【摘要】：隨著我國住房商品化的推行,購買商品房成為大多數(shù)中國城鎮(zhèn)老百姓解決住房的主要方式。實踐表明僅靠現(xiàn)行法律制度規(guī)范體系中的資格審查、商品房質(zhì)量安全生產(chǎn)政策法規(guī)加以規(guī)制和引導(dǎo),不能解決商品房購買者、使用人與商品房開發(fā)商、監(jiān)管者、建造者等相關(guān)責(zé)任主體之間有關(guān)商品房質(zhì)量糾紛的需要。本文試圖通過商品房質(zhì)量糾紛概述、中外商品房質(zhì)量糾紛解決制度辨析、我國商品房質(zhì)量糾紛解決制度的完善三個部分,對我國現(xiàn)行商品房質(zhì)量糾紛解決制度的完善提出一些建議。其中： 第一部分商品房質(zhì)量糾紛概述中,主要就商品房質(zhì)量糾紛的界定與商品房質(zhì)量糾紛產(chǎn)生的原因與種類二方面進(jìn)行了辨析。 一、通過商品房質(zhì)量糾紛的界定,明確商品房質(zhì)量糾紛的涵義與商品房質(zhì)量糾紛的責(zé)任主體。其中： 商品房質(zhì)量糾紛是指,因房地產(chǎn)開發(fā)商交付的商品房及其配套設(shè)備、設(shè)施或居住環(huán)境存在不符合法律規(guī)定或合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)時,商品房所有人因為商品房質(zhì)量問題與商品房質(zhì)量責(zé)任主體產(chǎn)生的糾紛；商品房質(zhì)量糾紛的責(zé)任主體是指,商品房出現(xiàn)質(zhì)量糾紛時,能夠?qū)τ嘘P(guān)商品房質(zhì)量糾紛引起購房者人身或財產(chǎn)損失,進(jìn)行賠償或承擔(dān)法定或約定義務(wù)、責(zé)任的主體。 按照商品房質(zhì)量出現(xiàn)問題的時間進(jìn)行商品房質(zhì)量糾紛的分類,將物業(yè)公司、業(yè)主或商品房的使用人、設(shè)施設(shè)備的安裝者擴(kuò)大為商品房質(zhì)量糾紛的責(zé)任主體,是本文的特殊之處。 二、通過商品房質(zhì)量糾紛產(chǎn)生的原因與種類辨析,指出商品房質(zhì)量糾紛產(chǎn)生的原因主要包括：開發(fā)商、設(shè)計單位存在的問題,施工單位、監(jiān)管單位存在的問題,物業(yè)服務(wù)管理公司維護(hù)、保養(yǎng)中存在的問題,業(yè)主裝修、使用商品房中存在的問題。其中： 將業(yè)主與物業(yè)公司作為商品房質(zhì)量責(zé)任主體的論證分析,為本文之后的商品房質(zhì)量糾紛解決制度體系的完善奠定了基礎(chǔ)。 第二部分商品房質(zhì)量糾紛解決制度辨析,主要就國外商品房質(zhì)量糾紛解決制度與我國商品房質(zhì)量糾紛解決制度二方面進(jìn)行了比較分析。以為優(yōu)化、完善我國現(xiàn)行商品房質(zhì)量糾紛解決制度提供借鑒。 一、通過對法、英、美、日等國家商品房質(zhì)量糾紛解決制度的辨析,明確指出不同國家由于其經(jīng)濟(jì)、政治、文化發(fā)展的差異,有關(guān)商品房質(zhì)量糾紛解決的制度有所不同。其中： 法國在房地產(chǎn)市場發(fā)展中以國家的強制性法律規(guī)范為主,實行商品房質(zhì)量保證強制保險制度,為商品房質(zhì)量糾紛的解決機(jī)制構(gòu)建奠定了良好的風(fēng)險分散基礎(chǔ)；英國則通過不以營利為目的商品房建筑業(yè)協(xié)會NHBC自主制定有關(guān)的商品房質(zhì)量監(jiān)管與糾紛解決制度。美國的商品房質(zhì)量保證制度是由多家以盈利為目的的民間機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實施,日本商品房質(zhì)量保證與糾紛解決制度體系由國家法律法規(guī)進(jìn)行規(guī)范。 二、通過對我國商品房質(zhì)量糾紛解決制度的辨析,明確指出有關(guān)法律、法規(guī)中存在的問題。 如：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》中有關(guān)商品房開發(fā)商、監(jiān)管主體及其商品房質(zhì)量糾紛的責(zé)任主體及其責(zé)任形式的法律規(guī)定來看,《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定較為原則、概括；《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》僅就商品房買賣合同中有關(guān)商品房質(zhì)量糾紛的解決做了相應(yīng)的規(guī)定,但有關(guān)商品房交付使用后發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量糾紛解決制度沒有提及。 第三部分我國商品房質(zhì)量糾紛解決制度的完善,主要就商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量糾紛解決制度的完善、商品房分戶附件質(zhì)量糾紛解決制度的完善等三方面進(jìn)行了相應(yīng)的分析論證。 一、商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量糾紛解決制度的完善,包括商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量糾紛解決制度的完善、實施商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量保證責(zé)任強制保險制度。其中,構(gòu)建他律與自律相結(jié)合的監(jiān)管體系,從源頭上幫助開發(fā)商、建筑商、監(jiān)管者等商品房建造參與者降低、減輕、避免承擔(dān)連帶責(zé)任的風(fēng)險,以克服現(xiàn)行制度中的尋租博弈性。對商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量保證實行強制保險、責(zé)任形式的多樣化是本文的特殊之處。 二、商品房分戶附件質(zhì)量糾紛解決制度的完善,包括商品房分戶附件質(zhì)量糾紛解決制度的完善、商品房附件經(jīng)營者質(zhì)量責(zé)任制度體系的完善。其中,有關(guān)樹立商品房分戶附件質(zhì)量糾紛解決中的相互性思維,使業(yè)主或商品房使用人自愿承擔(dān)商品房分戶附屬設(shè)施、設(shè)備日常維護(hù)、保養(yǎng)義務(wù),進(jìn)而為有效地預(yù)防和減少商品房分戶附件質(zhì)量糾紛案件奠定基礎(chǔ),是本文的特殊之處。 三、商品房共用設(shè)施質(zhì)量糾紛解決制度的完善,包括物業(yè)公司對商品房共用設(shè)施維護(hù)義務(wù)制度體系的完善、商品房共用設(shè)施、設(shè)備經(jīng)營者責(zé)任制度的完善二個方面。其中,對物業(yè)公司對商品房共用設(shè)施維護(hù)義務(wù)制度體系的完善,商品房公共維修基金合理使用的制度體系,明確設(shè)計、生產(chǎn)、銷售、安裝、維護(hù)者的連帶責(zé)任與雙倍賠償制度,電梯、供水等共用設(shè)施、設(shè)備實行強制產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任保證保險制度是本文的特殊之處。
【學(xué)位授予單位】：中國政法大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2011
【分類號】：D922.294;F293.3

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號：2678755