發(fā)布時(shí)間：2021-03-04 20:05

　　房地產(chǎn)屬于資金密集性質(zhì)的行業(yè),其投資開發(fā)、項(xiàng)目建設(shè)均以雄厚的資金量為支撐,因此對(duì)于財(cái)務(wù)杠桿具有較強(qiáng)的依賴性。2008年國(guó)際金融危機(jī)全面爆發(fā),為了應(yīng)對(duì)危局,我國(guó)政府推出“4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃”,自此迎來(lái)了房地產(chǎn)業(yè)的新一輪擴(kuò)張和勢(shì)力洗牌,各大房企競(jìng)相加杠桿購(gòu)置土地,信貸規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大,杠桿率迅速上漲。然而,研究發(fā)現(xiàn),在此過(guò)程中,不同企業(yè)形成了極具差異化的財(cái)務(wù)杠桿結(jié)構(gòu)�；谝陨媳尘�,本文著重闡釋房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿結(jié)構(gòu)、形成原因及其具體影響。首先,根據(jù)債務(wù)來(lái)源的異質(zhì)性,本文創(chuàng)新性地將企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿分為金融性杠桿和經(jīng)營(yíng)性杠桿。通過(guò)對(duì)比分析恒大集團(tuán)和碧桂園集團(tuán)的發(fā)展歷程、財(cái)務(wù)杠桿水平及成因,進(jìn)一步闡明了兩家房企差異化的財(cái)務(wù)杠桿結(jié)構(gòu)。研究表明,恒大集團(tuán)采取了較為激進(jìn)的財(cái)務(wù)策略,即提高金融性杠桿、降低經(jīng)營(yíng)性杠桿,最終二者趨于平衡;碧桂園集團(tuán)采取了較為保守的財(cái)務(wù)策略,即提高經(jīng)營(yíng)性杠桿、降低金融性杠桿,并且二者差距不斷擴(kuò)大。在確定恒大集團(tuán)和碧桂園集團(tuán)選擇采用的財(cái)務(wù)杠桿結(jié)構(gòu)之后,本文從擴(kuò)張規(guī)模、盈利能力、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)三個(gè)方面研究財(cái)務(wù)杠桿結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的具體影響,最終得出結(jié)論:以經(jīng)營(yíng)性負(fù)債為主的企業(yè),其擴(kuò)張規(guī)模... 

【文章來(lái)源】：華東交通大學(xué)江西省

【文章頁(yè)數(shù)】：67 頁(yè)

【學(xué)位級(jí)別】：碩士

【部分圖文】：

001—2018年我國(guó)房地產(chǎn)投資完成額與投資增速Fig.1-1China"srealestateinvestmentcompletedandinvestmentgrowthratefrom2001to2018

予深圳地鐵集團(tuán)；同年引入三輪戰(zhàn)略投資者，合計(jì)對(duì)地產(chǎn)板塊增資1300億元。另一方面，放緩擴(kuò)張速度、提高盈利能力。2018年，恒大集團(tuán)新增土地儲(chǔ)備建筑面積4993萬(wàn)平方米，同期土地消耗卻達(dá)到7225萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)了土地負(fù)儲(chǔ)備，大幅降低土地費(fèi)用支出；同時(shí)當(dāng)年度完成凈利潤(rùn)373.9億元，在毛利率基本不變的情況下，凈利率較2017年增加2.36個(gè)百分點(diǎn)，盈利能力的提升增加了企業(yè)留存收益，進(jìn)一步補(bǔ)充了內(nèi)源性資金。恒大集團(tuán)的去杠桿措施取得了顯著成效，2017年資產(chǎn)負(fù)債率得到有效控制，漲幅不足1%，2018年資產(chǎn)負(fù)債率同比下降2.67%。圖4-1恒大集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率變化趨勢(shì)圖Fig.4-1ThevariationtrendofHengdaGroup’sasset-liabilityratio數(shù)據(jù)來(lái)源：東方財(cái)富網(wǎng)。4.1.2碧桂園集團(tuán)杠桿簡(jiǎn)介如圖4-2，2010—2018年，碧桂園集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率大致呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，從2010年的69.03%增長(zhǎng)到2018年的89.36%，漲幅約20%。高企的負(fù)債率與其激進(jìn)的擴(kuò)張模式不可分割。自2007年在香港聯(lián)合交易所主板上市，碧桂園開啟了全國(guó)性布局，并且從2011年起積極發(fā)展海外業(yè)務(wù)。2010年，碧桂園集團(tuán)擁有84個(gè)處于不同發(fā)展階段的項(xiàng)目，其中51個(gè)項(xiàng)目位于廣東省內(nèi)，另外33個(gè)項(xiàng)目分布于10�。ㄖ陛犑校�23個(gè)市；到2018年，集團(tuán)擁有2165個(gè)處于不同發(fā)展階段的項(xiàng)目，其中2148個(gè)位于中國(guó)31省（直轄市），17個(gè)位于海外。迅速推進(jìn)的全國(guó)性布局和海外業(yè)務(wù)擴(kuò)張需要巨額資金支持，而碧桂園自籌資金有限，因此通過(guò)銀行借款、發(fā)行優(yōu)先票據(jù)、發(fā)行債券、占用上下游企業(yè)生產(chǎn)資金等方式支撐

第4章案例公司杠桿現(xiàn)狀與成因分析23項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)，從而逐步壘高了債務(wù)規(guī)模，杠桿率一路飆升。隨著全國(guó)業(yè)務(wù)擴(kuò)大，碧桂園集團(tuán)同時(shí)加大了土地儲(chǔ)備力度。2010年碧桂園總土地儲(chǔ)備面積僅有3200萬(wàn)平方米，2018年則快速增加至24064萬(wàn)平方米，八年時(shí)間完成了6.5倍的增長(zhǎng)。此外，在城鎮(zhèn)化的加持下，土地價(jià)格飛速上漲，碧桂園集團(tuán)的土地費(fèi)用支出也水漲船高。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2017年，碧桂園新增土地儲(chǔ)備面積7079萬(wàn)平方米，累計(jì)支出金額2645億元，新增土地平均成本達(dá)到了3736元，遠(yuǎn)高于同期恒大集團(tuán)的拿地成本。圖4-2碧桂園集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率變化趨勢(shì)圖Fig.4-2ThevariationtrendofHengdaGroup’sasset-liabilityratio數(shù)據(jù)來(lái)源：東方財(cái)富網(wǎng)。4.2案例公司杠桿成因分析截至2018年12月31日，恒大集團(tuán)和碧桂園集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率均超過(guò)80%，其中碧桂園以89.36%的杠桿率超過(guò)了絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)。兩家房企債務(wù)高企的原因包括以下三個(gè)方面：4.2.1行業(yè)模式的特異性房地產(chǎn)屬于資本密集型行業(yè)，經(jīng)營(yíng)上基本采用項(xiàng)目開發(fā)模式，資金投入大。尤其在土地購(gòu)置階段期和項(xiàng)目施工階段，資金需求更加旺盛。根據(jù)“銀發(fā)121號(hào)”，在兩種情況下商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款：其一，房地產(chǎn)企業(yè)用作購(gòu)置土地的土地出讓金；其二，房地產(chǎn)企業(yè)尚未取得“四證”的項(xiàng)目，“四證”包括土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。

【參考文獻(xiàn)】：
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