發(fā)布時(shí)間：2020-07-16 07:03

【摘要】：改革開(kāi)放以來(lái),房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了高峰與低谷,縱觀整個(gè)發(fā)展過(guò)程,在市場(chǎng)周期的循環(huán)中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地儲(chǔ)備實(shí)踐中出現(xiàn)了過(guò)度競(jìng)價(jià)與過(guò)量?jī)?chǔ)備土地所帶來(lái)的破產(chǎn)危機(jī)。近年來(lái),在國(guó)家加大力度打擊土地投機(jī)與土地閑置的背景下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將面臨著越來(lái)越大的土地儲(chǔ)備過(guò)量風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)政府也十分關(guān)注企業(yè)的土地儲(chǔ)備問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)該如何做到既不過(guò)量?jī)?chǔ)備土地,又能維持企業(yè)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)成為急待解決的實(shí)踐與理論難題。因此,本研究引入庫(kù)存控制理論,借鑒城市土地儲(chǔ)備的相關(guān)研究,從庫(kù)存系統(tǒng)出發(fā)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地儲(chǔ)備決策系統(tǒng)的邏輯結(jié)構(gòu),并通過(guò)庫(kù)存控制模型及模擬實(shí)驗(yàn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地儲(chǔ)備提供決策支持,主要研究?jī)?nèi)容如下: 第一,土地儲(chǔ)備決策邏輯與系統(tǒng)模型。據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地儲(chǔ)備庫(kù)存的特殊性,在庫(kù)存理論框架下界定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地儲(chǔ)備的庫(kù)存要素及控制指標(biāo)。庫(kù)存要素包括提前期、安全庫(kù)存量、最大庫(kù)存量等;庫(kù)存控制指標(biāo)包括市場(chǎng)周期、庫(kù)存成本和償債風(fēng)險(xiǎn),從而建立了土地儲(chǔ)備庫(kù)存控制理論框架下的決策系統(tǒng)模型。 第二,土地儲(chǔ)備決策庫(kù)存控制模型。首先,根據(jù)決策邏輯的系統(tǒng)模型進(jìn)行定量分析,定量化安全庫(kù)存量、最大庫(kù)存量,生成庫(kù)存策略;接著,設(shè)計(jì)了相關(guān)模擬模塊,包括需求模塊與盤(pán)點(diǎn)模塊,并建立了不同風(fēng)險(xiǎn)偏好下的土地儲(chǔ)備庫(kù)存控制模型。 第三,土地儲(chǔ)備決策模擬實(shí)驗(yàn)。以萬(wàn)科為例進(jìn)行模擬實(shí)驗(yàn)對(duì)模擬模型進(jìn)行驗(yàn)證性分析,收集相關(guān)數(shù)據(jù),根據(jù)模擬模型邏輯思想,運(yùn)用MATLAB和SPSS軟件生成庫(kù)存策略,應(yīng)用Crystal Ball實(shí)現(xiàn)蒙特卡洛模擬庫(kù)存控制過(guò)程,進(jìn)行庫(kù)存成本分析,生成市場(chǎng)上升期與下降周期中三種決策風(fēng)險(xiǎn)偏好下的最優(yōu)庫(kù)存策略,并提出萬(wàn)科土地儲(chǔ)備整體戰(zhàn)略建議。 研究表明:(1)土地庫(kù)存與一般庫(kù)存相比,具有其特殊性,運(yùn)用庫(kù)存控制理論建立的不同市場(chǎng)周期和風(fēng)險(xiǎn)偏好下,控制庫(kù)存成本的土地儲(chǔ)備決策系統(tǒng)模型是考慮了其特殊性模型,可以為決策者提供一個(gè)清晰的邏輯決策思路;(2)蒙特卡洛模擬實(shí)驗(yàn)驗(yàn)證了庫(kù)存控制模型的操作可行性及有效性,通過(guò)最優(yōu)化庫(kù)存策略以及模擬結(jié)果分析,能輔助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地儲(chǔ)備決策,并為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地儲(chǔ)備決策提供決策支持。
【學(xué)位授予單位】：浙江財(cái)經(jīng)學(xué)院
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2010
【分類(lèi)號(hào)】：F293.3;F301
【圖文】：

圖 2-1 城市土地儲(chǔ)備的最優(yōu)規(guī)模宏觀調(diào)控對(duì)上海土地需求的量化研究[J]．城市規(guī)劃，2005（10）：3爾（2003）曾經(jīng)指出，成本與效益分析使公共部門(mén)滿(mǎn)意的決策，成本最小化模型忽略公共部門(mén)進(jìn)行土地價(jià)、促進(jìn)土地集約利用等，這種決策方法會(huì)造成差。大化理論察了效用最大化條件下的土地儲(chǔ)備，曾紅霞（2005））把“效用函數(shù)最大化”作為目標(biāo)函數(shù)，提出多目標(biāo)假定政府有柯布－道格拉斯效用函數(shù)：x y zU =kQ N R政府效用；Q 為土地儲(chǔ)備量，指政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)土地的比例，指土地儲(chǔ)備對(duì)集約利用存量土地貢獻(xiàn)率y、z 為分別為 U、Q、R 的政府效用彈性，其值的程度；0<x，y，z<1，且 x + y + z= 1。

認(rèn)為企業(yè)因土地儲(chǔ)備增加而提高了抵押信貸能力獲得新的資金支持。產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備的作用主要包括維持企業(yè)可持續(xù)業(yè)績(jī)及企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，提高抵押信貸能力和抗風(fēng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展具有深遠(yuǎn)的作用，研究房要性，。發(fā)企業(yè)土地儲(chǔ)備決策研究中，關(guān)于企業(yè)土地儲(chǔ)備決策的研究提出雖然比較制的不同，研究主要以英國(guó)和中國(guó)香港地區(qū)為案探討了投機(jī)者持有空地的最優(yōu)期限，其觀點(diǎn)可用一時(shí)期的市場(chǎng)價(jià)值，而 NP 則是考慮土地持有成后的市場(chǎng)價(jià)值。解方程可知，適于出售的時(shí)間為有成本等于從土地獲取的價(jià)值加上土地價(jià)格的變

為已完成開(kāi)發(fā)品，在建工程和擬開(kāi)發(fā)土地，本文把擬開(kāi)發(fā)土地作為企業(yè)備量。1）萬(wàn)科土地儲(chǔ)備區(qū)域結(jié)構(gòu)科的土地儲(chǔ)備可劃分為四大區(qū)域：珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲、環(huán)渤海以?xún)?nèi)陸區(qū)域。從占地面積上看，1998－2009 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在中國(guó)各大展，萬(wàn)科從沿海到內(nèi)陸發(fā)展其土地儲(chǔ)備，并始終將東部沿海城市作為發(fā)在沿海城市中，萬(wàn)科的策略是穩(wěn)守珠三角地區(qū)，擴(kuò)展向長(zhǎng)三角地區(qū)，逐勃海地區(qū)，培育內(nèi)陸城市。萬(wàn)科用了十年的時(shí)間將土地儲(chǔ)備從 234 萬(wàn)平到 3925 萬(wàn)平方米，平均年增長(zhǎng)率 36.8%，隨著土地儲(chǔ)備的不斷擴(kuò)充，萬(wàn)產(chǎn)收入從 1998 年 15.2 億元增長(zhǎng)到 2009 年的 488.8 億元。

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2757687