【摘要】：自引入商品房預(yù)售制度以來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)得到快速發(fā)展。但在商品房預(yù)售中開(kāi)發(fā)商自身處于信息優(yōu)勢(shì)地位,利用信息對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行誤導(dǎo)、欺詐、虛假宣傳的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。近些年來(lái),這類現(xiàn)象更水漲船高的出現(xiàn),國(guó)家為調(diào)控這些現(xiàn)象出臺(tái)了大量與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的的政策,但該類政策多是側(cè)重行政處罰的事后救濟(jì)。雖然國(guó)家早在“國(guó)六條”中就明確提出建立開(kāi)發(fā)商信息披露制度,但目前全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一實(shí)行的開(kāi)發(fā)商信息披露制度尚未明確,僅在各省市有對(duì)應(yīng)的制度建立文件,但對(duì)于購(gòu)房者權(quán)利受損后的配套救濟(jì)制度尚不完善,并且目前仍缺少?gòu)姆芍贫葘用鎸?duì)開(kāi)發(fā)商信息披露義務(wù)規(guī)范。預(yù)售商品房自身具有一定的特殊性,使其有別于其他交易方式中的房屋,該銷售模式最大特點(diǎn)在于是對(duì)未來(lái)商品的提前交易,這一交易過(guò)程中大量的信息掌握在開(kāi)發(fā)商的手中,而正是其特殊性決定了作為銷售主體的開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)來(lái)保障買賣過(guò)程中購(gòu)房者的利益。商品房預(yù)售中開(kāi)發(fā)商利用信息的不對(duì)稱,以虛假宣傳、樣板房與實(shí)際交付房屋不一致、遺漏信息披露事項(xiàng)等典型方式對(duì)購(gòu)房者的合法權(quán)益進(jìn)行侵害。以上現(xiàn)象存在的原因在于法律上未明確開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)信息披露義務(wù),導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商利用信息優(yōu)勢(shì)侵害購(gòu)房者利益后所需要承擔(dān)的后果相比所獲利益過(guò)輕,因此應(yīng)當(dāng)從法律上對(duì)開(kāi)發(fā)商信息披露義務(wù)作出明確,完善開(kāi)發(fā)商信息披露制度,并強(qiáng)化開(kāi)發(fā)商違反信息披露義務(wù)的懲罰和對(duì)購(gòu)房者的權(quán)利救濟(jì)。若要明確一項(xiàng)義務(wù),應(yīng)當(dāng)找到其存在的理論依據(jù),從預(yù)售商品房自身的特殊屬性和現(xiàn)行法律依據(jù)分析找到了開(kāi)發(fā)商承擔(dān)信息披露義務(wù)的必要性,而法經(jīng)濟(jì)學(xué)和法理學(xué)從交易市場(chǎng)自身的規(guī)律、契約精神要求的自由、平等以及民法中重要的誠(chéng)實(shí)信用原則等方面提供了依據(jù),使開(kāi)發(fā)商承擔(dān)信息披露義務(wù)具有了正當(dāng)性和合理性。通過(guò)以上論述后,對(duì)開(kāi)發(fā)商信息披露的時(shí)間、范圍、要素、程度等方面進(jìn)行界定,在能夠制約開(kāi)發(fā)商、保護(hù)購(gòu)房者的同時(shí)也保證了信息披露義務(wù)的可行性,公平性。在責(zé)任承擔(dān)方面,開(kāi)發(fā)商違反該義務(wù)應(yīng)當(dāng)根據(jù)其違反信息披露義務(wù)時(shí)的行為客觀性質(zhì)的不同,將其區(qū)分為遺漏信息和提供虛假信息兩類行為,因行為性質(zhì)的不同而分別承擔(dān)誤導(dǎo)與欺詐的法律后果。最終在以上理論基礎(chǔ)上,結(jié)合國(guó)內(nèi)各地試行的信息披露制度要求和企業(yè)信息查詢系統(tǒng)、證券交易所信息公示系統(tǒng),建立開(kāi)發(fā)商誠(chéng)信查詢系統(tǒng)與商品房預(yù)售說(shuō)明書(shū)制度。最終文章通過(guò)線上的查詢系統(tǒng)和線下的書(shū)面說(shuō)明相結(jié)合的方式將信息披露制度落到實(shí)處,既提供了商品房預(yù)售整個(gè)過(guò)程的信息來(lái)源,還提供了購(gòu)房者權(quán)益受損后的證據(jù)來(lái)源,以此為購(gòu)房者的權(quán)利保駕護(hù)航。
【學(xué)位授予單位】：湘潭大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2019
【分類號(hào)】：D922.29

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2 吳梓q，

本文編號(hào)：2616283