本文關鍵詞：“一房二賣”行為的民法規(guī)制，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

【摘要】：近幾年,各地樓市的升溫使房屋買賣空前繁榮,甚至到了一房難求的地步。我國房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展,但是房地產(chǎn)市場規(guī)制欠缺,登記透明度不夠,相關法律不完善,執(zhí)行也不徹底。于是有些開發(fā)商或者房主為了從房屋買賣中獲得巨額利益,在與買受人就特定房屋進行交易后,又以同一房屋與第三人即后買受人訂立了房屋買賣合同,將同一房屋賣給了兩個買受人,即一房二賣。由此產(chǎn)生的房屋交易糾紛也不斷增多,“一房二賣”甚至“多賣”的房地產(chǎn)投訴案件在消費者投訴的案件中的比例一直居高不下,并且通常情況下爭議的標的額較大,一旦處理失當,將會激化社會矛盾,造成社會動蕩。房屋買賣一直以來都是民生的大熱點,因為自古以來,房子一直被認為是人在這個世界上生活的基礎,甚至生存的基礎,對普通民眾來說,一般情況下,窮其一生大概也只能買得起一套房子,因此,完整地擁有房屋的權利而不受他人的侵害對他們而言顯得尤為重要。若是付出了對價卻得不到對房屋相對應的完整的權利,會影響到人們積極創(chuàng)造財富的信心。購買房屋的人付出了等額的代價卻得不到相應的權利,交了買房錢卻買不到完整的房屋。而我國實行的社會主義市場經(jīng)濟是在探索中發(fā)展的,由于市場自身的規(guī)律以及宏觀調(diào)控的欠缺、法律規(guī)制的不完善,隨著房地產(chǎn)市場的活躍,“一房二賣”等現(xiàn)象也會更多,現(xiàn)實生活中的交易也會越來越復雜,在此背景下,以“一房二賣”行為為例,試對其進行分析,探討其背后所包含的法學理論,找出此弊端產(chǎn)生的原因,并提出解決的方法,以期維護我國房地產(chǎn)市場交易的安全。本文以物權理論與債權理論為基礎,以現(xiàn)實房地產(chǎn)市場上的“一房二賣”現(xiàn)象為研究主體,主要采用定性分析的方法,通過理論與實際的聯(lián)系,試探討如何平衡當事人之間的利益以及對交易雙方行為的規(guī)范。本文分為以下三個部分:第一部分,首先簡要說明“一房二賣”行為的基本情況,從“一房二賣”的概念和特征出發(fā),簡要介紹其主體、客體和行為特點,揭示研究“一房二賣”行為的現(xiàn)實意義和法律意義�！耙环慷u”是指房屋的開發(fā)商或者所有人將某一房屋出賣給某個買受人后,與此同時或者在此之后又將該房屋賣給另一個買受人的行為,是出賣人與兩個買受人(包括法人和自然人)先后簽訂兩個合同,以讓渡出賣人對房屋的權利,但是出賣人只能將權利讓渡給其中一個人。出賣方主觀上存在故意,后買受人主觀表現(xiàn)為明知或者不知。導致出賣人“一房二賣”的外在原因,主要是先買受人出于各種原因未及時進行登記,使出賣人有機可趁,后買受人也因此能夠進行過戶登記。其次,簡要介紹了“一房二賣”在現(xiàn)實房屋買賣中的具體表現(xiàn)形式,如出賣人與后買受人惡意串通等。最后說明了“一房二賣”行為存在的原因,主要是物權的絕對性、排他性與債權的平等性、相對性的存在,房屋交易存在巨大的利益空間,國家通過法律等手段進行的宏觀調(diào)控不完善,以及當事人之間的信息不對等等造成的。第二部分,“一房二賣”成因之一就是物權與債權的聯(lián)系與矛盾,因此在此部分,首先對物權行為理論進行論述,主要論述其獨立性原則、無因性原則和公示性原則。其次,分析以物權行為理論為基礎的物權變動模式以及對“一房二賣”行為的影響�；诜尚袨榈奈餀嘧儎�,各國民法所采取的不同模式主要可以分為兩大類,意思主義和形式主義的立法模式,形式主義又可細分為物權形式主義及債權形式主義。意思主義是指物權僅依當事人的意思表示就可發(fā)生絕對的移轉效力,當事人雙方就特定房屋的買賣達成合意而簽訂買賣合同,合同成立并生效后,房屋的所有權即由出賣人轉移至買受人,出賣人已無權再對標的物進行處分,到此時為止,物權變動已經(jīng)完成了整個過程,買賣合同的目的也已經(jīng)實現(xiàn),合同是否有效對房屋所有權的變動不產(chǎn)生影響;物權形式主義是指買賣標的物之所有權之移轉,除登記或交付外,尚需當事人就此標的物的所有權之移轉作成一個獨立于買賣契約外之意思合致。出賣人與買受人進行房屋買賣,若要使該特定房屋的所有權從出賣人轉移至買受人,必須以存在雙方當事人以買賣房屋為目的的債之合意、以轉移該特定房屋所有權為目的的物權合意以及根據(jù)物權合意將該房屋的所有權進行登記為前提,買賣合同成立生效后,買受人隨即進行了房屋所有權的變更登記,那么整個交易行為才告完成;包括我國在內(nèi)的許多國家所采納的債權形式主義即是意思主義與登記或交付之結合,出賣人與買受人就特定房屋訂立買賣合同,買賣合同成立并生效后,標的房屋的所有權并不立即由出賣人轉移至買受人處,必須由買受人完成房屋所有權的變更登記,登記生效后,房屋所有權才轉移至買受人處,同時,債權行為作為原因行為會影響到物權的變動。再次,闡述了占有對“一房二賣”行為的影響。最后,論述了我國采取債權形式主義的物權變動模式的理由及具體的法律規(guī)制,并將房屋分為預售商品房和普通的二手房兩類,結合《合同法》、《物權法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī),分別對它們的“二賣”進行分析。第三部分,首先分析了出賣人、先買受人、后買受人的法律地位和后買受人的不同主觀狀態(tài):善意行為人不知道或者無法知道其行為或者其行為相對人缺乏法律根據(jù)的事實,而誤認為自己的行為合法的一種主觀心理狀態(tài);惡意是指,行為人對于其自身的民事行為缺乏法律依據(jù)或者行為相對人無合法權利的事實狀態(tài)是明知或者應當知道的一種主觀心理;惡意串通是指在買賣活動中,雙方以損害他人利益為目的、弄虛作假的違法行為。其次,闡述了后買受人不同的主觀狀態(tài)對“一房二賣”行為的影響。再次,在后買受人不同的主觀狀態(tài)下,論述了對先、后買受人各自的權利保護,以及善意取得的適用。當后買受人善意時,先買受人或者善意后買受人盡快完成房屋所有權的變更登記,以期物權法上對不動產(chǎn)所有權的保護;其中一方當事人請求出賣人先將該特定房屋交付于自身并實際占有使用該房屋,以期獲得占有的推定效力,從而尋求準物權的保護;未取得房屋所有權的一方當事人可以主張出賣人的違約責任。當后買受人非善意時,先買受人可以請求確認后一買賣合同無效等。最后,分析了我國預售商品房和二手房存在“一房二賣”現(xiàn)象的原因、法律規(guī)制的不足之處,通過不同的手段加強對權利人的保護,并著重分析了預售商品房預售合同的登記以及二手房買賣合同的預告登記的功能、不足與完善:賦予預售合同以預告登記的效力;加強二手房買賣合同的預告登記�！耙环慷u”行為是伴隨著經(jīng)濟快速發(fā)展、房價波動幅度大、賣房人追求更高利益的趨利心理而出現(xiàn)的。房屋屬于不動產(chǎn),是人們生活與生產(chǎn)的基礎,房屋是主要的交易品之一。“一房二賣”同時涉及了債權法與物權法的范疇、物權的變動模式。在明確了我國債權形式主義的立法模式后,我們應當認識到在不動產(chǎn)物權變動方面的規(guī)制與實際管理方面的不足。因此要在兼顧社會公平和交易效率下,防止“一房二賣”行為的出現(xiàn)。本文粗淺地討論了此問題,希望能對我國“一房二賣”現(xiàn)象的遏制有所助益。
【關鍵詞】：一房二賣 物權變動 權利保護 預告登記
【學位授予單位】：華東政法大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2015
【分類號】：D923
【目錄】：

• 摘要2-6
• Abstract6-10
• 導論10-13
• 第一章 一房二賣的概述13-19
• 第一節(jié)“一房二賣”的概念及特點13-14
• 一、“一房二賣”的概念13
• 二、“一房二賣”的特點13-14
• 第二節(jié) 研究意義14-16
• 一、現(xiàn)實意義15
• 二、法律意義15-16
• 第三節(jié) 引起的社會問題、具體表現(xiàn)形式及原因16-19
• 一、引起的相關問題16
• 二、“一房二賣”的具體表現(xiàn)形式16-17
• 三、“一房二賣”現(xiàn)象出現(xiàn)的原因17-19
• 第二章 對“一房二賣”行為的理論分析及法律規(guī)制19-38
• 第一節(jié) 物權行為理論19-21
• 一、物權行為理論概述19-21
• 第二節(jié) 不同的物權變動模式及對“一房二賣”行為的影響及分析21-32
• 一、概述21-22
• 二、在債權意思主義模式下22-24
• 三、在物權形式主義模式下24-27
• 四、在債權形式主義模式下27-29
• 五、占有及其對“一房二賣”行為的影響29-30
• 六、我國的物權變動模式及對“一房二賣”行為的影響30-32
• 第三節(jié) 在我國的法律環(huán)境下，對“一房二賣”行為的具體分析32-38
• 一、預售商品房的一房二賣32-35
• 二、二手房的“一房二賣”35-38
• 第三章“一房二賣”各方當事人的法律地位及法律救濟38-49
• 第一節(jié) 善意、惡意與惡意串通38-40
• 一、善意38-39
• 二、惡意39-40
• 第二節(jié) 先買受人及善意的后買受人的法律地位及其權利保護40-42
• 第三節(jié) 后買受人非善意時，各方當事人的法律地位及救濟42-44
• 第四節(jié) 一房二賣的法律規(guī)制及如何加強對買受人權利的保護44-49
• 一、預售商品房的買受人的權利保護44-47
• 二、二手房的買受人的權利保護47-49
• 結語49-50
• 參考文獻50-51
• 在讀期間發(fā)表的學術論文與研究成果51-52
• 后記52-53

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本文編號：256801