【摘要】：十七大報告在強調(diào)改善民生時提出,要“努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居,推動建設(shè)和諧社會”。當(dāng)前高企的房價,讓“住有所居”成為廣大民眾關(guān)注的焦點之一。十七大召開至今已三年有余,其間中央政府調(diào)控房價的政策頻出,然而飆升的房價卻并沒有因為報告中對“住有所居”的強調(diào)和調(diào)控政策的出臺而回歸理性,許多擁有住房夢想的人們?nèi)匀慧橎窃谕ㄍ鶋粝氲穆飞稀?我國的房地產(chǎn)已經(jīng)高度市場化,業(yè)已成為我國經(jīng)濟發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)。筆者認(rèn)為,中央政府調(diào)控政策的頻繁出臺,一方面反映了這個龐大的發(fā)展中的市場的復(fù)雜性,需要進行及時的制度規(guī)范；另一方面,也反映了我國法律規(guī)范在前瞻性、超前性上的不足。 在目前房地產(chǎn)市場迅速膨脹的背景下,由于我國二元土地所有制的客觀存在以及城市化進程的不斷深入,使得城市規(guī)劃區(qū)的土地出現(xiàn)了全民所有(國家所有)和集體所有兩種所有權(quán)形式并存的局面。一方面,由于相關(guān)物權(quán)規(guī)范對于土地權(quán)能的限制性規(guī)定,城市的房屋建設(shè)用地被嚴(yán)格限定在國有土地范圍內(nèi),“城中村”的集體土地只能在被征收為國有后才能用于商品房建設(shè)；另一方面,城市化進程對建設(shè)用地的巨大需求,又導(dǎo)致地方政府對“城中村”集體土地的征收表現(xiàn)出極大的熱忱,與之相關(guān)的“城中村”不動產(chǎn)物權(quán),即集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和集體土地上房屋所有權(quán)就成為各個利益相關(guān)方角力的焦點所在。而這一切背后的焦點,則是建設(shè)在土地上的房屋。 房屋、土地,這兩個法律意義上的不動產(chǎn)的結(jié)合,也成就了兩項重要不動產(chǎn)權(quán)利的交融。從物權(quán)的角度來講,我國普通商品住房上主要存在兩項權(quán)利,即房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)。普通商品住房的市場交易活動,實質(zhì)上交易主體出售和購買房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)的物權(quán)轉(zhuǎn)讓行為；房屋交易的成交價格,實際上賣方讓渡房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)后取得的有償對價。由此可以明確,住房價格的高低,等同于房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓對價的高低。據(jù)此分析,我國當(dāng)前房價虛高的問題,很大程度上是由房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓對價虛高導(dǎo)致的。因此,能否有效地解決高房價問題,針對房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)的相關(guān)物權(quán)規(guī)范是否完善起著關(guān)鍵性的作用。 有鑒于此,本文擬對高房價進行法律思考,在物權(quán)規(guī)范領(lǐng)域?qū)Ψ课菟袡?quán)、國有土地使用權(quán)和“城中村”不動產(chǎn)物權(quán)等進行了研究,指出相關(guān)物權(quán)規(guī)范存在的尚需完善之處,提出筆者的相關(guān)建議。 文章的第一部分通過高房價衡量指標(biāo)的探討,從房價收入比、房屋租售比、房價增長率與GDP增長率的比值三個方面,指出我國房價存在的泡沫化傾向和不斷完善我國相關(guān)物權(quán)規(guī)范的迫切性和必要性。 文章的第二部分針對虛高的房價指出我國物權(quán)規(guī)范中存在的缺陷。在房屋權(quán)利存續(xù)期限方面,我國物權(quán)規(guī)范缺少對房屋所有權(quán)存續(xù)期限的清晰界定,雖然房屋所有權(quán)為無期限物權(quán),但是作為物的房屋,其使用壽命的有限性會導(dǎo)致房屋所有權(quán)的消滅；在國有土地權(quán)利滅失方面,我國物權(quán)規(guī)范缺少對國有土地滅失情形的詳盡表述；在“城中村”不動產(chǎn)物權(quán)方面,由于集體土地處于國有土地從屬地位的現(xiàn)實,我國物權(quán)規(guī)范缺少對“城中村”土地和房屋的有力法規(guī)保障。 文章的第三部分針對高房價提出了物權(quán)規(guī)范的完善建議,指出在房屋權(quán)利存續(xù)期限方面,應(yīng)通過在相關(guān)法規(guī)中明確房屋50～70年的設(shè)計使用壽命(或稱折舊期限)來對房屋所有權(quán)加以規(guī)范；在相關(guān)物權(quán)規(guī)范中,應(yīng)明確國有土地權(quán)利滅失的情形和相關(guān)主體的權(quán)利救濟；通過完善公共利益條款和“城中村”不動產(chǎn)物權(quán)方面的物權(quán)規(guī)范,實現(xiàn)“城中村”不動產(chǎn)物權(quán)的合法有效利用,促成理性規(guī)范住房市場的形成,最終實現(xiàn)對高燒不退的房價的遏制。 文章的結(jié)論部分對全文進行了總結(jié),指出本文旨在實現(xiàn)的研究價值,并對相關(guān)領(lǐng)域的研究不足之處進行了反思。
【學(xué)位授予單位】：華中師范大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2011
【分類號】：D923.2;D922.3

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本文編號：2619180