【摘要】：預購商品房抵押預告登記是伴隨著我國大陸地區(qū)房屋預售制度發(fā)展起來的一項配套制度,它是香港房屋按揭制度經(jīng)過大陸本土化改造的結(jié)果。該制度作為房屋預售中保障銀行利益主要擔保方式,在房地產(chǎn)實踐中已經(jīng)經(jīng)過了近十多年的應用,由于實踐中的迅猛發(fā)展,使法律上出現(xiàn)滯后結(jié)果。終于在2007年頒布的《物權(quán)法》中首次對預告登記進行了規(guī)定,緊接著在2008年的《房屋登記管理辦法》中首次出現(xiàn)“預購商品房抵押預告登記”的字眼,并將其歸入到預告登記的類型中。目前在立法中雖然存在此登記的相關(guān)規(guī)定,但在法律層面上對此制度的規(guī)定存在缺失,大多散落在一些部門規(guī)章以及部門內(nèi)部文件中,其法律位階較低,法律效力較弱。而且在學界對該制度也存在較大的分歧,理論上的不統(tǒng)一和立法上的缺失,導致了在法院判決中涉及到該制度的案件的審判結(jié)果也迥然不同,損害了司法的權(quán)威性與公平性。作為商品房預售領(lǐng)域中較新的制度,其制度的設(shè)計和相關(guān)配套制度還存在缺失,有待進一步在法律層面予以明確。本文從預購商品房抵押預告登記的基本概念入手,運用文獻研究和案例剖析的方法,立足于該制度在立法和司法實踐中的現(xiàn)狀,總結(jié)實踐中的爭議焦點,并對爭議問題進行理論分析,對于抵押預告登記制度的性質(zhì)、與抵押登記的關(guān)系、抵押預告登記的效力以及失效問題加以明確,并在此基礎(chǔ)上提出構(gòu)建預購商品房抵押預告登記制度的若干設(shè)想,以期為健全我國預告登記制度提供法理上的支持。本文除引言和結(jié)論外,共包括四個部分:第一部分是預購商品房抵押預告登記的基本概念。該部分將預購商品房抵押預告登記的概念拆分開來進行分析,通過語義分析對預購商品房、預告登記、抵押登記的基本概念分別予以明確,在準確界定相關(guān)概念的基礎(chǔ)上,把握預購商品房抵押預告登記的應有含義,即在房屋預售中,預購商品房還沒建造完成,不滿足辦理本登記的條件,而此時房屋預購人又與銀行間的抵押貸款合同生效,為了保障在商品房滿足抵押登記的條件時銀行能確定的取得抵押權(quán),將銀行對購房人以未來抵押登記為目的請求權(quán)而辦理的預告登記。在準確理解基本概念的基礎(chǔ)上為后續(xù)的論述做最基本的理論鋪墊。第二部分是預購商品房抵押預告登記的現(xiàn)狀及問題,該部分分別從我國的司法實踐、立法和域外現(xiàn)狀三個方面進行分析,通過將司法實踐中涉及到此制度的審判觀點總結(jié)、分類以及將立法中有關(guān)此制度的相關(guān)規(guī)定進行匯總并對比域外的立法,指出目前在預購商品房抵押預告登記中存在相關(guān)規(guī)定的法律位階低、法律效力弱、內(nèi)容籠統(tǒng)、預告登記與本登記的區(qū)分模糊、預購商品房與法律中的“正在建造的建筑物”認識不一、該登記法律效力不明確以及轉(zhuǎn)換本登記存在缺陷等問題。第三部分是預購商品房抵押預告登記的法理分析。該部分是文章的重點章節(jié),主要針對審判實踐中存在的爭議對預購商品房抵押預告登記從法理上進行分析。首先從該制度的性質(zhì)入手,確定其屬于預告登記的種類之一。其次在該基礎(chǔ)上,將該登記與抵押登記的關(guān)系進行明晰,并對抵押預告登記的效力進行分析,其除具有預告登記的保全效力、順位效力以及完全效力之外,還重點強調(diào)了權(quán)利人無優(yōu)先受償權(quán)。最后對該登記的失效原因進行了說明,為司法裁判提供理論依據(jù)。第四部分是預購商品房抵押預告登記的制度設(shè)計。該部分立足于我國國情和理論分析基礎(chǔ)上,提出了首先應明確預購商品房抵押預告登記制度的法律地位,將該登記規(guī)定到《物權(quán)法》中。其次,明確該登記的性質(zhì),即其屬于預告登記的范疇,并在此前提下對預告登記的相關(guān)效力加以完善,同時對抵押預告登記特有的效力進行補充。最后健全相關(guān)配套制度,分別對預售資金監(jiān)管體系和資信體系加以完善,以期為我國預購商品房抵押預告登記制度提供一些參考。
【學位授予單位】：山西大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2019
【分類號】：D923.2

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本文編號：2763340