發(fā)布時(shí)間：2020-04-08 09:04

【摘要】：自1998年房改以來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了快速的發(fā)展,商品房新開(kāi)工面積、竣工面積以及銷售面積不斷增加,商品房品質(zhì)不斷提高,尤其是住宅房地產(chǎn)業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分,同樣也得到了迅猛的發(fā)展,住宅房地產(chǎn)業(yè)已成為解決居民住房需求的重大民生工程。然而,一線城市和部分二線城市房?jī)r(jià)的快速上漲已造成住房市場(chǎng)逐步脫離居民家庭購(gòu)買力的支撐,房?jī)r(jià)中積累的泡沫越來(lái)越大,不少專家和學(xué)者認(rèn)為這與投資投機(jī)性需求有較大的關(guān)系,在此背景下,本文利用以市場(chǎng)價(jià)格/購(gòu)買力價(jià)格指標(biāo)為核心的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,結(jié)合北京、上海等一線城市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況,對(duì)一線城市住房市場(chǎng)的投機(jī)度進(jìn)行了系統(tǒng)的分析與研究。 本文認(rèn)為,投機(jī)度是住房市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要指標(biāo),投機(jī)度的準(zhǔn)確衡量在住房市場(chǎng)調(diào)控、住宅置業(yè)投資方面有著廣泛的用途。它不僅能夠?yàn)橹醒胝畬?shí)施準(zhǔn)確、恰當(dāng)?shù)淖》渴袌?chǎng)調(diào)控政策提供重要的參考,而且能夠使廣大的中小住宅置業(yè)投資者認(rèn)清住房市場(chǎng)的泡沫程度,進(jìn)而做出準(zhǔn)確的投資決策。文章通過(guò)實(shí)證研究認(rèn)為,2009年以后,一線城市住房市場(chǎng)的投機(jī)泡沫正在迅速累積,已經(jīng)達(dá)到比較嚴(yán)重的地步,同時(shí)認(rèn)為城鎮(zhèn)居民人均可支配收入合理解釋了住宅的購(gòu)買力價(jià)格,M1貨幣供應(yīng)額、銀行貸款和住房市場(chǎng)調(diào)控是住房市場(chǎng)過(guò)度投機(jī)的關(guān)鍵因素,進(jìn)一步認(rèn)為M1貨幣流向的不加限制、銀行貸款對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度支持以及住房市場(chǎng)調(diào)控所造成的“逢調(diào)必漲”預(yù)期,是造成住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度投機(jī)的直接原因；文章通過(guò)定性分析認(rèn)為,房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)不合理、住房保障發(fā)展緩慢、住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理和政府問(wèn)責(zé)機(jī)制缺失是住房市場(chǎng)過(guò)度投機(jī)的深層次原因；最后,文章在過(guò)度投機(jī)原因剖析的基礎(chǔ)上,認(rèn)為政府在進(jìn)行短期政策調(diào)控的基礎(chǔ)上,應(yīng)注意長(zhǎng)效制度的構(gòu)建,主要包括完善房地產(chǎn)稅制、健全住房保障配套制度、調(diào)整住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)以及改進(jìn)政府績(jī)效考核機(jī)制。 本文共分為三個(gè)版塊。第一版塊為引言,該版塊包括兩部分,即第一部分(第一章)為引言,該部分提出了住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)度研究的背景和現(xiàn)實(shí)意義,簡(jiǎn)單介紹了實(shí)證研究的理論框架、對(duì)象和樣本數(shù)據(jù)區(qū)間；第二部分(第二章)為文獻(xiàn)綜述,該部分從定性和定量分析兩個(gè)角度對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)的國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀進(jìn)行簡(jiǎn)要分析,對(duì)國(guó)內(nèi)外研究理論和相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了適當(dāng)?shù)慕榻B和評(píng)述。 第二版塊為正文,該版塊包括四部分內(nèi)容,即第一部分(第三章)住宅房地產(chǎn)投機(jī)的理論分析：文章闡述了住宅房地產(chǎn)投機(jī)行為的表現(xiàn)形式,重點(diǎn)介紹市場(chǎng)價(jià)格/購(gòu)買力價(jià)格指標(biāo)的理論基礎(chǔ),并基于居民家庭的真實(shí)住房需求提出以該指標(biāo)為核心的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)度指標(biāo)評(píng)價(jià)體系,該體系通過(guò)對(duì)不同指標(biāo)的分析,能夠全面反映居民家庭的購(gòu)買力價(jià)格與市場(chǎng)房?jī)r(jià)的差距；第二部分(第四章)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)度衡量：文章中利用投機(jī)度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系對(duì)北京、上海兩地住房市場(chǎng)的投機(jī)度進(jìn)行衡量,得出一線城市住房市場(chǎng)已經(jīng)基本脫離了居民家庭真實(shí)居住需求和購(gòu)買力的支撐,尤其是2009年住房?jī)r(jià)格快速上漲以來(lái),市場(chǎng)已處于過(guò)度投機(jī)的狀態(tài),并得出住房市場(chǎng)過(guò)度投機(jī)的直接原因；第三部分(第五章)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度投機(jī)的原因剖析：文章從房地產(chǎn)稅制、住房保障、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)以及地方政府等角度剖析住宅過(guò)度投機(jī)的深層次原因；第四部分(第六章)抑制投機(jī)促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的對(duì)策建議：即通過(guò)適時(shí)對(duì)部分住宅進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)以及增值稅改革和個(gè)人所得稅調(diào)整來(lái)完善房地產(chǎn)稅制；通過(guò)合理安排保障房土地供應(yīng)、明確財(cái)政資金的主體地位、多途徑獲得低息貸款以及抓緊住房公積金支持保障房建設(shè)試點(diǎn)來(lái)滿足發(fā)展保障房所需的土地和資金；通過(guò)構(gòu)建多元化的住宅開(kāi)發(fā)模式、大力培育租賃市場(chǎng)和合理引導(dǎo)住宅消費(fèi)來(lái)優(yōu)化住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)；通過(guò)把住宅用地供應(yīng)計(jì)劃完成比例、累積購(gòu)置與開(kāi)發(fā)土地面積差額和房?jī)r(jià)收入比等指標(biāo)納入政府績(jī)效考核機(jī)制,促進(jìn)市場(chǎng)理性回調(diào)。 第三版塊(第七章)為結(jié)論。文章首先簡(jiǎn)單總結(jié)了一線城市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)程度和各相關(guān)因素對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響,并提出投機(jī)度研究對(duì)住房市場(chǎng)調(diào)控的借鑒意義,進(jìn)一步歸納構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的要點(diǎn),最后,作者也指出了文章的創(chuàng)新與不足之處。
【圖文】：

產(chǎn)業(yè)的大頭，房地產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題基本上代表了住宅房地產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題。另外，2001年到2009年大多數(shù)年份的住宅房地產(chǎn)投資額增幅明顯高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額增幅，這也說(shuō)明住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)存在過(guò)熱問(wèn)題。具體見(jiàn)圖1一1。3335%露蘇湯葬而不哥幾一人.}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}3330%卜溉才蘇鉀芬莽蕎二返哀之一)/萬(wàn)互奮牙產(chǎn)… 。。2225%陣寸介甲，布二二二下、聲，年一一一一\一一一刁刁刁刁刁刁刁刁刁刁刁刁刁刁刁刁刁刁刁刁刁2220%r-es一二z一份--一一一~一一一一滅一 {一一，，濺}、尸產(chǎn)一—一一—一—一—萬(wàn)一-二二立立立立立立立立立立立立立立立立立立立立立立立立立‘‘0%f二二不二二二二石二子一一一一一習(xí) \\\\555，卜~丫下一——{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{洲洲洲了 %%%%\_222222222001120022200332004420055200620072008820099999999999999999999999999999999999999999甲甲甲尸廠婚 婚婚二二 二‘.‘一一.少竺 JJJJJ~~~~~一一一一一一一一一一一一—~’一 一一， 111111111111111111111~~~刁卜~全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額增幅-今-住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)?

合理價(jià)格或者購(gòu)買力價(jià)格的程度以及檢驗(yàn)市場(chǎng)價(jià)格能否得到經(jīng)濟(jì)基本面和居民家庭真實(shí)居住需求的支撐，同時(shí)，也對(duì)市場(chǎng)是否過(guò)熱、市場(chǎng)投資投機(jī)性需求是否占比過(guò)大以及投機(jī)泡沫的累積程度進(jìn)行合理的判斷，具體見(jiàn)圖3一1。力價(jià)格者購(gòu)價(jià)格或理買合里戶{”力，峭酬可負(fù)。沐P)麗長(zhǎng){單位租金(，可可支配收人(瓦〕、流動(dòng)人 人 人人人人DDD、一年期貨款利軍(It)等 等等等等居 居一 一一一一民 民家 家家家家家 家庭庭庭庭庭庭庭庭庭庭庭庭庭庭 庭庭 庭的的的的的的的的的的的的的的 的的 的可可支配收入(爪)、消費(fèi)性」」」」」’量量支 支出、抵押貸款案件等 等 等居 居住 住住住住住 住需需需需需需需需需需需需需需 需需 需求求求求求求求求求求求求求求 求求 求可可支配收人(又〕、流動(dòng)人 人人人人 人口 口等 等一一一 一圖3一1市場(chǎng)價(jià)格/購(gòu)買力價(jià)格(。)、住房負(fù)擔(dān)能力指數(shù)(HAI)和租售比(RPR)解釋住宅合理價(jià)格或者購(gòu)買力價(jià)格的路徑圖
【學(xué)位授予單位】：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2010
【分類號(hào)】：F293.3

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2619158