本文關鍵詞：長春市EO房地產開發(fā)項目工程造價控制問題研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

【摘要】：房地產造價控制不僅是其成本管理的一個重要方面,也是房地產企業(yè)項目管理的重要內容,與質量、安全、進度等管理具有同等重要的意義。雖然近幾年我國政府對房地產市場發(fā)展采取的是調控態(tài)度,但是從統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,我國售房面積在2011年至2014年之間始終保持了持續(xù)增長的態(tài)勢。2014年房地產500強企業(yè)中資產總值均值同比增長了5.99%,總資產均值達到了257.85億元,凈資產均值同比增長率為長7.59%,凈資產均值達到了65.13億元。但是,2014年房地產發(fā)展的凈利潤增長率與經營收入相比,前者明顯低于后者,而且呈現(xiàn)出了每年降低1%-2.5%的情況。尤其是隨著土地使用價格的增長,房地產行業(yè)的利潤空間不斷被壓縮。在2014年,我國房地發(fā)企業(yè)購買土地的總面積同2013年相比下降了14.0%,而土地的購買成本則增加了1.0%。影響房地產企業(yè)利潤的另一個重要因素是融資成本。目前我國的房地產企業(yè)的有息負債加權平均利息率達到了10%,房地產行業(yè)的相關稅費、管理費用占據(jù)了房價的20%-25%,一方面是資金成本以及土地使用成本的增加,另一方面是居民購房積極性的降低,所以房地產企業(yè)的行業(yè)“暴利”時代已經過去,創(chuàng)利能力的降低要求房地產企業(yè)的必須重視項目造價控制,不斷降低開發(fā)成本,以此提高投資成本效益,保障利潤能夠保持在一個合理的空間內。本文選擇的EO集團的2014年銷售收入同比增長了31%,銷售住房面積同比增22.2%,凈利潤增長率達到了31.4%,是同行業(yè)的佼佼者。以其作為案例,研究造價控制的方式方法以及關鍵點,對于同行業(yè)的造價管理應該具有重要的實踐啟迪意義。作為大型高檔住住宅項目工程,長春市EO房地產開發(fā)項目中設計戶型比較多,不同樓棟的住宅面積和房屋結構也存在差異。以毗鄰八一水庫的高層為例,采取價值工程原理對基礎設計進行優(yōu)化。這個方位由于距離水庫比較近,所以在基礎設計上存在特殊性。根據(jù)原設計方案,將通過人工的方式進行挖孔樁,但是這種施工方式消耗的工期長、人工成本增加,增加造價控制難度。所以設計單位提供了三種方式與工程建設單位一起分析對比,希望找到最優(yōu)化的基礎設計方案。這三種方式分別是采用靜壓樁方式(C1),采用鉆孔灌注樁方式(C2)和采用人工挖孔樁的方式(C3)。為了比較這三種施工方案的優(yōu)劣,從保障質量(B1)、保護環(huán)境(B2)、控制造價(B3)以及確保工期(B4)等四個指標入手進行分析考慮。最終得出C2是最優(yōu)方案。在工程設計階段導入控制論原理進行造價控制。EO房地產開發(fā)單位專門委托工程造價編制公司為本項目編制了項目投資預算,然后組織專家對于施工圖紙中相關的預算指標進行了針對性的分析,及時和項目設計單位進行溝通、修改完善設計施工圖。為了提高施工圖預算編制的準確性,造價編制公司按照不同的施工階段分解后提供了重點成本造價控制工程量。鋼筋用量和混凝土構建的使用情況便是其中之一。在本項目的設計過程中普遍存在鋼筋使用量與同類型工程項目相比偏高的情況。對此,EO項目負責單位專門與項目設計單位進行溝通、核算,在確保工程項目功能的基礎上,對鋼筋使用情況進行了調整。最終減少了鋼筋295噸,鋼筋指標平均用量為59.36 kg/m2,總計控制在1705噸。通過深入溝通、計算,最終項目設計人員對設計圖紙進行了修改,在確保工程項目安全保障性能的基礎上,減少混凝土使用量1623.2M3,用量指標保持在0.39 M3/M2。在項目實施階段的造價控制中,首先,確定項目招標的工作流程。一是制定招標計劃書。二是公布招標信息。三是對投標商資格進行審核。四是確定中標單位,組織合同簽訂工作。在項目施工階段的造價控制中,首先,在材料和設備設施的選擇上樹立成本意識。其次,最大限度的避免變更項目發(fā)生,對于必須的變更要嚴格審批管理。第三,發(fā)揮工程監(jiān)理在造價控制中的積極作用。第四,以合同為依據(jù)進行造價管理。第五,分解造價投資,強化過程控制。在項目竣工驗收階段的造價控制中根據(jù)工作任務進行分析、核定了工作任務量,編制了竣工驗收審核工作計劃推進表,確保了結算工作的有序進行。為了嚴格控制造價,采取了以合同為依據(jù),進行竣工結算。對于出現(xiàn)的變更,進行實際工程量、材料使用量等方面的現(xiàn)場核實,并且查看變更的手續(xù)是否齊全、變更的必要性以及變更內容是否符合合同規(guī)范等內容,根據(jù)變更情況及時按照合同約定款項調整相關費用,做到了既尊重合同,又嚴格管理變更,確保了造價受控。針對EO工程在投資決策階段、項目設計階段、項目招標階段階段、施工和竣工階段造價存在的不足,長春市EO房地產開發(fā)項目制定了工程造價的改進措施。在決策階段造價控制的改進措施是做好基礎資料搜集,為項目設計奠定基礎;分進行市場論證,提升項目造價控制的科學性;優(yōu)化項目前期方案,增強項目造價控制的有效性在設計階段造價控制的改進措施為在招標過程中引入競爭機制,規(guī)范評標程序;在設計中導入限額設計方法,優(yōu)化設計方案。并且從施工前期、過程以及竣工驗收階段入手,完善了施工期間的造價管理。本文的案例長春EO房地產開發(fā)項目通過系統(tǒng)性的造價控制后,不僅實現(xiàn)了工程期限的有效保障,而且建筑工程費和裝修工程費與合同規(guī)定造價相比,減少了532.1元,鋼筋用量節(jié)約費用81.23萬元,索賠事件4起,總計賠償金額90.23萬元。房地產項目的造價管理是滲透在項目開發(fā)的全過程、每個環(huán)節(jié)的,而且在不同的過程和環(huán)節(jié)中其存在的表現(xiàn)形式和要采取的措施也各不相同。在決策階段要做好項目的可行性研究、準確估算項目總投資、進行項目財務分析;在設計階段要積極應用限額設計、價值工程等原理優(yōu)化基礎設計,以控制論原理優(yōu)化鋼筋和混凝土使用狀況并且在招標過程中導入競爭機制,規(guī)范招投標管理;在項目施工階段要注重編制好施工前期施工組織計劃、抓好施工過程的組織計劃落實、嚴格進行竣工驗收階段的造價管理等舉措,提升造價管理能力。所以,強化房地產造價管理并不是某一各方面的工作,而需要所有項目參建單位的共同努力。
【關鍵詞】：長春市EO 房地產開發(fā)項目 工程造價 管理
【學位授予單位】：吉林大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2015
【分類號】：TU723.3
【目錄】：

• 前言4-5
• 摘要5-8
• Abstract8-15
• 第1章 緒論15-21
• 1.1 選題背景及研究意義15-17
• 1.1.1 選題的背景15-16
• 1.1.2 研究的意義16-17
• 1.2 國內外研究文獻綜述17-19
• 1.2.1 國外研究成果17-18
• 1.2.2 國內研究成果18-19
• 1.3 研究內容及方法19-21
• 1.3.1 研究的內容19
• 1.3.2 研究的方法19-21
• 第2章 房地產工程造價控制相關理論概述21-31
• 2.1 房地產項目的特征21
• 2.2 房地產開發(fā)項目工程造價的構成與方法21-24
• 2.2.1 房地產開發(fā)項目工程造價的構成21-23
• 2.2.2 房地產工程造價控制的方法23-24
• 2.3 項目管理相關理論24-27
• 2.3.1 項目管理的內涵理解24-25
• 2.3.2 管理模式理論25-26
• 2.3.3 過程管理26-27
• 2.4 房地產項目建設過程中造價控制27-31
• 第3章 長春市EO房地產開發(fā)項目工程造價控制現(xiàn)狀31-43
• 3.1 EO項目發(fā)展概況31-32
• 3.2 長春市EO項目決策階段的計劃造價32-34
• 3.2.1 計劃造價現(xiàn)狀32-33
• 3.2.2 控制結果33-34
• 3.3 長春市EO項目設計階段的造價控制34-35
• 3.3.1 控制現(xiàn)狀34-35
• 3.3.2 控制結果35
• 3.4 長春市EO項目實施階段的造價控制35-39
• 3.4.1 實施階段造價控制流程35-37
• 3.4.2 造價控制現(xiàn)狀37-38
• 3.4.3 控制結果38-39
• 3.5 項目建成后期的工程造價控制情況39-40
• 3.6 EO項目工程造價控制存在的不足及原因分析40-43
• 3.6.1 EO工程造價存在的問題40-41
• 3.6.2 原因分析41-43
• 第4章 長春市EO項目工程造價控制改進措施43-47
• 4.1 項目決策階段造價控制的改進措施43-44
• 4.1.1 做好基礎資料搜集，為項目設計奠定基礎43
• 4.1.2 充分進行市場論證，，提升項目造價控制的科學性43
• 4.1.3 優(yōu)化項目前期方案，增強項目造價控制的有效性43-44
• 4.2 項目設計階段造價控制的改進措施44-45
• 4.2.1 在招標過程中引入競爭機制，規(guī)范評標程序44
• 4.2.2 在設計中導入限額設計方法，優(yōu)化設計方案44-45
• 4.3 項目實施階段造價控制的改進措施45
• 4.3.1 施工前期的造價控制措施45
• 4.3.2 施工過程的造價控制措施45
• 4.4 項目建成后期造價控制的改進措施45-47
• 第5章 結論與展望47-49
• 5.1 全文總結47
• 5.2 展望47-49
• 參考文獻49-51
• 致謝51

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