韓鳳麟   廈門(mén)大學(xué)化學(xué)化工學(xué)院

摘要：本文闡述了保障性住房概念，認(rèn)為保障性住房的大量入市對(duì)緩解住房供求矛盾將產(chǎn)生積極作用，有利于改變房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)有供求格局，對(duì)緩解房?jī)r(jià)的上漲產(chǎn)生重大影響，使房?jī)r(jià)回歸合理。

萬(wàn)套。我國(guó)

一、保障性住房概念

保障性住房是與商品性住房相對(duì)應(yīng)的概念，是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房，由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。

廉租住房是指政府是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞�，向符合城�?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。

經(jīng)濟(jì)適用房是政府以劃撥方式提供土地，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府基金，實(shí)行稅收優(yōu)惠政策，以政府指導(dǎo)價(jià)出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。具有經(jīng)濟(jì)性和實(shí)用性特點(diǎn)。

政策性租賃住房是指通過(guò)政府或政府委托的機(jī)構(gòu)，按照市場(chǎng)租價(jià)向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時(shí)，政府對(duì)承租家庭按月支付相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的租房補(bǔ)貼。其目的是解決家庭收入高于享受廉租房標(biāo)準(zhǔn)而又無(wú)力購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的低收入家庭的住房困難。

二、保障性住房的大量入市有利于緩解住房供求矛盾，從根本上改變住房市場(chǎng)的不合理結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)回歸到理性發(fā)展軌道。

在市場(chǎng)機(jī)制作用的背景下，許多居民不可能僅僅通過(guò)市場(chǎng)調(diào)節(jié)來(lái)解決自身的住房問(wèn)題，特別是對(duì)于為數(shù)眾多的中低收入家庭。我國(guó)70%的常住人口是中低收入家庭，因此住房保障制度應(yīng)以低水平、廣覆蓋為目標(biāo)的多層次體系。第一層級(jí)是不足10%的極低收入家庭、老人、病人等進(jìn)入政府提供的廉租房。第二層級(jí)是20-70%的中低收入民眾，在政府住房貨幣化補(bǔ)助、優(yōu)惠利率、優(yōu)惠稅收等優(yōu)惠條件下通過(guò)限價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、租賃經(jīng)濟(jì)適用房、民工住房等形式解決。我國(guó)住房保障正在禰補(bǔ)前幾年的“欠賬”，以價(jià)格低廉的政府保障房解決困難群體的住房問(wèn)題，從而最大限度地保障弱勢(shì)群體的住房發(fā)展權(quán)。 

1、加快保障房建設(shè)，使樓市結(jié)構(gòu)由目前相對(duì)單一的商品房市場(chǎng)，轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ戏颗c商品房比翼齊飛的兩元市場(chǎng)。

未來(lái)5年建3600萬(wàn)套保障房，將奠定“市場(chǎng)歸市場(chǎng)、保障歸保障”的住房“雙軌制”新格局。構(gòu)建住房‘雙軌制’的積極意義在于，彌補(bǔ)政府自1998年房改啟動(dòng)以來(lái)在住房保障方面的“短腿”。在逐漸成型的“雙軌制”思路影響下，“瘸腿”的保障房也開(kāi)始成為整個(gè)住房供應(yīng)體制中的另一支柱，我們的住房體制可以由一條腿蹦達(dá)變成兩條腿走路，使商品房主宰地產(chǎn)舞臺(tái)的格局有所改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)將發(fā)生質(zhì)的改變，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展是非常有利的。

政府作為構(gòu)建住房保障體系的主體，大力建設(shè)保障房，更多在于改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使房?jī)r(jià)不再大起大落。房?jī)r(jià)穩(wěn)定了，中低收入階層住房問(wèn)題就容易解決。因此，大力建設(shè)保障性住房，一方面在房地產(chǎn)調(diào)控中起重要作用，另一方面也在解決重要的民眾住房問(wèn)題上發(fā)揮重要作用。

2、保障性住房的大量入市有利于引導(dǎo)更多人轉(zhuǎn)變住房觀念，能成為稀釋目前我國(guó)過(guò)高房?jī)r(jià)的源頭活水。

保障性住房的大量供應(yīng)使因土地出讓價(jià)格、稅費(fèi)成本等都偏高又位于城市周邊區(qū)位、中低端商品住宅，將失去其原有的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，勢(shì)必將把市場(chǎng)上低端戶型商品住宅和樓盤(pán)擠出市場(chǎng)。由此可見(jiàn)，保障性住房的大量供應(yīng)對(duì)商品房過(guò)高的價(jià)格的稀釋作用也將逐步顯現(xiàn)。

三、政府大規(guī)模投資建設(shè)保障性住房，有利于增加房地產(chǎn)的供給力度，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是降低房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生積極影響。

1、保障性住房的大量入市可使普通商品房市場(chǎng)的需求相對(duì)減少，無(wú)疑將分流部分原先的剛性買(mǎi)房需求。商品房市場(chǎng)上的需求被“分流”等同于增加市場(chǎng)供給，從而可以抑制部分投資性或投機(jī)性購(gòu)房需求，影響房?jī)r(jià)的最關(guān)鍵因素就是供求關(guān)系，而加大保障房建設(shè)，客觀上是增加了市場(chǎng)供應(yīng)，有利于控制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。

2、保障性住房的大量入市將會(huì)拉低房地產(chǎn)價(jià)格。大量上市的保障房將迅速拉低市場(chǎng)成交均價(jià)，資金鏈越來(lái)越緊張的開(kāi)發(fā)商也將選擇加速降價(jià)打折，抓緊銷(xiāo)售回款入袋為安。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，當(dāng)保障房占比不足50%時(shí)，難以對(duì)商品房房?jī)r(jià)形成有力約束。今后5年，我國(guó)將新建保障性住房3600萬(wàn)套，建成后的市場(chǎng)覆蓋率達(dá)到20%。我們有理由相信未來(lái)保障性住房供應(yīng)量的加大將會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)造成一定沖擊。

3、保障性住房大量入市影響房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。國(guó)家今后幾年將提供大批量的公共租賃住房，住房市場(chǎng)的供需矛盾將會(huì)大大緩解，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，保障房會(huì)減少社會(huì)對(duì)住房的過(guò)度依賴，，從而抑制投資性需求。減少居民對(duì)高房?jī)r(jià)的恐慌以及炒房預(yù)期，給予市場(chǎng)理性的預(yù)期，也將增加民眾對(duì)房?jī)r(jià)下降的預(yù)期，民眾希望通過(guò)未來(lái)保障房的大量入市，能調(diào)整、改變當(dāng)前房?jī)r(jià)居高不下的現(xiàn)狀，從而促使商品房?jī)r(jià)格下滑。

四、保障房建設(shè)是不僅是民生工程,更是一項(xiàng)民心工程，能使中低收入民眾實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的夢(mèng)想。

中央提出要保持房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的決心是堅(jiān)定不移的；要把一些地區(qū)過(guò)高的房?jī)r(jià)降下來(lái)、使房?jī)r(jià)回歸到合理水平的決心是堅(jiān)定不移的；要特別關(guān)注困難群體和中低收入家庭，使他們住得起房子、租得起房子的決心也是堅(jiān)定不移的。

保障房和商品住房是面向完全不同的兩個(gè)群體，保障房是為了解決城市的中低收入群體的住房困難，是一種改善民生的行政而非市場(chǎng)手段。保障房要達(dá)到牽制商品房?jī)r(jià)之目的，關(guān)鍵不只是數(shù)量，也要在質(zhì)量上有所突破才有可能實(shí)現(xiàn)，否則保障房最終就只能起到因量大而稀釋房?jī)r(jià)的效果，亦即從表面數(shù)據(jù)看，整體房?jī)r(jià)下跌了，但商品房?jī)r(jià)則持續(xù)被推高。

在大規(guī)模保障房建成后，如何實(shí)現(xiàn)公開(kāi)公正地分配、完善退出機(jī)制等保障房管理方面迫切需要建立和完善一系列制度。2009年6月，廈門(mén)市實(shí)施了國(guó)內(nèi)首部保障房管理的地方法規(guī)《廈門(mén)市社會(huì)保障性住房管理?xiàng)l例》。當(dāng)務(wù)之急，是要在各地立法探索的基礎(chǔ)上，抓緊制定國(guó)家層面的住房保障法律，確保3600萬(wàn)套保障房實(shí)現(xiàn)公平分配。我們有理由相信這一政策不但能夠確保中低收入家庭的住房問(wèn)題，能實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的夢(mèng)想。而且也能有效地控制不斷上漲的房?jī)r(jià)。

參考文獻(xiàn)

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4、樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)將發(fā)生質(zhì)變保障房建設(shè)提速有利抑制房?jī)r(jià)人民日?qǐng)?bào)海外版 2011年06月22日 

5、《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》2007年國(guó)務(wù)院24號(hào)文  

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