發(fā)布時(shí)間：2020-05-22 18:23

【摘要】： 我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的實(shí)質(zhì)是把住房建設(shè)和管理從政府主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)主導(dǎo),但是我國(guó)的住宅市場(chǎng)還很不成熟,還存在著諸多問(wèn)題,這些問(wèn)題通過(guò)商品住宅價(jià)格被綜合反映出來(lái)。1998年以來(lái),許多城市的商品住宅價(jià)格持續(xù)上漲,房?jī)r(jià)居高不下,商品住宅價(jià)格成為政府、開(kāi)發(fā)商和居民個(gè)人關(guān)注的焦點(diǎn)。由于商品住宅價(jià)格在空間分布和時(shí)間序列上具有很強(qiáng)的差異性,剖析上述現(xiàn)象是否合理,揭示這種現(xiàn)象中的合理與不合理成分,必須研究城市商品住宅價(jià)格空間分布特性,并考慮其歷史的演變過(guò)程。因此,開(kāi)展城市商品住宅價(jià)格時(shí)空演變規(guī)律研究具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。 本研究以國(guó)家優(yōu)秀旅游城市-開(kāi)封市城區(qū)商品住宅價(jià)格為例,采用大量的新建商品房交易資料,在地理信息系統(tǒng)(GlS)的支持下,利用探索性空間數(shù)據(jù)分析(ESDA)、數(shù)據(jù)可視化(Data Visualization)、特征價(jià)格模型(Hedonic)、空間自回歸(Spatial Autoregressive)、地理加權(quán)回歸(GWR)和地統(tǒng)計(jì)學(xué)(Geostatistics)等方法和技術(shù),從全局和局域的角度,探討城市商品住宅價(jià)格的時(shí)間演變和空間分布特性,并注重空間與時(shí)間兩個(gè)層面的結(jié)合,探索城市商品住宅價(jià)格的時(shí)空演變規(guī)律；在此基礎(chǔ)上,進(jìn)一步分析城市居住空間結(jié)構(gòu)的演變規(guī)律,深刻剖析現(xiàn)象背后的原因和動(dòng)力機(jī)制,提出一些有效的調(diào)控策略,最后,開(kāi)展了商品住宅價(jià)格與住宅地價(jià)的空間關(guān)系的應(yīng)用研究,從空間的視角,揭示了房?jī)r(jià)與地價(jià)的相互關(guān)系。 本研究在以下幾個(gè)方面取得了初步研究成果： (1)通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外大量相關(guān)文獻(xiàn)的查閱和總結(jié),系統(tǒng)全面地闡述了商品住宅價(jià)格形成和空間分異的基本理論、空間分析方法和GIS相關(guān)軟件實(shí)現(xiàn)技術(shù),為進(jìn)行實(shí)證研究提供了理論依據(jù)和技術(shù)支撐。 (2)通過(guò)對(duì)研究案例200]-2009年時(shí)段內(nèi)的34992個(gè)有效的商品住宅樣點(diǎn)的統(tǒng)計(jì)分析、數(shù)據(jù)修正和標(biāo)準(zhǔn)化處理,系統(tǒng)地實(shí)證了利用新建商品房買(mǎi)賣(mài)樣點(diǎn)資料作為研究數(shù)據(jù)的可靠性；在此基礎(chǔ)上,按建筑面積加權(quán)求算出306個(gè)住宅小區(qū)的均價(jià),作為基本的研究對(duì)象。 (3)獲取商品住宅交易樣點(diǎn)的空間信息是進(jìn)行空間分析的前提,本研究系統(tǒng)建立了空間特征因素因子選擇、獲取和量化的指標(biāo)體系。采用地理編碼技術(shù),建立了商品住宅樣點(diǎn)和住宅小區(qū)的時(shí)空數(shù)據(jù)庫(kù)。 (4)利用GIS的空間分析和探索性空間數(shù)據(jù)分析技術(shù),系統(tǒng)全面地分析了商品住宅價(jià)格的整體性空間特征,從全局和局域兩個(gè)層次的指標(biāo)分析了商品住宅價(jià)格的空間異質(zhì)性和依賴性。 (5)利用Hedonic模型對(duì)開(kāi)封市商品住宅價(jià)格進(jìn)行了住宅特征價(jià)格分析,在特征模型中除了考慮建筑特征外,還同時(shí)引入了空間特性變量(區(qū)位和鄰里特征)和時(shí)間因素變量。實(shí)證表明,模型總體具有有效性,住宅的建筑特征具有顯著的同質(zhì)性,利用Hedonic模型的實(shí)證結(jié)果可以建立住宅價(jià)格的建筑特征修正體系。 (6)利用SAR、GWR和地統(tǒng)計(jì)學(xué)的空間建模功能,成功地揭示了商品住宅價(jià)格時(shí)空演變規(guī)律。提出可綜合利用這些模型分別建立不同時(shí)段的商品住宅價(jià)格空間分布經(jīng)濟(jì)地形,再對(duì)其進(jìn)行疊加分析,可以探索商品住宅價(jià)格的時(shí)空演變規(guī)律。實(shí)證研究2001年到2009年開(kāi)封城區(qū)商品住宅價(jià)格的時(shí)空演變規(guī)律,并提出將時(shí)間變量引入GWR建立TGWR模型的新思路。 (7)實(shí)證研究表明,開(kāi)封市商品住宅價(jià)格呈現(xiàn)明顯的空間分異規(guī)律和時(shí)間演變特征：2001-2004年中心城區(qū)(舊城區(qū))商品住宅價(jià)格總體上以鼓樓廣場(chǎng)和龍亭湖為中心向周邊呈梯度下降趨勢(shì),在城西的金明廣場(chǎng)出現(xiàn)了次中心的萌芽；到2009年,盡管商品住宅價(jià)格以龍亭湖為中心向周邊呈梯度下降趨勢(shì)的總體格局沒(méi)有變化,但是中心的強(qiáng)度降為次級(jí)中心,在城市西部形成了商品住宅價(jià)格的峰值中心。同時(shí),研究還表明距離商服中心距離、公共設(shè)施等影響住宅價(jià)格的基礎(chǔ)性因素的影響程度在逐漸降低,有些還呈現(xiàn)明顯的空間負(fù)相關(guān)。而新區(qū)建設(shè)、城市規(guī)劃、城際交通等影響因素對(duì)住宅價(jià)格的影響很大。從商品住宅價(jià)格的絕對(duì)變化量來(lái)看,舊城區(qū)的住宅價(jià)格變化較小,而新城區(qū)變化很大；從相對(duì)變化量來(lái)看,總體上城郊商品住宅價(jià)格的上漲幅度高于中心城區(qū),但又有明顯的區(qū)域差異性,城市西部和北部的住宅價(jià)格的梯度高于東部和南部的住宅價(jià)格的梯度。 (8)在對(duì)商品住宅價(jià)格空間分異和時(shí)間演變分析的基礎(chǔ)上,對(duì)城市居住空間結(jié)構(gòu)的演變特征進(jìn)行了探索,并從國(guó)家制度、政策、城市規(guī)劃、居民收入、居民擇居行為和新技術(shù)變革等方面,剖析了其形成原因和動(dòng)力機(jī)制,研究發(fā)現(xiàn)國(guó)家制度、政策是基本的推動(dòng)因素,城市規(guī)劃起主導(dǎo)推動(dòng)作用,城市居民收入差異推動(dòng)了居住空間的進(jìn)一步分化,居民擇居行為是居住空間分異的直接推動(dòng)力,新技術(shù)變革不斷改變著住宅的空間分布。 (9)開(kāi)展了商品住宅價(jià)格與住宅地價(jià)的空間關(guān)系的研究。提出可綜合利用GIS空間疊加分析技術(shù),建立同一時(shí)期的商品住宅價(jià)格和住宅地價(jià)的空間分布疊加經(jīng)濟(jì)地形,可以探索房?jī)r(jià)和地價(jià)差異的空間分異規(guī)律,為政府引導(dǎo)商品住宅價(jià)格提供決策依據(jù),為居民購(gòu)房時(shí)判斷房?jī)r(jià)是否超高提供參考。
【圖文】：

+a，2=aZihu+a22(4一93)刀妙hh，雙，夢(mèng)h，幾對(duì)于大多數(shù)各向異性來(lái)說(shuō)，各個(gè)方向的變程圖近似于一個(gè)橢圓(圖4一4)。圖4一4各向異性變程橢圓圖實(shí)際計(jì)算中，必須先將各向異性轉(zhuǎn)換成各向同性，采用的方法是將變程橢圓轉(zhuǎn)變?yōu)橐蚤L(zhǎng)軸為半徑的圓。乘以坐標(biāo)始位向，Xv，即先將坐標(biāo)軸旋轉(zhuǎn)角。使之平行于橢圓的主軸，再通過(guò)用橢圓的向異性比(肛l)將橢圓變換為半徑等于橢圓的主變程的圓，最后旋轉(zhuǎn)角一。，恢復(fù)坐標(biāo)系的初}廷1一l“一:·�！�:·�！�。:，}凳」一，·!介」(4一94)其中月=la任LCDa=eosZ田+幾sinZ田 b=5inZ田+又eosZ田c=(1一入 )5in。·eos田(4一95)(2)帶狀各向異性結(jié)構(gòu)的套合帶狀異向性模型主要包括水平和垂直方向上的結(jié)構(gòu)

依據(jù)地籍圖，參照歷屆房展會(huì)新建樓盤(pán)分布圖，，在工作底圖上確定所有住宅小區(qū)的空間坐標(biāo)范圍和面積，并對(duì)其進(jìn)行實(shí)地校核，建立住宅小區(qū)空間及屬性數(shù)據(jù)庫(kù)。開(kāi)封市商品住宅小區(qū)基本情況見(jiàn)附表A，分布情況見(jiàn)表5一5和圖5一2。表5一5開(kāi)封市商品住宅小區(qū)分布情況統(tǒng)計(jì)簡(jiǎn)表行行政轄區(qū) 區(qū)小區(qū)個(gè)數(shù)數(shù)比例 (%)))鼓鼓樓區(qū) 區(qū) 922230.0777金金明區(qū) 區(qū) 822226.8000龍龍亭區(qū) 區(qū) 422213.7333順順河回族區(qū)區(qū) 588818鄉(xiāng) 555禹禹王臺(tái)區(qū) 區(qū) 3222104555總總計(jì) 計(jì) 30666100乃 000城城凝 凝____仁’一二冷粉萬(wàn)于裁轟 ---圖5一2商品住宅小區(qū)分布示意圖①來(lái)源:開(kāi)封市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理處，2006年
【學(xué)位授予單位】：河南大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：博士
【學(xué)位授予年份】：2010
【分類(lèi)號(hào)】：F293.3

【引證文獻(xiàn)】

相關(guān)期刊論文 前1條

1 曾暉;楊平;;南京市住宅價(jià)格的空間回歸分析[J];西南大學(xué)學(xué)報(bào)(自然科學(xué)版);2012年05期

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1 曾暉;城市住宅價(jià)格時(shí)空分布規(guī)律研究[D];南京林業(yè)大學(xué);2012年

2 郭貴海;城市住宅價(jià)格演變規(guī)律空間影響因子相關(guān)性研究[D];中國(guó)礦業(yè)大學(xué)(北京);2012年

3 吳天君;基于區(qū)域特征的城市住宅價(jià)格模型研究[D];解放軍信息工程大學(xué);2012年

4 李斌;預(yù)期對(duì)中國(guó)商品住宅市場(chǎng)的影響研究[D];山西財(cái)經(jīng)大學(xué);2013年

相關(guān)碩士學(xué)位論文 前10條

1 宋雪娟;西安市住宅價(jià)格空間分異與時(shí)空演變規(guī)律分析[D];陜西師范大學(xué);2011年

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3 鐘敏;廣州市商品住宅價(jià)格時(shí)空變化研究[D];廣東工業(yè)大學(xué);2012年

4 張潔;基于GWR模型的城市住宅地價(jià)空間分異研究[D];浙江大學(xué);2012年

5 馬瑛;基于地理加權(quán)回歸模型的農(nóng)用地地價(jià)空間結(jié)構(gòu)研究[D];華中農(nóng)業(yè)大學(xué);2012年

6 陳震;基于GIS的昆明商品住宅房?jī)r(jià)分布及影響因素研究[D];云南財(cái)經(jīng)大學(xué);2012年

7 林新朗;基于空間計(jì)量的我國(guó)住房?jī)r(jià)格研究[D];重慶大學(xué);2012年

8 周來(lái)友;商品住宅價(jià)格評(píng)估的市場(chǎng)比較法研究[D];江西師范大學(xué);2012年

9 曲麗;陜西商品房市場(chǎng)與居民收入之間關(guān)系的研究[D];西安電子科技大學(xué);2012年

10 汪曉霞;蘭州市商品住宅價(jià)格時(shí)空變化研究[D];西北師范大學(xué);2013年

本文編號(hào)：2676406