發(fā)布時(shí)間：2020-07-16 04:42

【摘要】：住宅涉及到人民的根本福祉,是一切經(jīng)濟(jì)活動的基礎(chǔ)。近年來,商品住宅價(jià)格高企,對普通消費(fèi)者的心理產(chǎn)生了極大的沖擊,在剛性需求的支撐下,對未來房價(jià)的預(yù)期更是進(jìn)一步刺激了大量住房需求的提前釋放,導(dǎo)致了市場非理性交易行為的發(fā)生,從眾心理使人們不斷產(chǎn)生認(rèn)知上的失調(diào),盲目追逐不合理的房價(jià),并在不斷自我強(qiáng)化的心理作用下影響市場供求關(guān)系,對住宅價(jià)格產(chǎn)生重大影響。 本文分析了對我國商品住宅市場價(jià)格有重大影響的因素,涉及剛性需求、土地供應(yīng)、投資需求、城市化進(jìn)程等四個(gè)方面。其間重點(diǎn)討論了剛性需求和投資性需求產(chǎn)生的原因及其存在的合理性,進(jìn)一步分析了它們轉(zhuǎn)化為有效需求的途徑和對市場的影響。隨后,結(jié)合我國商品住宅市場的預(yù)期特性,對市場中的非理性心理及交易行為進(jìn)行了深入分析,并研究了預(yù)期心理對房價(jià)波動的影響過程。最后,以武漢市住宅市場為研究對象,進(jìn)行了商品住宅價(jià)格模型的實(shí)證分析,引入金融機(jī)構(gòu)信貸資金、土地價(jià)格水平及物價(jià)指數(shù)等理性預(yù)期因素,并且結(jié)合我國住宅市場的準(zhǔn)理性預(yù)期特性,引入前期住房價(jià)格的走勢數(shù)據(jù),體現(xiàn)出消費(fèi)者的適應(yīng)性預(yù)期心理,使價(jià)格模型的解釋度得以增強(qiáng)。 通過模型的實(shí)證檢驗(yàn),證明了前文的理論分析,表明適應(yīng)性預(yù)期在消費(fèi)者的價(jià)格預(yù)期中占據(jù)主導(dǎo)地位,消費(fèi)者在很大程度上借助于先前的價(jià)格走勢對未來進(jìn)行預(yù)測,尤其是前期住房價(jià)格的漲跌幅度大小及持續(xù)時(shí)間長短對消費(fèi)者的影響效果明顯,市場理性程度不足,從而導(dǎo)致價(jià)格脫離實(shí)際,波動性增強(qiáng)。其次,預(yù)防通貨膨脹和追逐資本利得的需求疊加,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場中的投資性需求旺盛,對房價(jià)的推動作用高于土地價(jià)格水平、金融信貸供給量等。 作為宏觀調(diào)控主體的政府部門,必須保持市場政策的穩(wěn)定性及持續(xù)性,加快住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整,完善社會保障制度,提高政府公信力,通過合理引導(dǎo)消費(fèi)者預(yù)期,維護(hù)商品住宅市場價(jià)格的穩(wěn)定。
【學(xué)位授予單位】：武漢理工大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2010
【分類號】：F293.3;F224
【圖文】：

由于我國的房地產(chǎn)銷售均價(jià)與房屋成交結(jié)構(gòu)關(guān)系較大，銷售均價(jià)未必能較好反映出房價(jià)短期變化軌跡，現(xiàn)以國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來源—我國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)為分析指標(biāo)，詳見下圖1一1。圖1一 12008年1月一2010年3月全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格增幅情況2008年以來，過高的房價(jià)使人們對房價(jià)下跌的預(yù)期加強(qiáng)，市場觀望氣氛漸趨濃厚，商品房銷售量相對下降，房屋銷售價(jià)格同比漲幅從2008年初開始逐月回落，12月份出現(xiàn)自2005年7月以來的首次同比下降，同比降幅為一0.4%。環(huán)比價(jià)格從8月份變?yōu)樨?fù)增長，下降速度不斷加快。由上圖可以看出，房價(jià)同比增幅在2009年3月份達(dá)到谷底，同比上年12月份下將了 1.3%，房價(jià)環(huán)比增幅于2008年12月達(dá)到一0.5%

房價(jià)收入比出現(xiàn)明顯下調(diào)，為6.78;2009年，隨著中國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇至部分地區(qū)過熱，房價(jià)收入比也相應(yīng)回升，達(dá)到8.03的歷史新高，北京、上海、深圳、杭州四地的商品住宅價(jià)格收入比均超過14，遠(yuǎn)高于全國的平均水平(見圖3一l)。圖3一 11996一2009年房價(jià)收入比

圖3一3部分城市住宅地價(jià)房價(jià)比土地的出讓價(jià)格最終要體現(xiàn)在樓面地價(jià)上，對房價(jià)的高低有重要影響，是部分開發(fā)商提高售房價(jià)格的緣由，受到大多數(shù)購房者的垢病。來源于國土源部的數(shù)據(jù)，2009年全國重點(diǎn)監(jiān)測城市居住用地的同時(shí)點(diǎn)地價(jià)房價(jià)比均值31.29%。長三角、珠三角以及環(huán)渤海等地區(qū)的一些城市，其比例較高。上海、南京和杭州的地價(jià)占房價(jià)比均超過了40%，分別達(dá)到47.36%、47.89%、45.47%部分原因是這些地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，住宅市場程度高，城市中心區(qū)域土稀缺性明顯，其占房價(jià)的比例高于全國平均水平。3.2.3土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)對房價(jià)的影響土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)決定了房地產(chǎn)市場最終的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，能夠有效調(diào)節(jié)市場的需平衡。對于政府而言，主要是控制對保障性住房及小戶型住房的土地供應(yīng)，

【參考文獻(xiàn)】

相關(guān)期刊論文 前10條

1 馬光秋;理性理論和預(yù)期理論的演進(jìn)[J];商業(yè)研究;2004年19期

2 沈捷;;心理失調(diào)下的信息需求——淺析認(rèn)知不和諧理論的傳播學(xué)應(yīng)用[J];傳媒觀察;2009年10期

3 宋超英;張乾;;房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)理——基于行為經(jīng)濟(jì)學(xué)視角的分析[J];城市問題;2009年01期

4 劉志陽,鄭文謙;預(yù)期理論框架下的股民預(yù)期[J];當(dāng)代財(cái)經(jīng);2002年07期

5 江世銀;;凱恩斯的預(yù)期理論及其評述[J];當(dāng)代經(jīng)濟(jì)研究;2007年08期

6 李黔川,任宏,王兵;投資決策的非理性分析[J];重慶大學(xué)學(xué)報(bào)(自然科學(xué)版);2005年07期

7 徐秋慧;王曉峰;;經(jīng)濟(jì)學(xué)中的不確定性和預(yù)期形成機(jī)制——兼論費(fèi)爾普斯的預(yù)期理論[J];福建論壇(社科教育版);2008年12期

8 陶川;;人民幣升值預(yù)期、資產(chǎn)升值預(yù)期與熱錢流入——基于適應(yīng)性預(yù)期理論的實(shí)證分析[J];南方金融;2008年07期

9 張健;張麗娟;王琛;;城市化對房地產(chǎn)價(jià)格上漲的影響和對策探討[J];價(jià)格理論與實(shí)踐;2008年06期

10 郝圓;趙敏娟;;我國土地儲備制度對房價(jià)影響機(jī)制的探討[J];價(jià)格理論與實(shí)踐;2009年06期

本文編號：2757535