【摘要】：我國《物權(quán)法》149條區(qū)分住宅建設(shè)用地使用權(quán)與非住宅建設(shè)用地使用權(quán),對國有住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期作了不同規(guī)定,其中“住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后自動續(xù)期”,該規(guī)定對保護公民居住權(quán)益具有重大意義,避免土地使用權(quán)到期后因未申請被國家無償收回。但實際上,由于法律規(guī)定過于原則化,不夠具體明確,導(dǎo)致各地關(guān)于續(xù)期的做法不一,出讓住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后的“自動續(xù)期”還有許多問題值得我們思考:續(xù)期的時間長短、續(xù)期的次數(shù),是一次續(xù)期永久使用還是對續(xù)期期間進行限制,到期后另行續(xù)期;續(xù)期是否有償,如何確定收費標(biāo)準等。出讓住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期不僅是一個法律問題,更是關(guān)系國計民生的現(xiàn)實問題。文章第一部分是引言,第二部分是對我國目前出讓住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期制度的現(xiàn)狀研究,是本文寫作的基礎(chǔ)。通過對我國立法現(xiàn)狀的分析,認為我國目前關(guān)于出讓住宅建設(shè)用地使用權(quán)的法律規(guī)定不明確、不完善,其中,《物權(quán)法》第149條規(guī)定未涉及續(xù)期的期限及費用問題,其他法律對續(xù)期的期限、費用、條件和程序規(guī)定相互沖突。歸納青島、深圳、溫州等地續(xù)期的做法,目前實踐中各地關(guān)于出讓住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期做法不一,但解決思路的中心思想是地方行政管理部門根據(jù)實際情況進行操作,待相關(guān)法律安排出臺后再與之做好銜接,但不能給下一步相關(guān)部門作出法律安排設(shè)置障礙。第三部分是對出讓住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期期限及費用問題的分析。目前學(xué)者對續(xù)期期限的兩大觀點是有期限限制及無期限限制。無期限的出讓住宅建設(shè)用地使用權(quán)除滿足居住需求外,還使宅基地使用權(quán)與出讓住宅建設(shè)用地使用權(quán)成為同一種地上權(quán),在土地公有制的基礎(chǔ)上實現(xiàn)了住宅用地權(quán)屬性質(zhì)的統(tǒng)一;有期限的出讓住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期期限,包括續(xù)期與前次土地使用權(quán)期限相同、不滿70年的自動續(xù)期至70年,期滿后另行續(xù)期等觀點。關(guān)于出讓住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期是否收取費用的兩大爭議觀點,持無償續(xù)期觀點的學(xué)者認為續(xù)期不需要補交費用,也不需要辦理不動產(chǎn)登記手續(xù),建設(shè)用地使用權(quán)人在期滿后可以繼續(xù)合法使用土地。另一種觀點是有償續(xù)期,其收費標(biāo)準主要有土地出讓金標(biāo)準及保障性住房的參考標(biāo)準。第四部分是探討上述兩個問題的完善及解決思路�？梢酝ㄟ^兩種途徑完善出讓住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期期限制度,包括:第一,續(xù)期應(yīng)以建筑物的存續(xù)為條件,如房屋在建設(shè)用地使用權(quán)期限內(nèi)滅失,則房屋所有權(quán)喪失,若不重建,應(yīng)視為建設(shè)用地使用權(quán)人對建設(shè)用地使用權(quán)的放棄,建設(shè)用地使用權(quán)喪失,不可再續(xù)期;第二,合理的續(xù)期期限應(yīng)該是建筑物的安全使用年限,筆者認為該期限解決了不同建筑狀況對土地使用年限不同的問題,同時又統(tǒng)一規(guī)定續(xù)期期限標(biāo)準,既充分保護了建筑物的價值,又體現(xiàn)法律對國家土地所有權(quán)、房屋所有權(quán)及建設(shè)用地使用權(quán)的平等保護,防止公權(quán)與私權(quán)的相互侵害。對于續(xù)期的收費問題,筆者通過分析給出應(yīng)堅持有償續(xù)期的建議,可以房地產(chǎn)稅代替續(xù)期收費,并要嚴格區(qū)分混合型住房及住改商用房,適用不同的續(xù)期規(guī)則。
【學(xué)位授予單位】：西南政法大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2018
【分類號】：D923.2

【參考文獻】

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本文編號：2805348