【摘要】：房地產(chǎn)業(yè)作為中國的支柱產(chǎn)業(yè),對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著舉足輕重的作用。自1998年國家出臺(tái)房改政策以來,中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展尤為迅速。近年來各地房價(jià)出現(xiàn)了高速增長并且劇烈波動(dòng)的局面,影響了百姓的安居需求。與此同時(shí),中國的人口結(jié)構(gòu)正在發(fā)生巨大變化,人口老齡化加速等結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變跡象在近年不斷涌現(xiàn)�！白∮兴印笔侨藗兊幕拘枨�,房地產(chǎn)市場為人口服務(wù)的屬性決定了其發(fā)展必然受人口因素的影響和制約。在我國人口年齡結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的背景之下,房地產(chǎn)市場的發(fā)展也將面臨新的問題。因此,本文旨在考察人口年齡結(jié)構(gòu)變化對(duì)房價(jià)波動(dòng)產(chǎn)生的影響,作出區(qū)域性的差異分析,并根據(jù)分析的結(jié)果提出對(duì)策建議。本文的研究思路:首先,對(duì)本文的研究背景進(jìn)行了基本闡述,尤其對(duì)我國房地產(chǎn)市場供需矛盾突出的原因從供需兩個(gè)進(jìn)行了介紹,并突出“人”是房地產(chǎn)服務(wù)的最終對(duì)象,從而切入到了本文的主題。接著,對(duì)國內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行了綜述,總結(jié)了影響房價(jià)的因素和人口年齡結(jié)構(gòu)變化對(duì)房價(jià)的影響方面的研究成果。其中,從土地、收入、貨幣、城鎮(zhèn)化等多個(gè)角度對(duì)前者進(jìn)行了匯總,從觀點(diǎn)和研究方法兩個(gè)角度對(duì)后者進(jìn)行了匯總。借鑒前人的經(jīng)驗(yàn)并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)創(chuàng)新,便得出了本文的基本研究方法。然后,在回顧了我國房地產(chǎn)市場改革開放以來的發(fā)展歷程和新中國成立以來人口年齡結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變過程之后,利用世代交疊的基本理論,從需求市場和供給市場兩個(gè)方面建立了房地產(chǎn)市場運(yùn)行的局部均衡模型,研究人口年齡結(jié)構(gòu)變化通過增加空置房源以及減少適齡人口需求對(duì)房價(jià)波動(dòng)產(chǎn)生的影響。接著,基于全國30省市1999年—2016年的年度面板數(shù)據(jù),利用面板誤差修正模型來檢驗(yàn)人口年齡結(jié)構(gòu)變化對(duì)房價(jià)波動(dòng)的影響,同時(shí)運(yùn)用脈沖響應(yīng)分析對(duì)人口年齡結(jié)構(gòu)變化對(duì)房價(jià)增長產(chǎn)生的長遠(yuǎn)影響進(jìn)行了預(yù)測(cè)。最后,基于全文的分析得出結(jié)論,并提出應(yīng)對(duì)之策。本文在三個(gè)方面進(jìn)行了創(chuàng)新:第一,選題方面,從“人”的角度而非經(jīng)濟(jì)增長角度研究中國持續(xù)上漲的房價(jià)問題,強(qiáng)調(diào)住房對(duì)人生存的重要性,具有強(qiáng)烈的人文關(guān)懷,也符合中國人口年齡結(jié)構(gòu)變化的現(xiàn)實(shí)需要和政策應(yīng)對(duì)需要。第二,理論方面,結(jié)合眾多學(xué)者的研究和結(jié)論,基于房地產(chǎn)市場局部均衡跨期模型,突破傳統(tǒng)靜態(tài)均衡理論的局限性,將人口年齡結(jié)構(gòu)因素融入其中,對(duì)人口年齡結(jié)構(gòu)與房價(jià)波動(dòng)的關(guān)系進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析;與此同時(shí),將政策因素構(gòu)入到模型當(dāng)中,大大提升了模型的彈性。第三,實(shí)證方面,突破傳統(tǒng)靜態(tài)面板分析模式,建立動(dòng)態(tài)的誤差修正模型,分別對(duì)人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)房價(jià)波動(dòng)的長短期影響進(jìn)行研究;并運(yùn)用面板脈沖響應(yīng)分析預(yù)測(cè)未來人口年齡結(jié)構(gòu)變化沖擊對(duì)房價(jià)波動(dòng)的影響,結(jié)合了面板數(shù)據(jù)和脈沖響應(yīng)分析的優(yōu)點(diǎn),比傳統(tǒng)的時(shí)間序列脈沖響應(yīng)分析更加可靠。通過分析,本文得出了以下結(jié)論:第一,從長遠(yuǎn)來看,人口年齡結(jié)構(gòu)改變通過增加空置房源和減少適齡人口的住房需求而對(duì)房價(jià)波動(dòng)產(chǎn)生下行壓力。第二,人口年齡結(jié)構(gòu)變化對(duì)房價(jià)波動(dòng)的影響存在顯著的區(qū)域性差異,東部影響最為深刻,中部次之,西部影響比較滯后。第三,目前,人口年齡結(jié)構(gòu)變化對(duì)房價(jià)波動(dòng)的負(fù)面影響并沒有顯現(xiàn)出來,主要是因?yàn)槠溆绊懕唤?jīng)濟(jì)增長、居民收入增加、寬松的房地產(chǎn)政策等其他重要因素的正面影響所覆蓋。可是,這并不能改變?cè)陂L遠(yuǎn)的未來,人口年齡結(jié)構(gòu)變化和老齡化加劇所帶來的扭轉(zhuǎn)房價(jià)上漲的結(jié)局。
【學(xué)位授予單位】：中共江蘇省委黨校
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2018
【分類號(hào)】：C924.2;F299.23
【圖文】：

重大的供需矛盾問題：庫存積壓的數(shù)量問題、投機(jī)擠壓剛需的功能失調(diào)問題、區(qū)域性結(jié)構(gòu)失衡問題等等，其中，最顯著的問題莫過于房價(jià)問題。我國的房地產(chǎn)價(jià)格總體處于不穩(wěn)定的狀態(tài)。一方面，房價(jià)波動(dòng)較大。如圖 1所示，從 2000 年至 2016 年，全國的商品房銷售價(jià)格一路上漲，漲幅高達(dá) 254%，其中，北京商品房銷售價(jià)格上升幅度高達(dá) 360%，上海高達(dá) 488%。①2016 年 9 月，珠海、合肥和廈門等 10 個(gè)城市房價(jià)同比暴漲 40%以上；全國 58 個(gè)大中型城市的房價(jià)漲幅均超過 10%。②另一方面，房價(jià)高企，給人民生活帶來巨大的負(fù)擔(dān)。根據(jù)全球知名房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) Demographia 在公布的 2016 年度《全球住房負(fù)擔(dān)能力調(diào)查》報(bào)告中計(jì)算買房負(fù)擔(dān)的方法，北京、上海和深圳的買房負(fù)擔(dān)分別為 33.2、31.9 和 33.5，超過“全球房價(jià)最難負(fù)擔(dān)城市”的香港（房價(jià)收入比為 19），杭州、青島、南京的買房負(fù)擔(dān)分別為 15.7、13.2 和 18.3，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于名列“全球房價(jià)最難負(fù)擔(dān)城市”第二名的悉尼（房價(jià)收入比為 12.2）。所以，無論是從縱向時(shí)間的長短期來看，還是橫向全球的排名來看，中國的房價(jià)已經(jīng)達(dá)到了極端水平，嚴(yán)重?fù)p害了人們的幸福指數(shù)，加劇國民財(cái)富分化。

開放、經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了巨大貢獻(xiàn)。然而，隨著計(jì)劃生育的實(shí)施，中國逐步步入老齡化階段。尤其是進(jìn)入本世紀(jì)以來，中國老齡化趨勢(shì)尤為明顯。第一，中國的勞動(dòng)人口（15 至 64 周歲）占比不斷發(fā)生改變。由圖 2 可知，從 1996 年至 2010 年，勞動(dòng)人口占比呈現(xiàn)波動(dòng)性上升趨勢(shì)，于 2010 年達(dá)到峰值；自 2010 年至 2016 年，勞動(dòng)人口走勢(shì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)變?yōu)橄陆第厔?shì)。說明我國已經(jīng)過了高水平人口紅利的黃金時(shí)期，人口紅利正逐步減少。第二，中國的少年撫養(yǎng)比從 1996 年至 2010年持續(xù)下降，從 2010 年至 2016 年基本維持在 22%附近。第三，由圖 2 可知，中國的老年撫養(yǎng)比從 1996 年 2016 年基本處于上升趨勢(shì)，2005 年之前上升速度較為緩和，之后上升速度較快。根據(jù)聯(lián)合國標(biāo)準(zhǔn)，只要 65 歲及以上老人占總?cè)丝诘?7%，即該地區(qū)視為進(jìn)入老齡化社會(huì)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)的計(jì)算，2001 年老年人口占比已經(jīng)超過 7%，2016 年已經(jīng)達(dá)到 10.9%。說明我國已經(jīng)步入老齡化社會(huì)，并且根據(jù)聯(lián)合國的預(yù)測(cè)，我國老齡人口的遞增速度為 3.3%，超過世界平均遞增速度為 2.5%。中國必須要面臨未富先老的局面，并要做好加速進(jìn)入老齡化社會(huì)的準(zhǔn)備。

因此，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的同時(shí)需要持之以恒的制度從根本上對(duì)其進(jìn)行規(guī)范，在房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)亦要重視人的住房權(quán)益，建立一個(gè)平穩(wěn)健康運(yùn)行的房地產(chǎn)市場是我國當(dāng)前以及未來必須直面的重要議題。（二）我國人口年齡結(jié)構(gòu)的變化分析新中國成立之后，我國社會(huì)穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，醫(yī)療衛(wèi)生水平也不斷提高，因此，我國的人口出生率和自然增長率提高，而人口死亡率下降，即使中間出現(xiàn)過三年自然災(zāi)害的影響，但是總體人口規(guī)模不斷擴(kuò)大。后來由于計(jì)劃生育政策的實(shí)施和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的進(jìn)一步發(fā)展，在死亡率保持較低水平的同時(shí)，中國的人口出生率和自然增長率均開始下降，人口發(fā)展模式開始由建國前的“高出生、高死亡、低增長”轉(zhuǎn)變成“低出生、低死亡、低增長”。基于重要的歷史事件和政策，本文根據(jù)我國人口出生率、死亡率和自然增長率的變化，如圖 3 所示，⑦將新中國成立后的人口發(fā)展分為以下四個(gè)重要階段：

【參考文獻(xiàn)】

相關(guān)期刊論文 前10條

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相關(guān)博士學(xué)位論文 前1條

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本文編號(hào)：2782999