的風險。

2、降低了商業(yè)銀行的經營風險

我國房地產開發(fā)資金構成與國外相比，一個明顯的特征就是在企業(yè)自有資金不足、過分依靠商業(yè)銀行貸款。房地產市場的絕大部分風險轉移到了金融機構。目前全國房地產商業(yè)銀行貸款依賴水平在50%左右，部分大型城市開發(fā)商對商業(yè)銀行信貸資金的依賴程度高于80%。加強房地產信貸風險管理有利于維護經濟健康發(fā)展。過去房地產開發(fā)企業(yè)經營和個人購房的資金絕大部分來自商業(yè)銀行，現在則有所約束，這將部分降低商業(yè)銀行的資金風險。

�。ǘ┓慨a新政對商業(yè)銀行經營的不利影響

1、存量信貸資金風險加大

房地產行業(yè)是資金密集型產業(yè)。在我國目前的房地產市場資金鏈中，商業(yè)銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產開發(fā)和房地產銷售、居民住宅抵押的整個過程。房地產行業(yè)和商業(yè)銀行在一定意義上具有一榮俱榮、一損俱損的關系。商業(yè)銀行在分享房地產行業(yè)發(fā)展成果時，房地產行業(yè)也把部分市場風險和信用風險轉嫁給了商業(yè)銀行，使商業(yè)銀行承擔了房地產行業(yè)發(fā)展的風險。這其中蘊藏的潛在風險是巨大的，一旦房地產市場形勢逆轉，將對商業(yè)銀行的存量信貸產生重要的影響。

2、商業(yè)銀行資金使用效率降低

    我國每年有大量銀行資金流入房地產市場，無論是房地產開發(fā)商，還是購房者都和銀行資金有密切聯系。三方是利益的矛盾體，在博弈中演繹著我國房地產行業(yè)的起落沉浮。總體上，房地產行業(yè)需要商業(yè)銀行的資金支持，商業(yè)銀行也樂于將資金投入房地產行業(yè)，特別是商業(yè)銀行目前流動性還是處于過剩的情況，信貸資金缺少有效的運作渠道，資金投入房地產交易中給商業(yè)銀行帶大了巨大的收益。政府調控之后，無論是開發(fā)貸款還是個人住房貸款，其發(fā)展勢頭會得到約束和抑制，實際上降低了商業(yè)銀行資金的使用效率。

3、房貸業(yè)務的收縮會影響商業(yè)銀行的盈利

    近年來，我國房地產價格的迅速上漲與宏觀經濟的快速增長和房地產金融的大力支持有著緊密的關系。同時，經濟增長與房價上漲促進了商業(yè)銀行信貸的繁榮。目前來看，京、津、滬、穗、深五個城市的二手住宅價格和成交量都出現了不同程度的回落。這五個城市的二手房已經占據房產交易市場的主導地位，因此市場調整在二手房方面反應的最明顯。五大城市中、高檔二手商品房價格也全線下降，北京由4月中旬的近20000元/平方米回落至目前的18000元/平方米左右，上海由26000元/平方米以上回落至25000元/平方米左右，其他城市的價格均呈回落趨勢，回落幅度在5%至6%。中國人民銀行連續(xù)動用準備金率這個市場調節(jié)手段收縮商業(yè)銀行的流動資金，使得商業(yè)銀行的房貸業(yè)務出現較大幅度地下跌，從而影響了商業(yè)銀行的盈利。

二、商業(yè)銀行經營管理的對策建議

(一)正確看待房產新政，嚴格執(zhí)行國家政策

商業(yè)銀行要對房貸業(yè)務嚴格監(jiān)督和管理，堅決執(zhí)行新政。要識別各種形式的假一套房，嚴把信貸資金關口。要加強對房地產企業(yè)開發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理，對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款。商業(yè)銀行要將土地抵押貸款/價值比保持在較低水平并嚴格執(zhí)行，必須確定借方股權資本的真實性，確保非房地產貸款不會轉移到房地產行業(yè)。同時，商業(yè)銀行也要區(qū)別對待消費目的購房和投資目的購房，一方面鼓勵消費性購房，另一方面抑制投資性住房，應是未來政策改革的方向之一。

(二)積極采取應對措施，發(fā)掘新的贏利點

    商業(yè)銀行要拓寬資金運用渠道，優(yōu)化信貸資金結構，規(guī)范房地產信貸業(yè)務操作，提升風險內控水平。大力發(fā)展中間業(yè)務，如規(guī)范住房公積金貸款行為，將住房公積金貸款納入房地產調控范疇之內；規(guī)范信托等非商業(yè)銀行金融機構的房地產金融業(yè)務等。這樣既滿足存款客戶的需求，又能增加商業(yè)銀行的利潤來源。

    (三)提高住房貸款風險管控能力

    縱觀美國次貸危機可以看出，房價迅速上漲時，商業(yè)銀行存在的信用風險和操作風險往往會被忽視。在我國住房按揭貸款中，虛假按揭以及信貸把關不嚴現象比較嚴重，使一些不符合條件的借款人較容易地得到貸款，這了形成我國商業(yè)銀行業(yè)按揭貸款風險的源頭之一。因此，在我國房地產市場風險不斷積聚的情況下，商業(yè)銀行業(yè)必須健全信貸運行預警機制和內部控制制度，提高住房貸款風險管控能力。

三、結論

    面對新一輪樓市調整政策的出臺，商業(yè)銀行不能從一時利益出發(fā)，而應該放眼長遠，立足于防范房貸風險和促進房地產市場健康發(fā)展，嚴格按照國家的調控政策，加大對普通商品住房特別是中低價位、中小套型普通商品住房和保障性安居工程建設的支持力度，實現房地產市場與商業(yè)銀行的“雙贏”。我國房地產行業(yè)對商業(yè)銀行的信貸依賴度相當高，

參考文獻:

本文連接：現代商業(yè)