【摘要】：1998年住房制度改革扮演了一個至關(guān)重要的角色,是我國改革開放三十多年來的重要改革之一。這次房改秉著建立以商品住房為主,保障性住房為補充的多層次住房體系,盤活了大量傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)積累的存量資產(chǎn),成功地將中國經(jīng)濟(jì)從亞洲金融風(fēng)暴中拯救出來,居民的生活條件得到了極大的改善,同時巨大的住房需求也得到爆發(fā)。自2002年開始,業(yè)外資金開始進(jìn)入房地產(chǎn)市場,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速加快,房價持續(xù)攀升。2004年下半年一2005上半年房價增幅達(dá)到頂峰,2006年房價增速有所回落,但2007年房價絕對值和增速卻出現(xiàn)“雙高”趨勢。在2008年下半年寬松的貨幣政策和積極的財政政策推動下,2009年我國房價出現(xiàn)井噴式上揚,房地產(chǎn)市場空前“繁榮”。隨著新一輪緊縮政策的調(diào)控,2010以及2011年房價增速回落。雖然國家出臺了一系列的調(diào)控政策,但房地產(chǎn)市場暴露的問題依然存在：房價飛速上漲、房地產(chǎn)開發(fā)投資和土地價格居高不下、房地產(chǎn)供給總量失衡和結(jié)構(gòu)失調(diào)以及中低收入家庭住房等問題日益突出。因此,總結(jié)并分析房地產(chǎn)調(diào)控政策績效,為制定更為有效的調(diào)控政策,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。 本文首先概括了房改以來國家出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策以及政策出臺后的短期市場反應(yīng)。鼓勵性政策效果明顯,住房剛性需求得到釋放,房地產(chǎn)市場開始迅速發(fā)展。面對2002年房地產(chǎn)熱的開始出現(xiàn),緊縮性調(diào)控政策逐漸拉開序幕：2003年“121號文件”中提高了開發(fā)商的投資門檻；2004年,土地和信貸為主要調(diào)控著手點；2005年出臺的“國八條”、2006年的“國六條”以及2007年土地、信貸、稅收等一系列調(diào)控政策密集出臺,但房地產(chǎn)市場依然火熱,房價越調(diào)越漲的勢頭難以控制。2008下半年一2009上半年,房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了寬松回調(diào)政策階段,之前抑制性調(diào)控政策前功盡棄,房地產(chǎn)市場從2008年的低迷轉(zhuǎn)為亢奮。針對2009年底房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的“恐慌性搶購”局面,國家新一輪緊縮性調(diào)控政策陸續(xù)出臺。 其次,本文構(gòu)建了含有政策虛擬變量的房價計量模型,重點分析了房地產(chǎn)政策因素對房價的影響程度。研究結(jié)果發(fā)現(xiàn),不同時期的政策頒布對房價的影響作用不同,這種對房價產(chǎn)生的影響主要通過經(jīng)濟(jì)增長和信貸實現(xiàn)。接著本文從房價與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)程度、房價收入比以及住宅供給結(jié)構(gòu)等角度,闡述了歷年來房地產(chǎn)政策調(diào)控效果的不顯著。繼而從中國居民購房觀念、中央和地方利益矛盾、人民幣升值預(yù)期以及人口結(jié)構(gòu)等方面剖析了房地產(chǎn)調(diào)控效果不顯著的原因。 再次,本文通過對海外調(diào)控實踐的分析,提煉出對我國房地產(chǎn)市場調(diào)控具有指導(dǎo)意義的經(jīng)驗啟示。這些國家都非常重視居民住房保障,相關(guān)法律法規(guī)比較健全。我國的房地產(chǎn)市場調(diào)控,關(guān)鍵應(yīng)在政府財政實力和居民住房需求之間尋找一個平衡點,在財政充沛的前提下加快保障性住房建設(shè)。通過稅收的合理設(shè)計抑制投機炒房,同時增加房地產(chǎn)市場透明度,拓寬房地產(chǎn)建設(shè)資金來源,降低銀行信貸風(fēng)險。 最后,本文提出了調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策建議。從調(diào)控目標(biāo)來看,短期內(nèi)政府政策應(yīng)把住房定位于消費品市場,中期調(diào)控應(yīng)在保障性住房j住房供給結(jié)構(gòu)和稅收完善等方向努力,從長期來看應(yīng)以完善健全法律法規(guī)確定未來發(fā)展宗旨；從政策工具來看,重點分析了貨幣、土地、稅收、住房和外資管制等工具的政策組合效應(yīng)；在完善住房保障中,政府應(yīng)明確保障對象,保障政策不能“一刀切”,應(yīng)分層次對待,提出對于低收入家庭應(yīng)發(fā)展租賃市場為主；房價合理波動區(qū)間,加強地方政府執(zhí)行力度也是調(diào)控的重中之重。
【學(xué)位授予單位】：江西財經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2012
【分類號】：F293.3

【參考文獻(xiàn)】

相關(guān)期刊論文 前4條

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本文編號：2768260