【摘要】：城市化或城鎮(zhèn)化（Urbanization），是一種社會(huì)現(xiàn)象，是鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)化為城市、鎮(zhèn)和小鎮(zhèn)的過程。這種現(xiàn)象產(chǎn)生于18世紀(jì)產(chǎn)業(yè)革命以后，在全世界范圍內(nèi)，不管社會(huì)制度如何，在國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的過程中，城市化進(jìn)程是沒有例外的。城市化是生產(chǎn)力發(fā)展、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)改善、生活方式變革的產(chǎn)物，是衡量一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、社會(huì)文明程度的重要標(biāo)志。一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的過程也是這個(gè)國(guó)家或地區(qū)城市發(fā)展的必然趨勢(shì)。 首先，本文回顧了中國(guó)城市化進(jìn)程和住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程。其次，本文從城市化的動(dòng)力機(jī)制和城市化的影響因素為基本出發(fā)點(diǎn)，理論分析城市化和住宅價(jià)格的互動(dòng)關(guān)系。再次，本文基于層次分析法測(cè)定綜合城市化水平。采用全國(guó)35個(gè)主要城市的多項(xiàng)指標(biāo)，涵蓋經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、社會(huì)生活方式、人口指標(biāo)以及生態(tài)環(huán)境和文化等方面，建立城市化水平的綜合評(píng)價(jià)體系，運(yùn)用層次分析法測(cè)定各主要城市的綜合城市化水平。最后，本文對(duì)于城市化水平與住宅價(jià)格關(guān)系的實(shí)證研究中，基于商品住宅銷售價(jià)格、城市化水平、城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入、商品住宅銷售面積等指標(biāo)，選擇全國(guó)35個(gè)主要城市的2000-2009年間的樣本數(shù)據(jù)，建立基于面板數(shù)據(jù)的隨機(jī)效應(yīng)模型，應(yīng)用STATA軟件對(duì)模型求解，分析結(jié)果并獲得相關(guān)結(jié)論，從而對(duì)城市化水平與住宅價(jià)格的關(guān)系進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。 從模型的估計(jì)結(jié)果可以看出，綜合的城市化水平和住宅價(jià)格之間具有明顯的正向關(guān)系，綜合城市化水平每提高1%，住宅價(jià)格提高0.2697%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入提高1%，住宅價(jià)格提高0.8621%。綜合城市化水平的提高是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、環(huán)境改善、適宜居住的表現(xiàn)，它會(huì)增加住宅的需求，從而推高房?jī)r(jià)。同樣，居民人均可支配收入的提高可以促進(jìn)人們對(duì)住宅的有效需求，從而提高房?jī)r(jià)。 對(duì)于這一結(jié)論我們提出如下政策建議： 第一、綜合城市化水平是對(duì)一個(gè)城市全方位的評(píng)價(jià)，城市化水平的提高并不只是城市發(fā)展某一方面的體現(xiàn)，更不能看作是簡(jiǎn)單的人口遷移或是非農(nóng)人口的增加。 第二、影響住宅價(jià)格的因素很多，在本文的研究中除了綜合城市化水平外，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，，住宅銷售面積也會(huì)對(duì)住宅價(jià)格的變化起作用。在高昂的住宅價(jià)格下面，地方政府有經(jīng)濟(jì)業(yè)績(jī)的良好表現(xiàn)，有更大的余地發(fā)揮土地財(cái)政的作用。但在這種非理性的變化過程中，住宅價(jià)格的上漲往往沒有良好的支撐。居民面對(duì)的是高昂的居住成本，而沒有實(shí)際的生活改善，最終造成居民無法在城市中立足，只能被迫遷出，城市萎縮。 第三、綜合城市化與住宅產(chǎn)業(yè)和諧發(fā)展 1.住房是民生問題，政府在將住房商品化的過程中，同時(shí)也在不斷加強(qiáng)保障性住房的建設(shè)，也更關(guān)注住宅市場(chǎng)的波動(dòng)變化。在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控下，勢(shì)必會(huì)使商品住宅的價(jià)格趨于合理。而合理的住宅價(jià)格將會(huì)緩解城市化發(fā)展的壓力，使城市管理者有更多的精力和實(shí)力去關(guān)注城市的良性發(fā)展 2.城市給居民以歸宿感，它的居民愿意為自己所在城市的發(fā)展做出貢獻(xiàn)，也會(huì)以生活在某一繁榮、現(xiàn)代、安全、舒適的城市感到自豪，這種感染會(huì)在人們之間傳遞，會(huì)不斷的有新的居民加入到這樣的城市中來。不斷增長(zhǎng)的人口必將帶來不斷增長(zhǎng)的住房需求，從而保持住宅產(chǎn)業(yè)的繁榮，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
【學(xué)位授予單位】：吉林大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2012
【分類號(hào)】：F224;F299.2;F293.3

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2692978